Fideicomiso, las claves para armar un negocio
El terreno incide un 30% en el costo
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El fideicomiso es la estrella del momento. Si bien se puede usar en distintos tipos de negocios, los desarrolladores de la construcción lo emplean para brindar mayores garantías a los inversores, ya que se crea un patrimonio separado del de los aportantes y no deben responder legalmente con bienes personales; y los compradores saben que el dinero del fideicomiso se utilizará sólo para lo establecido en el contrato.
Un fideicomiso es un contrato (celebrado por escritura pública) en el que, según la ley N° 24.441, una persona (fiduciante) transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, beneficiario o fideicomisario. "Cada fideicomiso se adecua según los principios del negocio, no es lo mismo un proyecto sobre un lote de 8,66 m que un emprendimiento de gran escala", explica Germán Gómez Picasso, de la consultora Reporte Inmobiliario.
En el primer caso, suele reunirse un grupo de pequeños inversores (seis o siete), para un edificio de ocho pisos, por iniciativa de un arquitecto, constructora o inmobiliaria, que hará las veces de desarrollador o fiduciario. Dada la alta incidencia del terreno en los costos (30%), lo usual es que los dueños del terreno participen y transmitan el dominio del inmueble a cambio de una o dos unidades. De esta manera, el fiduciario puede delinear el negocio (búsqueda de compradores, construcción de obra, etcétera). En el contrato se dejan establecidas, entre otras cosas, qué departamento se compró, que características tendrán éste y el edificio, plazos de entrega, costos estimados, aportes de inversores (anticipo del 30% y cuotas hasta la terminación, generalmente un año y medio). "El fiduciante puede ser beneficiario. La única prohibición es que el fiduciario nunca puede ser beneficiario porque tendría intereses encontrados", explica la escribana Andrea Temporetti.
Si bien la rentabilidad actual promedio oscila entre el 20 y el 25%, llega hasta el 30 si el negocio es muy bueno. No obstante, el fideicomiso es sólo un instrumento para dar mayores garantías; "no asegura el éxito si el producto no es bueno, y también puede fracasar si las personas lo usan mal", advierte Gómez Picasso.
Por Fernando G. Caniza
