Crisis habitacional: la mentira de las 100.000 viviendas y el sueño de la casa propia cada vez más lejos

En todas las canchas de fútbol se puede ver la propaganda oficial sobre las supuestas 100.000 viviendas entregadas por el Gobierno Nacional. Algo que se repite en la importante pauta destinada a radios y televisión. Más allá de que la cifra es mentira, pareciera que este es uno de los hitos que la gestión del decaído Alberto Fernández ha elegido para mostrar como un logro de su paso por el sillón de Rivadavia.

Toda una paradoja, hablar de los “sueños cumplidos” cuando el país se cae a pedazos, vive una corrida cambiaria impresionante, que acelerará nuevamente la inflación y que, al terminar su mandato, dejará a millones de argentinos más pobres que hace cuatro años. La pérdida del capital político del presidente Fernández es total y nadie cree realmente que hoy se pueda “proyectar un futuro” en la Argentina en estas condiciones; o que “el sueño de la casa propia” pueda ser posible, como demagógicamente se hace alusión en el spot oficialista.

Por el contrario, estamos viviendo uno de los peores momentos de acceso a la vivienda de nuestra historia. Es que con 7,7% de inflación mensual, es imposible que exista crédito hipotecario, la principal herramienta que el mundo entero utiliza para garantizar su acceso. Hoy, el mercado hipotecario, medido como participación del PBI, representa menos del 0,2% (que es lo mismo que decir “cero”) y el poder de compra promedio de los hogares argentinos para adquirir una vivienda de 45 m², demanda más de 80 años. Lo cual, nuevamente, es casi como decir que “el sueño de la casa propia es imposible”.

Misma suerte siguen los alquileres, con una ley que ha demostrado ser inadecuada y que el oficialismo se ha negado sistemáticamente a modificar, pese al rechazo que el mercado inmobiliario claramente ha manifestado. Es que, desde su sanción, la oferta no ha hecho más que retraerse y los alquileres han aumentado cada vez más en relación con los depreciados ingresos de la gente. A diferencia del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, que, frente a la crisis habitacional, sí ha presentado una serie de medidas concretaras para mejorar la situación de los alquileres; la gestión nacional no ha adoptado ninguna medida para facilitar el acceso a una vivienda en alquiler, como le ordena el Art. 17 de la Ley 27.551, sancionada en 2020, que creó el Programa Nacional de Alquiler Social, con nula ejecución hoy por parte del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

Para la portavoz, Gabriela Cerruti, no se trata de un tema que merezca atención por parte de la política nacional. Equivocada. La intervención del Estado Nacional no ha hecho más que empeorar la situación de los alquileres.

En cuanto a las 100.000 viviendas entregadas, del informe que presentó en el Congreso el Jefe de Gabinete, Agustín Rossi, en marzo de este año, surge que cerca de 20.000 de ellas, en realidad corresponden a conexiones domiciliarias y mejoramientos barriales; que están muy bien, son muy necesarias, pero no se trata de nuevas viviendas entregadas.

Si se toma del desglose del informe, por ejemplo, en la Ciudad de Buenos Aires, las viviendas que dicen haber entregado habrían sido unas 4153. Sin embargo, el número es completamente falaz. Consultado ello con el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), aparece que durante la segunda gestión de Horacio Rodríguez Larreta (2019/23), el Gobierno Nacional no financió ningún proyecto nuevo de viviendas y las que contabiliza como entregadas, responden a los desarrollos urbanísticos Estación Buenos Aires y Estación Sáenz, del Plan Procrear, que fueron terminados y empezados a entregar durante la presidencia de Mauricio Macri. También se contabilizan las viviendas que el IVC construye en el Playón de Fraga en el barrio de la Chacarita, que han sido financiadas íntegramente con fondos de la Ciudad y con un préstamo de un organismo multilateral, pero que jamás recibieron un solo peso del Estado Nacional. Alberto, sin reparos, se las sumas como propias.

Misma lógica pareciera que se sigue de las viviendas Fonavi, de las cuales el gobierno de Fernández dice haber construido 621 en la CABA, cuando en realidad no existe ningún proyecto en ejecución con fondos provenientes del Fondo Nacional de la Vivienda (Fonavi). Un sistema que se financian a través del impuesto a los combustibles y que luego se redistribuye a los institutos provinciales de vivienda a través del porcentaje de coparticipación que fija la ley. Pareciera que lo que ha hecho el Gobierno Nacional es calcular un monto determinado sobre los fondos que cada provincia recibe y estimar así cuántas viviendas podrían representar; pero que -en ningún caso- significan la construcción efectiva de 23.247 viviendas, como equivocadamente se sostiene en el informe presentado en el Congreso.

Esta situación se replica en Córdoba, donde dicen haber entregado 6851 viviendas, en Mendoza unas 5300 o en Neuquén 2699. Contrastada la información con las autoridades provinciales de cada provincia, todas al unísono informan que los datos no son ciertos.

Ahora bien, el objetivo acá, no es desbaratar la mentira de las 100.000 viviendas que dicen haber entregado, sino poner en crisis la errada idea de que el déficit habitacional de la Argentina se va a solucionar construyendo viviendas con recursos públicos. Una política que no lleva a cabo prácticamente ningún país del mundo. Primero, porque frente a la caótica situación fiscal que presenta nuestro país, ello es -simplemente- un imposible y, segundo, porque el déficit, conforme lo indica el censo de 2010, que es el único que hoy tenemos publicado (seguimos esperando la publicación de los datos del censo 2022), indica que el mismo es esencialmente, cualitativo, requiriendo de otro tipo de políticas para solucionarlo.

En ese sentido, la sanción de 2018 de la Ley 27.453, que creó el Régimen de Integración Socio Urbana de los Barrios Populares, visibilizó una realidad ajena a la política pública y le dejó al gobierno de Alberto Fernández un marco legal y financiero adecuado para avanzar, a través del Fondo de Integración Socio Urbana (FISU), en la efectiva ejecución de proyectos integrales de urbanización. Una oportunidad que ha sido totalmente desaprovechada por el Ministerio de Desarrollo Social, su órgano ejecutor, subejecutando los fondos destinados para ello a través de estos cuatro años de gestión kirchnerista.

Es que la integración socio urbana de barrios, asentamientos y villas, requiere mucho más que una política de transferencia de subsidios a familias vulnerables. Se necesita llevar a cabo una política de transformación real que permita la urbanización integral de estos territorios, proveyéndolos de infraestructura básica, regularizando dominicalmente sus viviendas, desarrollando sus capacidades humanas, productivas y demás componentes que, a la luz de los resultados obtenidos, sigue siendo una cuenta pendiente para la próxima gestión.

En cuanto a lo que refiere a la política habitacional tradicional y cómo garantizar el acceso a la vivienda, el foco de la misma debiera estar más en cómo acoplarla a la planificación urbana y al ordenamiento territorial que lleva a cabo cada municipio; sumado a cómo generar mecanismos de incentivos a la construcción y de acceso al crédito (aunque fuera este subsidiado), para que pueda existir un apalancamiento de los recursos públicos con los del sector privado para hacer asequible el acceso a la vivienda digna a gran escala.

Mientras creamos que la salida al problema habitacional de la Argentina sea -únicamente- la ineficaz y clientelar construcción de viviendas por parte del Estado, sean estas 100.000 o no, vamos a seguir errándole a la solución. Los meros spots de campaña de los que se vanagloria la gestión de Alberto Fernández, no representan una solución al problema de fondo, sino que lo han agravado.

El desafío para la gestión siguiente es enorme. Heredará un país con una crisis habitacional de grandes magnitudes, con cuentas públicas al rojo que obligarán a reducir el déficit de su gasto, para evitar seguir generando inflación, el impuesto más cruel a la pobreza. Habrá que volver a generar confianza y austeridad fiscal para que las variables de la macro puedan estabilizarse. Será necesario trabajar fuerte en crear instrumentos y herramientas que permitan impactar en el déficit habitacional de manera sustentable y sostenible. Solo allí podemos volver a construir las bases para que el sueño de la casa propia pueda volver a ser real en la Argentina.

*El autor es Coordinador del Plan Vivienda y Hábitat de la Fundación Pensar y fue Secretario de Vivienda de la Nación durante el gobierno de Mauricio Macri