Oficinas: las estrategias para reconquistar a los empleados y las inversiones que las empresas ya no pueden esquivar

En los últimos años, las oficinas dejaron de ser las clásicas y tradicionales, tal como se conocían. La nueva premisa gira en torno a espacios flexibles, abiertos, luminosos y compartidos. Se trata de una transformación que si bien ya se venía gestando, la pandemia la aceleró al modificar las reglas de juego: mayor trabajo remoto y menor presencialidad. En este escenario disruptivo, este tema pasó a estar a la cabeza de la agenda de las empresas sumidas en la urgencia de adaptarse a las nuevas demandas de sus colaboradores.

¿Cuáles son hoy las nuevas tendencias de los espacios de trabajo? ¿Qué se espera de ellos?¿Se alquilan? ¿Se compran? Las respuestas a estos interrogantes las dieron en el capítulo ocho del Summit de Real Estate organizado por LA NACION. “La pandemia trajo cambios que ya se venían manifestando y que obviamente se profundizaron. Ahora es todo un desafío ver cómo se terminan de acomodar, dependiendo la industria”, sostuvo Fernando Novoa Uriarte, socio y director del área de transacciones para oficinas de Newmark Argentina en una charla moderada por Verónica Rubí, editora de LN Propiedades.

Desde WeWork Argentina, Valeria Cavallero, gerente de Negocio de la empresa, expresó que hoy se están desarrollando oficinas flexibles donde se prioriza el uso de los espacios y la experiencia del usuario por sobre los metros cuadrados. Los nuevos paradigmas proponen “que el colaborador sienta que ir a la oficina tiene un valor agregado”, mencionó y puntualizó que este año se viene dando una tendencia conocida como fly to quality que busca dejar de lado los metros, en pos de añadir servicios. “Para nosotros la pospandemia fue una neta oportunidad para el desarrollo de oficinas flexibles. Hoy se prefiere tener el espacio justo y compartir salas de reuniones, áreas comunes”, comentó la ejecutiva.

Para Novoa Uriarte, es importante que las nuevas oficinas miren qué están necesitando los jóvenes y nuevos talentos. “Se busca la experiencia del usuario en el edificio, en el entorno y esto es vital para que las empresas atraigan el talento”, ahondó el profesional. Hoy, “las nuevas obras de la ciudad están incorporando espacios abiertos y colaborativos que no están dentro de la oficina pero sí en el edificio”, agregó.

Por su parte, Gonzalo Meira, director de transacciones de JLL, precisó que para seducir a los empleados de asistir a la oficina al menos algunos días a la semana, es necesario tener en claro “cuál es la experiencia que se les va a dar”. Coincidió con lo recién expuesto, Novoa Uriarte quién además manifestó: “Los colaboradores están imponiendo sus condiciones y si no les das lo que quieren, no van”.

Cavallero opinó que las grandes empresas son las que tienen la misión de reacomodarse y subirse a este nuevo tren que los desafía a poner nuevamente sus objetivos sobre la mesa y encontrar una nueva dinámica y ecosistema. “El colaborador mismo se fija qué suma a su calidad de vida, dónde quiere trabajar y de qué manera hacerlo”.

¿Espacio propio o rentado?

Además de los cambios en relación a la disposición y los servicios que ofrecen los espacios de trabajo, la crisis económica que rige en el país se suma como otro eje en el cual las compañías ponen foco y evalúan qué tan conveniente es tener oficinas propias o rentadas.

En lo que respecta al alquiler del mercado de oficinas, “hoy está en un momento de espera, pendiente de lo que suceda en agosto y en octubre respecto a la situación política y económica”, especificó Novoa Uriarte. Pero, “en relación a lo que es la compra, muchas empresas con exceso de pesos y poca maniobra para hacer otras inversiones, se volcaron al real estate y compraron como refugio de valor, con la expectativa de proteger ese capital. En general, todas las transacciones que hubo fueron relacionadas con oficinas corporativas triple A con inquilinos y el nuevo dueño continúa ese contrato de alquiler”.

También al respecto se refirió Hernán Castro, senior broker de Cushman & Wakefield, en otro de los paneles del Summit de Real Estate al afirmar que “hoy hay una oportunidad en el mercado para las empresas con excedente de capital en pesos porque la vacancia pospandemia sigue siendo alta. Estas empresas encuentran en la compra de activos comerciales un resguardo de capital. Compran oficinas para dolarizarse en pesos, obtienen una renta y la posibilidad de capitalizarse”.

¿Pero quién compra oficinas hoy? Castro responde que “las empresas que compran no son de real estate, son empresas que diversifican su cartera de inversión en pesos y encuentran en el mercado de real estate una buena opcion para colocar esos pesos, dolarizarse y tener una renta que si bien no es alta (en productos premium Clase A ronda el 3%) pero el driver principal no es la renta sino el resguardo de capital. Si bien los alquileres de oficinas se pautan en dólares, al momento de pagar es con dolar oficial porque se pagan en pesos”.

¿Y quién vende oficinas en pesos? “Hay más demanda que oferta, los precios son los de mercado y el punto de encuentro es quién quiera vender en pesos para poder satisfacer la demanda. Los casos que venden son grandes compañías, algunas empresas públicas que por ahí tienen deuda en pesos y le serviría deshacerse de algún activo y recibir pesos, o porque están construyendo y tienen donde reinvertir ese capital en pesos”, agrega Castro y cuantifica que desde el 2020 hasta la actualidad todas las transacciones de oficinas alcanzan un valor de US$550 millones con un ticket promedio arriba de los US$4000/m². Aunque aclara que la mayoría de estas transacciones fueron en activos nuevos o relativamente nuevos en zonas muy bien ubicadas.

De acuerdo a la incertidumbre que genera un año electoral, Meira, sostuvo que “habría que separar entre las compañías que están pensando en mudarse y las que tienen el capital como refuerzo”. En términos del ejecutivo, el primer punto tiene que ver con entender cuál será la necesidad y el uso que se le dará a la oficina: “¿Habrá modalidad flex? ¿Será presencial? Lo cual en algunos casos aún no está del todo resuelto”. En relación al segundo eje, “hemos tenido un año récord de ventas porque las firmas entienden y ven que invertir en real estate es seguro”.

El boom del Distrito Quartier se impone como un nuevo polo de atracción empresarial que reconfigura así la emblemática zona de Catalinas, ubicada en microcentro, “que sigue siendo altamente demandada”, comentó Gonzalo. “Hoy para mudarse, una compañía tiene que ver dónde agrega valor”, remarcó. “La descentralización y estar presente en varios puntos de la ciudad, para la compañía también es un valor agregado. El centro sigue siendo el punto preferido por la conectividad y zona norte es el punto intermedio”, añadió Cavallero. Y coincide Castro en que “Catalinas sigue siendo la zona más elegida del centro de la ciudad, aunque el éxodo hacia el corredor norte es evidente, allí siguen surgiendo los edificios más nuevos y premium”.

Entre los servicios que WeWork ofrece a sus miembros, una novedad es un pase flexible, al que llaman All Access, que permite acceder a sus oficinas en Argentina y en el mundo, pensado para los nómades digitales y quienes hacen modalidad remota el 100%. “Porque no es lograr la vuelta a la oficina por la vuelta en sí misma, sino que haya un propósito, que te ofrezca una experiencia, que converse con la cultura de la empresa, que sientas que hay razones y motivaciones para volver”, afirma Cavallero.

Nuevos parámetros de construcción

La arquitectura y el desarrollo de los edificios de oficinas no son un dato menor. En un presente donde la sustentabilidad y el cuidado del medio ambiente están bajo la lupa y son temas de coyuntura, los colaboradores les exigen a las empresas desempeñarse en ámbitos acordes que acompañen estas creencias. “El impacto social y ambiental son puntos fundamentales que se están implementando. En Europa, por ejemplo, los edificios están catalogados por certificaciones, y acá se va a venir esto”, expresó Novoa Uriarte. Mientras que Cavallero agrega que “la certificación del edificio ya forma parte de las condiciones para determinar si se accede al espacio o no”.

Por último y consultados acerca de recomendaciones a la hora de comprar una oficina, Novoa Uriarte resaltó: “Se necesita entender la cultura de la empresa y a qué industria pertenece. No hay que trabajar sobre el metro cuadrado sino en la experiencia de los espacios y el uso que se les va a dar, y esa es una asesoría que solemos brindar a nuestros clientes”. Por su parte Meira está convencido de que la clave es fomentar la motivación de los empleados y, con el objetivo de volver al menos algunos días a la presencialidad, la calidad de los edificios, su entorno y los amenities, “ayudan en este proceso” en aquellos espacios de trabajo que los ofrecen.

Mirá los momentos más destacados del panel

Mirá el Summit de Real Estate de LA NACION completo acá: https://www.youtube.com/watch?v=NPlt6oerqLc&feature=youtu.be