Javier Milei derogó la ley de alquileres: los contratos serán de dos años, se podrán firmar en dólares y pactar los ajustes

El presidente Javier Milei firmó un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que desregulará importantes sectores de la economía, entre ellos, el mercado de alquileres. En su primera cadena nacional, enlistó un paquete de medidas que desregulará y la primera en ser enunciada fue la “derogación de la Ley de Alquileres para que el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y que alquilar no sea una odisea”.

En pocas palabras, la medida implica que los contratos que se lleven a cabo a partir de que entre en vigencia se firmarán bajo la normativa del Código Civil y Comercial de la Nación, con algunas modificaciones.

Asimismo, el decreto regiría a partir del 29 de diciembre -ya que en su publicación no se establece fecha y por ley se cuentan ocho días desde su publicación- y hasta que los legisladores analicen el DNU y decidan tanto avalarlo como rechazarlo en su debido proceso. “En lo próximos días llamaremos a sesiones extraordinarias del Congreso Nacional, enviaremos un paquete de leyes pidiéndole al Congreso la colaboración para avanzar en este proceso de cambio que la sociedad eligió en un contexto de crisis que requiere acción inmediata”, dijo Milei.

En el decreto, la situación económica actual es considerada como de “emergencia” y de esta forma justifica la emisión de este tipo de decreto.

Cómo serán los contratos bajo los nuevos cambios

1. El plazo de los contratos de alquiler será el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, serán de dos años.

El decreto aclara que en caso que no se haya establecido plazo en cada tipo de alquiler:

• En los casos de locación temporal, se estará (sic) al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble alquilado.
• En los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos años.
• Para los restantes destinos será de tres años.

“Me parece que va a haber problema con tanta libertad, sobre todo con en el tema de que no hay plazos mínimos en los contratos. Desde 1921 hasta 2023 hubo plazo mínimo, por lo que ésta es una situación desconocida para todos los argentinos”, dice Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias.

En ese sentido, opina que cuando se impuso hace más de 100 años, “fue para evitar que propietarios manejen el mercado a su antojo y no perjudiquen a los inquilinos”. Por ejemplo, si un propietario solamente hace un contrato por tres meses, el inquilino se encontraría en una situación inestable y costosa.

2. Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres.

En lugar de utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados después de julio del 2020 o el índice Casa Propia (que aplicó para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre pasado y hoy), inquilino y propietario podrán ponerse de acuerdo sobre cada cuánto tiempo actualizar el contrato.

“Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres”, dice el decreto.

“Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada”, aclara el documento.

3. Los contratos se podrán hacer en pesos, dólares y otra moneda extranjera que decidan las partes.

Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, según lo acuerden las partes. El inquilino no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.

“Es preciso respetar la voluntad de los ciudadanos de pactar las formas de cancelación de sus obligaciones de dar sumas de dinero, sin distinción del curso legal o no de la moneda que se determine, sin que pueda el deudor o el juez que eventualmente intervenga obligar al acreedor a aceptar el pago en una moneda diferente, salvo pacto en contrario”, dice el decreto.

Es decir que se permitirá que los alquileres de vivienda se publiquen y firmen en moneda extranjera y que los jueces no podrán convertir el precio a pesos, salvo que el pacto diga lo contrario.

Cabe destacar que esto no es ajeno al mercado, ya que desde hace meses que muchos contratos se cierran en dólares por fuera de la ley. “La vivienda se había dolarizado en muchas partes de país que no manejaban moneda extrajera porque la inflación está descontrolada. Cuando en octubre se reglamentó que no se podía, siguió habiendo casos. Ahora creo que va a haber un corrimiento hacia el dólar, salvo que se estabilice la economía”, analiza Esper.

4. La limitación de los jueces.

Los magistrados no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes.

Los jueces tampoco tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley. “Las normas legales siempre son de aplicación supletoria a la voluntad de las partes expresada en el contrato, aunque la ley no lo determine en forma expresa para un tipo contractual determinado, salvo que la norma sea expresamente imperativa, y siempre con interpretación restrictiva”, detalla el documento.

En cuanto al control judicial de las cláusulas abusivas, la aprobación administrativa de las cláusulas generales no impiden su control judicial.

5. Fianza, garantía y periodicidad del pago.

La nueva reglamentación le permite a las partes determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Por ejemplo, antes de las leyes de alquileres sancionadas después de 2020 se pactaba el valor de un mes de alquiler por año y no un mes por todo el contrato.

Además, las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.

6. Cuándo se puede rescindir el contrato

El inquilino podrá, en cualquier momento, rescindir el contrato abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.

Por otro lado, el inquilino puede resolver el contrato si el propietario no cumple con su obligación de mantener la unidad en condiciones aptas para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el inquilino.

Otro caso en el que el inquilino puede rescindir el contrato es si el dueño de la vivienda incumple con la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

7. Ya no se deben inscribir los contratos en la AFIP

Dado que la ley de alquileres del 2020 creaba la obligatoriedad de registrar los contratos en AFIP, al derogar la ley 27.551 esa obligación queda sin efecto.

8. Derechos a acordar

Con la derogación de la ley, hay determinadas situaciones que quedaron desamparadas y que las partes deben aclarar en el contrato de alquiler.

“Por ejemplo, con la normativa anterior el inquilino podía resolver el contrato a partir del séptimo mes, mientras que ahora no hay un plazo estipulado. Entonces los nuevos contratos deberían aclarar la cantidad de meses por los cuales el inquilino no puede rescindir el acuerdo”, dice Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

Sugiere también poner por escrito con cuánto tiempo se tiene que avisar que se rescinde el contrato, que en la ley que regía hasta ahora establecía el plazo de un mes.

9. El inquilino ya no puede compensar alquileres con gastos que se encuentran a cargo del propietario

Mientras regía la ley ahora derogada, ante un daño en la propiedad urgente -como la rotura de un caño de agua-, el inquilino le avisaba al propietario y si en 24 horas no se gestionaba el arreglo, tenía el derecho de contratar a un profesional por su cuenta y luego descontarle ese costo al locador de la cuota de alquiler. “Eso ahora ya no existe y es una situación que hay que contemplar en el contrato, según lo que acuerden las partes libremente”, señala el abogado.

Por ejemplo, recomienda dejar asentado en el contrato que si en un lapso corto (pueden ser cinco días) el locador -después de ser notificado por el inquilino por medios fehacientes- no hizo el arreglo que le corresponde cubrir, en ese caso el inquilino puede contratar a un plomero, electricista o el rubro que necesite para dicho arreglo, pagarle y luego le pasa la cuenta al propietario estableciendo en el contrato cómo será la devolución: si por descuento en la cuota de alquiler o reembolso directo del dueño al inquilino.

10. Ya no se requiere una mediación prejudicial obligatoria para iniciar un proceso de desalojo

La norma anterior disponía que era necesario llevar a cabo una mediación previa a la instancia judicial, que conllevaba “no menos de dos meses”, según Abatti. La derogación de este punto implicaría una abreviación de los plazos de desalojos, según el abogado.

Cómo son los pasos de un DNU para entrar en vigencia

Luego de que el Presidente dicta un Decreto de Necesidad y Urgencia, entra en vigencia cuando se publica en el Boletín Oficial. Aunque Javier Milei dijo que su decreto entró en vigencia el mismo 20 de diciembre cuando se anunció en cadena nacional, esto no es así. El decreto se publicó el 21 de diciembre pero no especifica fecha en que entra en vigencia por lo que se le aplica la regla general que establece que los decretos presidenciales, como las leyes, si no determinan otro plazo entran en vigencia después del octavo día de su publicación. Es decir, que si no emiten otro decreto en el que se aclare cuándo empieza su vigencia, el megadecreto regiría a partir del 29 de diciembre.

La Constitución solo habilita el uso de DNU en caso de “circunstancias excepcionales” en las que al Congreso le fuera imposible seguir los “trámites ordinarios” para la sanción de las leyes. Es lo que Javier Milei determinó como “emergencia” en relación a la situación actual.

El Presidente tiene 10 días para enviar el DNU a la Comisión Bicameral Permanente de Trámite Legislativo del Congreso. La Comisión Bicameral tiene 10 días hábiles para emitir dictamen sobre la validez del decreto y enviarlo al plenario de ambas Cámaras para que sea tratado. Si la Comisión Bicameral no se expide en ese plazo, las Cámaras deben abocarse de oficio al tratamiento del DNU.

El Senado y Diputados solo pueden aceptar o rechazar el DNU. No pueden introducir enmiendas, modificaciones o agregados. Y se resuelve por mayoría absoluta de los presentes (la mitad más uno).

Esto significa que los contratos que se firmen a partir del momento en que entre en vigencia el DNU se harán con la nueva legislación y serán válidos hasta que el Congreso acepte o rechace el decreto. En caso de que rechace, los contratos firmados en ese lapso seguirán vigentes.