Cómo es el negocio de construir depósitos: las ventajas, los precios, las ubicaciones y la rentabilidad

El mercado logístico, desde la irrupción de la pandemia, se convirtió en una de las grandes figuras del sector del real estate comercial. El crecimiento exponencial que experimentó y continúa manifestando el e-commerce impulsó la demanda de espacios aptos para el depósito de mercadería. Esto se tradujo, al cierre del año pasado, en un descenso de la vacancia, una alta tasa de ocupación y en precios de renta que lograron estabilizarse.

Es por todo esto que, el sector parece no detener su impulso. Los principales desarrollistas se encuentran en la búsqueda de las mejores opciones de tierras para llevar adelante nuevos desarrollos, y seguir consolidando un negocio que a lo largo de los últimos 15 años no sólo ha sido uno de los más estables, sino el que ha generado las mejores rentabilidades.

Ante la pregunta de si ¿es negocio desarrollar este tipo de proyectos inmobiliarios?, los referentes no dudan y responden con un contundente “Sí”. “En los últimos tiempos, no sólo aquí, sino también en el mundo, ésta es una de las apuestas preferidas por parte de los inversores”, dice Leandro Mercado, responsable del sector en el Grupo Adrián Mercado.

Claro que hay que diferenciar a los grandes jugadores de los nuevos o pequeños. Los primeros son inversores y/o desarrollistas que tienen portafolios mayores a 150.000 m² de depósitos con estándares especiales. Estos suelen dar respuesta a grandes industrias con necesidades de importantes espacios de guardado de mercaderías.

En los últimos tiempos, la gran novedad fue la aparición de un grupo de medianos y pequeños inversores, que desarrollan depósitos desde los 300 m² hasta los 5000 m² (con características Clase A), con el foco puesto especialmente en la necesidad de las Pymes. Los expertos dicen que aún se pueden generar muchos nuevos y atractivos negocios en este rubro

Actualmente, existe un amplio e interesante abanico de necesidades a cubrir. “Hoy, la demanda, que en términos generales se ha vuelto más sofisticada, busca mejores espacios, bien ubicados y con fácil acceso, cercanos a las ciudades, con buena infraestructura para la carga y descarga ágil de sus mercaderías (buenas playas de maniobras, docks y portones automatizados). Además, busca naves con alturas importantes para eficientizar el espacio (techos mayores a 11 metros) y seguridad tanto para el cuidado de su personal como de su mercadería”, dice Alejandro Winokur, socio y director de Newmark. Y agrega Santiago Isern, broker senior del área industrial de Cushman & Wakefield: “Un último punto, pero no de menor importancia, es que las construcciones deben utilizar la mayor cantidad de materiales y sistemas que mejoren en términos de sustentabilidad, tanto a la propiedad, como a sus usuarios (tratamiento y reciclado del agua, iluminación natural, espacios ventilados, disposición de residuos, etc). En este sector las certificaciones LEED cada vez serán más demandadas”.

Los analistas coinciden en que, en términos de inversión, apostarían por espacios que cumplan la mayor cantidad de las necesidades que se enumeraron anteriormente. Un dato determinante es que estas inversiones deben estar ubicadas en parques, sectores o agrupamientos industriales. “Hoy, cualquier depósito bien construido dentro de un área industrial, cuenta con un valor agregado gigante versus uno ubicado de manera aislada”, dice Winokur.

Pero esta no es la única posibilidad de negocio. En el contexto actual, en parte por la crisis que generó la pandemia, este mercado incorporó una gran cantidad de metros disponibles de depósitos clase B y C. “Esto se debió por la necesidad que muchas empresas tuvieron tanto de achicarse como de relocalizarse. Hoy, los galpones que quedaron ociosos pueden resultar muy atractivos para desarrollar negocios vinculados con este sector”, contó Daniel Adrián Roustelli, supervisor de Inmuebles Industriales de Adrián Mercado. Y agregó: “Algo que hace que este tipo de proyectos sean atractivos para los inversores son los plazos de obra (más breves que los residenciales o de oficinas) y el valor de metro de construcción, el cuál es bastante inferior al de los otros segmentos. Por último, otro dato vital es que la amortización respecto a la renta es mayor que la del resto del real estate”.

Para Roustelli, la demanda por espacios logísticos creció en todos los ejes del AMBA. “Sabemos que aunque hay proyectos en construcción en todos los corredores, se redujo el inventario considerablemente. Según nuestras estimaciones, el sector sufrirá un cuello de botella, pues faltarán metros para saciar la demanda, especialmente los de clase A”.

Tras la pandemia se planteó una gran incógnita: ¿dónde se construirán los próximos desarrollos logísticos? “La elección del sitio de donde construir nuevos desarrollos, plantea un desafío para ambas partes del negocio. Los desarrolladores tienen que encontrar ubicaciones estratégicas, que les permitan a los operadores llegar lo más rápido posible al consumidor. Mientras que las empresas también deben buscar la localización que garantice una mayor eficiencia en su operación. Cuando analizamos en qué zona invertir, encontramos que existe una gran variedad de terrenos a la venta, tanto en conglomerados industriales como fuera de ellos. Los terrenos dentro de áreas industriales, en promedio, son un 38% más caros que los que se encuentran fuera de ellos. La diferencia se explica por los servicios e infraestructuras que ofrecen a las industrias que se instalen dentro, además de los beneficios fiscales según el municipio”, cuenta Winokur. Y agrega: “La opción de invertir dentro de un parque industrial es buena cuando el plazo de desarrollo es corto, como en este caso, y más con un mercado que comienza a mostrar las primeras señales de escasez de superficie disponible”.

Los brokers explican que, a pesar de que el valor de la tierra suele ser mucho más baja fuera de los parques o sectores industriales, hay que tener en cuenta los costos y tiempos que puede demandar construir, urbanizar, conectar la infraestructura y proveer los servicios necesarios para el funcionamiento de una empresa suelen encarecer la obra. “En lo que tiene que ver con zonas, el norte es el más requerido, mientras que el sur es el que más empresas posee”, cuenta Roustelli.

Para Isern el corredor que tiene mayor potencial es el del oeste, que actualmente reúne más de 12 emprendimientos nuevos próximos al Camino del Buen Ayre. Esta arteria es el futuro eje de la logística de la Argentina, por su conectividad con la zona norte y las rutas del Mercosur, por la cercanía con la ciudad de Buenos Aires , los puertos y el aeropuerto.

En términos de ganancias o rentabilidades, lo primero que hay que recordar es que el de los inmuebles logísticos es un negocio a largo plazo. Históricamente, el mercado ofreció cap rates que iban entre el 10% y el 12%, pero actualmente, ofrece retornos un poco más bajos, que rondan entre el 7% y el 8%. “Se espera que la recuperación continúe y, que en breve, se vuelva a los valores históricos”, según Winokur. Hoy -afirma Roustelli -, el precio de venta de un depósito clase A ronda los US$650/m², mientras que para el alquiler el valor oscila entre los US$5/m² y US$7/m².

La mayoría de los indicadores hacen pensar que el mercado seguirá creciendo. Por un lado, la vacancia continúa con su proceso de achicamiento (leve, pero sostenido). Mientras que por el otro, la falta de metros disponibles -producto de la desaceleración en la inversión por parte de los desarrollistas durante los años de pandemia- hacen pensar que se comenzarán a multiplicar los proyectos de este tipo en poco tiempo. “El mercado logístico tiene una demanda sostenida. De hecho, creemos que el porcentaje de vacancia que hoy ronda el 15% se reducirá a un dígito a fines de 2022. Poco a poco, se irán recuperando los valores locativos de la pre-pandemia. Esto, sin dudas, pondrá en marcha una gran cadena de valor, que se traducirá en un incremento de la construcción, de la mano de los proyectos que habían sido pausados”, concluye Isern.