El Distrito Tecnológico, un mercado con buenas perspectivas

La pandemia no descolocó a la zona corporativa del Distrito Tecnológico, que, si bien se vio afectada como el resto del mercado, sus particularidades la pusieron en una situación de ventaja. Los beneficios impositivos que tienen las empresas que se instalan allí explican su desarrollo, consolidación y continuo crecimiento. El barrio de Parque Patricios se vio ampliamente beneficiado con este impulso que coincidió con la mejora en el transporte y seguridad en la zona. Su fisonomía cambió no solo por la instalación de empresas, sino también por el aumento de la oferta de proyectos residenciales y comerciales.

“Los beneficios impositivos han sido el motivo principal que traccionó el desarrollo de tantos edificios en Parque Patricios. Muchas empresas aprovecharon esto para adquirir terrenos y construir edificios propios, apostando a desarrollar allí sectores de back office de sus actividades”, sostiene Felipe Ramos, miembro de la División Oficinas de L.J. Ramos y analiza que a la previsibilidad de contar hasta el año 2035 con los beneficios de exención de impuestos como ingresos brutos, ABL, impuesto a los sellos -entre otros- se suma la inversión del Gobierno de la ciudad de Buenos Aires en infraestructura, transporte público y en la instalación de sus oficinas en el edificio Foster. Fernando Novoa, director de Newmark, coincide en que la clave del desarrollo del Distrito Tecnológico está en los beneficios impositivos para las empresas de tecnología y comunicación “TIC” y por ese motivo la mayoría de las empresas del sector tiene oficinas allí.

Para Alex Sakkal, co-fundador y director comercial de Nómada, la desarrolladora de edificios corporativos premium, este es un momento difícil para la industria en general, teniendo en cuenta la imposibilidad de las empresas para ocupar sus oficinas. Sin embargo, asegura que “dentro de la ciudad de Buenos Aires, el Distrito Tecnológico fue uno de los sub-mercados menos golpeados, por la necesidad de las empresas de conservar sus espacios para no perjudicar el beneficio fiscal que obtienen por su radicación”, explica. “Son el motor de crecimiento”, agrega y aclara que también contribuyó los proyectos corporativos que se construyeron en la zona. Sin ir más lejos, Sakkal desembolsó US$60 millones Tesla Patricios II, una torre inteligente de 11 pisos ubicada en la avenida Caseros al 3000, en la que inclusive se instalaron empresas multinacionales que por su sector no gozan de los beneficios impositivos.

Resiliencia

A la hora de analizar la oferta disponible en este sub-mercado, el informe de JLL el inventario de oficinas corporativas se ubicó en 158.424 metros cuadrados para el primer cuatrimestre de este año. Este valor representa el 8% del total del inventario de Buenos Aires. El 78 % de esta superficie corresponde a inmuebles de la categoría B, y el 22 % restante a la clase A. En cuanto a la disponibilidad, durante el primer trimestre del año?? se observó una vacancia de 4,6 %, valor que multiplica por siete el registro constatado en el mismo período de 2020. Este resultado se explica por el impacto de la pandemia, y los límites impuestos a la demanda y la ocupación de nuevos espacios. “El Distrito Tecnológico, de igual modo que Catalinas, mostró resiliencia, incluso en este contexto. En efecto, fue de los pocos sub-mercados que exhibieron absorción neta positiva, es decir que se ocuparon más espacios que los que fueron liberados”, sostiene el análisis de la consultora JLL. El informe detalla que, en el primer trimestre de 2021, la absorción fue de 3689 metros cuadrados y en todo 2020 acumuló 28.448 metros cuadrados. Este último valor obedece principalmente a la superficie alquilada por una compañía multinacional de origen estadounidense, la cual ocupó gran parte de un edificio al abrir sus primeras oficinas en el Distrito.

Por su parte, Lucas Desalvo, gerente de investigación de mercado de Cushman & Wakefield, explica que la importante participación de oficinas clase B “caracteriza las necesidades del mercado, menos enfocado en la tradicional oficina corporativa y abocado claramente a empresas de tecnología, en su mayoría desarrolladores de software, business process outsoourcing (BPO), data centers y educación. “El stock total de oficinas lo coloca como el mercado número nueve de los 12 más tradicionales del mercado, mostrando que aún queda un trayecto importante de crecimiento”, detalla.

Para Ramos, una característica particular de la zona es que es un sub-mercado que tiene un mix entre edificios propios de empresas y otros llamados “especulativos”, es decir que fueron construidos por desarrolladores buscando rentarlos. “Hoy por hoy, aquellos edificios construidos por empresas para uso propio siguen ocupados, ya que esto obviamente les genera los beneficios impositivos que ofrece el Distrito. En cuanto a los edificios especulativos, hay oferta de m² como lo hay en el resto de los sub-mercados. Existen opciones desde oficinas de 100 metros cuadrados hasta edificios en block de 5000”, detalla el bróker.

Un mercado estable

En cuanto a los valores que se manejan en el Distrito Tecnológico, los precios de alquiler solicitados por metro cuadrado por mes están en un promedio de US$22,3 para el primer trimestre del año, según el informe de JLL. Este valor es similar al registrado en el período anterior y un año antes, que fue de US$23. “Vale la pena destacar que los inmuebles de la categoría A se encuentran ocupados en su totalidad, por lo que actualmente no hay oferta disponible en este segmento que permita identificar un valor solicitado como referencia”, aclara.

Ramos, de L.J. Ramos maneja otros números y aclara que en esta zona, así como hay mucha variedad de superficies disponibles, también sucede lo mismo con los valores. “Podemos hablar de un promedio de US$18 por metro cuadrado, pero la realidad es que hay opciones desde los US$12 hasta los US$27. En ese sentido podemos ver que el promedio ha tenido una tendencia a la baja, pero que va en línea con el contexto actual del mercado en general con bajas del orden de entre el 5 y 7%”, explica. Coincide su colega Mariana Stange: “los valores de ofrecimiento se han acomodado a la nueva realidad y hay opciones de oficinas categoría B por US$8/m². Siempre valores más IVA y gastos. Aquellas oficinas que tienen un bajo costo de instalación cuentan con una gran ventaja competitiva, ya que las empresas no cuentan con presupuesto para invertir en mudanza y obra por lo cual valoran mucho la forma de entrega”, señala.

En cuanto al tipo de oficinas que tienen mayor demanda, Ramos asegura que hoy existen dos aspectos principales que traccionan la demanda, y estos son bajos valores de alquiler y que el estado de las oficinas sea lo más armado posible. Además, se buscan espacios abiertos con buena circulación y ventilación natural, donde se perciba una sensación de amplitud y buena ventilación para sentirse seguro dentro de la oficina.

Por último, en cuanto a la proyección de este sub-mercado, el informe de JLL, sostiene que en caso de que se concreten los proyectos actualmente contemplados, el Distrito Tecnológico incorporará 187.500 metros cuadrados de nueva oferta, es decir que en los próximos años se podría más que duplicar su inventario.

En definitiva, este sub-mercado fue concebido para albergar un ecosistema en el que confluyera un conjunto heterogéneo de empresas del sector tecnológico y estudiantes de esas carreras. Para lograr este objetivo, el gobierno municipal decidió otorgar múltiples beneficios impositivos que fueron prorrogados hasta 2029 para las empresas extranjeras y 2034 para las nacionales. De acuerdo al análisis de esta consultora, esta prórroga otorga un marco de previsibilidad que permite considerar que, al menos durante ese plazo, el Distrito probablemente seguirá creciendo y atrayendo un número importante de compañías. En la medida en que esto ocurra, y se sumen nuevas empresas que dinamicen la demanda y hagan crecer la oferta, los valores deberían tender a lograr la estabilidad propia de los mercados más consolidados.