Miami: todo lo que hay que saber antes de comprar un departamento

Ante la búsqueda de un refugio de capital, el mercado inmobiliario de Miami está en la mira de medianos e incluso pequeños inversores. Por dónde empezar. Qué esperar del proceso de compra. Cuánto demora y qué actores entran en juego. Los riesgos o impedimentos que se pueden encontrar en el camino. Estas son algunas de las dudas en las que se enfrentan quienes se sumergen en la aventura.

Para comprar una propiedad en los Estados Unidos, es necesario tener cuenta bancaria y el dinero en dicho país. Supongamos que un comprador vio con su agente inmobiliario (realtor), un departamento que cuesta US$100.000, por tomar una referencia. Estos son los pasos a seguir.

1) Envío de la oferta.

El contrato para compra venta más usado se llama “As Is” (indica que el comprador está adquiriendo la propiedad como está), y es un contrato estándar aprobado por la asociación de Realtors y de abogados de Florida.

El agente inmobiliario del comprador hace firmar electrónicamente al comprador una oferta y se la envía al realtor del vendedor. En él, especifica el monto que está dispuesto a pagar (por ejemplo, US$95.000), y se compromete a poner un depósito, en caso de ser aceptada su oferta, de por ejemplo US$5000 en los tres días siguientes a su aceptación. También se especifica una fecha de traspaso de la propiedad, de por lo general 30 días como mínimo. El comprador no requiere ninguna visa ni permiso para residir en los Estados Unidos.

2) La decisión de pagar cash o con hipoteca.

En el contrato se debe especificar si es compra con hipoteca o en efectivo.

En el primer caso, se debe acompañar con la oferta una carta de preaprobación del banco.

En el segundo caso, se debe adjuntar una prueba de fondos: un balance de la cuenta bancaria (puede ser incluso una foto del homebanking) donde muestre que el comprador tiene los fondos para la operación. En general, las compras por parte de extranjeros se dan en su mayoría en efectivo.

En el caso de que la oferta sea aprobada (tanto la inicial, o mediante una contraoferta que el comprador acepte) se deben girar los US$5000 de depósito a la compañía de título con la que trabaje el agente inmobiliario del comprador. Estos serán los abogados que representan al comprador, y que también recibirán el saldo final.

3) Qué es el período de inspección.

Una vez que el contrato está ejecutado, con la firma de ambas partes, se inicia el período llamado “de inspección”. Si bien cada comprador/vendedor puede proponer o exigir determinada cantidad de días, los contratos vienen por default con 15 días de inspección.

En este período, el comprador puede contratar una compañía de inspección que ponga a prueba las instalaciones, aberturas, enchufes, chequee posibles humedades, pruebe electrodomésticos, suba a los techos (en el caso de las casas), o identifique cualquier anomalía visible.

Si el comprador no quisiera pagar una inspección (arrancan en los US$250 y depende el tamaño de la propiedad) puede hacerlo él mismo o con cualquier persona que considere conveniente. Con el contrato “As Is”, el comprador tiene derecho de cancelar la compra durante el período de inspección con total discreción, sin dar explicación alguna, y recibir de vuelta su depósito. También se puede renegociar el precio, en caso de que se encuentre algún desperfecto importante. Una vez pasado el período de inspección, la operación sigue adelante.

4) Qué implica aplicar a la asociación.

En la mayoría de los casos, el comprador debe aplicar al consorcio, llamada asociación, para su aprobación. Si bien hay barrios o asociaciones que no requieren aceptación, la mayoría sí y cada uno tiene su propio proceso. Algunos sólo exigen llenar una planilla online con datos de los compradores, domicilio, ingreso mensual, trabajo, y viviendas anteriores. Otros también pueden exigir entrevista personal o virtual.

El proceso de aprobación puede ser tan rápido como una semana, o tan lento como un mes. La aplicación suele tener un costo, que ronda entre los US$100 a US$200 por adulto, aunque a veces matrimonios aplican como una sola persona. Si bien el agente inmobiliario puede ayudar en completar la documentación, este proceso le corresponde al comprador.

5) Cómo ejecutar el estudio de título y libre deuda.

Mientras el comprador avanza con la asociación, la compañía de título empieza a analizar los documentos del inmueble para corroborar de que sean legítimos.

Primero se realiza una búsqueda detallada de los registros para asegurarse de que la persona o empresa que está vendiendo sea de hecho el propietario legítimo de la propiedad. También busca identificar si existen hipotecas, gravámenes, impuestos pendientes, restricciones de cualquier tipo, o cualquier otro problema que pudiera comprometer el inmueble. Incluso se revisa que la administración no tenga deudas o juicios pendientes, ya que eso recaería en los propietarios.

Podría suceder que la unidad tenga una demanda porque tiene alguna construcción fuera de regla, o que la asociación tenga una demanda de un constructor al que se le debe dinero, por citar un ejemplo. Eventualmente, también puede requerir una investigación sobre los límites de la propiedad, ya sea que haya invasión, servidumbres o cualquier otra situación que pueda crear la posibilidad de que alguien reclame la propiedad en el futuro.

Si el título no estuviera limpio, el comprador tiene derecho a deshacer la operación, o extenderla hasta que la situación se normalice. Para ello se firma una adenda con ambas partes, y se pospone la escritura a otra fecha.

6) Qué es el closing disclosure

Una vez que el comprador recibió la aprobación del condominio, y la compañía de título está lista para cerrar, ésta envía a ambas partes el closing disclosure: allí especifica gastos para cada una de las partes, se detallan los prorrateos de expensas de ese mes, acreditaciones de renta en caso de que la unidad se venda rentada, y el prorrateo del impuesto anual de la propiedad. Dado que el impuesto se paga en año vencido, los primeros meses del año hasta el momento de la transferencia correrán por cuenta del vendedor que le girará los fondos al nuevo dueño, quien al final del año pagará los impuestos totales.

7) Cómo se cierra la operación

El closing o cierre se le denomina al proceso de escrituración.

Una vez que ambas partes firman el closing disclosure enviado por la compañía de título (el comprador puede firmar electrónicamente, mientras quien recibe los fondos debe firmar presencial en la compañía de título o ante un notario), el comprador debe enviar el saldo de dinero que allí figura a la compañía de título. Ésta a su vez, distribuye los pagos que correspondan (si cobró expensas o deudas las remite a donde corresponda, paga las comisiones a ambos agentes inmobiliarios) y transfiere el resto al vendedor.

La entrega de las llaves puede hacerse de diferentes formas, dado que el comprador y el vendedor en algunas circunstancias no se ven la cara. A veces, los vendedores entregan las llaves a la compañía de título y su realtor se la entrega al comprador o su agente. Una vez ejecutada la compra, el comprador recibe por parte de sus abogados el “deed”, que será su título de propiedad.