Alquileres: los 2 barrios porteños en los que conviene comprar una propiedad por el precio y la renta que deja

Durante el comienzo del 2024, dos barrios porteños del sur de Buenos Aires se destacaron como los más rentables para alquilar departamentos usados. Parque Patricios y San Cristóbal, contiguos entre sí, se convirtieron en áreas de gran interés debido a sus transformaciones recientes y su potencial inmobiliario.

Al comparar los departamentos disponibles para alquiler formal en pesos con las unidades equivalentes ofrecidas en venta en cada barrio de la ciudad, Parque Patricios mostró una rentabilidad del 5,41% en el caso de los tres ambientes, mientras que San Cristóbal registró un 5,43% para unidades de cuatro ambientes, según el informe de Reporte Inmobiliario.

Parque Patricios, desde hace tiempo, es el epicentro de una metamorfosis urbana que supo adoptar el concepto de “vivir a 15 minutos de todo”. Con su enfoque en empresas strat up y desarrollos inmobiliarios dirigidos a nómadas digitales, este barrio se consolidó como un nuevo Distrito Tecnológico potenciado por el traslado de la sede del Gobierno de la Ciudad al barrio.

San Cristóbal, por su parte, se suma a la lista de barrios emergentes en Buenos Aires que estaban fuera del radar de muchos porteños y lentamente empezaron a posicionarse como buenas opciones para quienes están en busca de un lugar donde vivir. Vecino de Boedo, este barrio histórico, con sus raíces que se remontan a 1869 como un área de quintas, ahora está en el centro de la atención de desarrolladores y buscadores de vivienda por igual por su combinación de tranquilidad, accesibilidad y crecimiento inmobiliario.

Aumenta la rentabilidad y se estabiliza

Estos porcentajes se dan en un contexto donde la renta anual bruta de departamentos usados creció levemente en relación al mismo mes del año anterior, ya que a principios del 2023 el promedio general era del 3,48% anual, mientras que en el comienzo de este año el promedio fue de 3,94%.

Si se hace la distinción entre tipologías, las unidades que más dejaron renta fueron los departamentos de tres ambientes, con un promedio bruto anual del 3,98%, mientras que los de dos y cuatro ambientes se ubicaron en un 3,97%. En el caso de los monoambientes, esta tipología dió la rentabilidad más baja con un promedio de 3,83%.

“Hay que considerar que esta rentabilidad es la que se obtiene al primer mes de inicio de alquiler y que ahora, a partir del DNU que derogó la ley de alquileres, dependerá del índice de actualización pactado para que la misma se mantenga o se diluya si se considera estable el valor de compraventa del inmueble”, explica Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

El especialista indica que, al recurrir mayormente a ajustes en períodos más cortos en los nuevos contratos de alquiler, la estabilidad de la renta podría mantenerse mejor. Esto haría que la inversión resultara algo más atractiva para quienes piensan en comprar para alquilar. “Anteriormente, con la ley de alquileres que prohibía actualizar antes del año y luego cada seis meses, se generaba rápidamente una disminución en el precio real del alquiler y una considerable reducción en la rentabilidad, especialmente en un contexto de alta inflación”, menciona Gómez Picasso.

¿Conviene invertir en estos barrios?

Un dato clave frente a este fenómeno es que no siempre los barrios más rentables son los elegidos por los inversores a la hora de comprar una propiedad. La explicación radica en el hecho de que estos barrios tienen un bajo valor de venta. Por ejemplo, en enero, Parque Patricios tenía un promedio de alrededor de US$1388/m² para unidades de tres ambientes, mientras que San Cristóbal estaba en US$1523/m² para unidades de cuatro ambientes. En comparación, el promedio de venta de un departamento de tres y cuatro ambientes en la ciudad de Buenos Aires se ubica en los US$1719 m² y US$1679/m², respectivamente.

Esto los hace menos atractivos para los inversores, ya que, como señala Gómez Picasso “en tiempos de crisis, los valores de venta en estas zonas tienden a recuperarse más lentamente”. Explica que este fenómeno se fundamenta en el primer axioma del mercado inmobiliario: la ubicación. “A mayor riesgo, mayor rentabilidad. Los inversores por lo general prefieren obtener una rentabilidad más baja en una ubicación privilegiada porque saben que el inmueble es más líquido, es decir, más fácil de vender cuando quieran vender, y su valor no se deprecia tanto en tiempos de crisis, además de que se recupera más rápidamente”, menciona el especialista.

Otra alternativa de inversión, con precios ligeramente superiores a los de Parque Patricios y San Cristobal pero aún por debajo de las zonas más exclusivas, se encuentra en los barrios adyacentes como Almagro. Aquí, el valor de las propiedades se está recuperando después de un período de tres años de caída. El alquiler promedio para un departamento de tres ambientes en Almagro es de $450.000 por mes, mientras que su valor de venta se sitúa ligeramente por encima de la media, en torno a los US$1797/m².

“Almagro es una zona muy buscada por los compradores, porque por un lado es un barrio tradicional con historia tanguera, buena opción de transportes por su ubicación céntrica e infraestructura educativa, comercial y cultural. Es muy solicitado por su cercanía a los beneficios que ofrece Caballito y Palermo con precios más atractivos”, afirma Maria Inés Kries, gerente comercial de Newland.