Crece la demanda de centros logísticos premium

Tanto los brokers como los analistas del sector sostienen que el mercado logístico de Buenos Aires terminó el 2021 con una marcada recuperación. Lo que, en algún modo, se traduciría como muy buenas perspectivas de cara a este año.

Varios son los factores que dan cuenta de esta recuperación. Según Lucas Desalvo, gerente de investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, uno de los hitos principales, es el descenso interanual en la tasa de vacancia en un 68%: pasó del 18,9% al 12,9%. “La absorción neta anual cerró en 203.965 m², como resultado de 30.138 m² desocupados y 234.103 m² ocupados”. Esto modificó una tendencia alcista que se observaba -en el rubro vacancia- desde fines de 2018″, relata el especialista. “El mercado sigue impulsado por el crecimiento del e-commerce que tracciona la demanda y ha generado cambios en la operatoria de grandes plataformas logísticas”, agrega Alejandro Winokur, socio de Newmark Argentina. Además aclara que si bien los indicadores del mercado continúan en valores positivos, esta muestra de estabilidad también podría suponer un momento de “stand by”. “El mercado de centros logísticos tiene una alta dependencia de operaciones “built to suit” y justamente, al cierre del 2021 se terminaron de concretar los últimos contratos; por lo cual al cierre del año, los desarrolladores se encuentran a la espera de avanzar con la ocupación de nuevos espacios, y además, evalúan el rumbo que ha de tomar la situación económica del país”, analiza.

Por su parte, Santiago Isern, broker senior de la compañía, destacó que “del total de superficie alquilada, el 29% son depósitos nuevos que se entregaron este año, y fueron prealquilados. Las empresas que tomaron estos metros fueron una de correos y una importadora de motos”, explica el especialista. En el mismo sentido agrega que: “Quedan muy pocos metros disponibles de calidad, es decir, que aquellas que tengan planes de mudanza o expansión de sus operaciones, sería ideal que puedan tomar la decisión de hacerlo lo antes posible. Calculamos que, para mitad de año, ya no habrá oferta disponible y los metros que entrarán seguramente ya lo harán con contratos firmados”.

El informe de Cushman & Wakefield, observa que el corredor Norte con gran incidencia en el Triángulo de San Eduardo continúa concentrando el mayor metraje contratado por segundo año consecutivo con un 80% de participación de mercado, . “Las ocupaciones se dieron como resultado de la expansión de operaciones existentes en los centros logísticos”, explica Desalvo.

Por otro lado, la zona Oeste se presenta como un polo de oportunidades donde están empezando a instalarse centros logísticos de calidad y, por último, se encuentra el Sur, en donde el 89% de la superficie disponible lleva más de 12 meses en oferta, con precios estables.

Los valores de los alquileres

Respecto a los valores de los alquileres, en el cuarto período del año, los valores de renta pedido se mantuvieron prácticamente sin cambios respecto de los presentados durante el trimestre anterior, recuperando paulatinamente los valores prepandemia. Winokur, de Newmark, habla de una estabilización en cuanto a precios de mercado. detalla que CABA cotiza como la zona con los valores de alquiler más altos, alcanzando los US$7,8 /m2 mientras que las demás zonas difieren en un 24,7% entre la cotización más alta, en Zona Norte, y la menor, en Zona Oeste. A la hora de hablar de valores promedio de alquiler para centros logísticos los estima en US$6,5/m²/mes, sin registrar cambios significativos en comparación con el último trimestre.

El informe de Cushman detalla que en el Norte en el Triángulo de San Eduardo, por ejemplo, el precio ronda los US$5,6/m², mientras que en el corredor Sur los valores son levemente más accesibles promediando los US$5,2 el metro cuadrado. “Con respecto al precio promedio de alquiler mensual unitario de clase A, el informe muestra que es de US$5,2/m², valor que se viene sosteniendo desde el principio de la pandemia, pero esto no durará por mucho tiempo, ya que debido a la progresiva disminución en la tasa de vacancia se espera que los precios tiendan a subir”, aclara Isern.

Por diversos motivos, en 2021 se esperaba que se entregara una mayor cantidad de metros cuadrados terminados. Según el trabajo, elaborado por el departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, “para la segunda mitad del año se preveía el ingreso de 104.026 m², sin embargo, solo se entregaron 27.676 m². Quedan pendientes ingresar unos 99.666 m² al mercado para 2022. Gran parte de esta superficie -la cual se encuentra prealquilada- estará disponible durante el primer trimestre”.

Con respecto a los nuevos metros esperados para el mercado, no existieron nuevas incorporaciones durante el cuarto trimestre del año, se espera entonces su entrada para mediados del 2022, dependiendo del desarrollo de la nueva ola de contagios.

En cuanto a las obras previstas para este año existen unos 687.655 m² proyectados, dentro de los cuales, el 66% se ubicaría en Zona Norte. “Si bien hay planes de inversión, los desarrolladores aún están definiendo en qué submercados activarán las obras en función de la demanda potencial, el impacto del e-commerce y consumo masivo”, analiza Desalvo.

Para finalizar, Winokur hace referencia a los parques industriales y la venta de tierra: “el mercado siguió el comportamiento general y no presentó variaciones durante el último período del año”, finaliza Winokur.