La inteligencia se puso a prueba en Córdoba
Un original proyecto de oficinas, realizado sobre una de las esquinas céntricas de la ciudad mediterránea, crea una novedosa imagen estilística a partir de la construcción de una torre de última generación que emerge de un edificio de principios de siglo.
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CORDOBA.- La ascendente curva que da cuenta del crecimiento de la construcción en los últimos meses no refleja sólo lo que sucede en la Capital y gran Buenos Aires. Y buena prueba de eso es la ciudad de Córdoba.
A la realización del nuevo Palacio de Tribunales (publicado en el número 223 de este suplemento, el 8 de julio de este año), la construcción de varios hoteles y supermercados, el desarrollo de varios countries, se acaba de sumar la construcción de un edificio de oficinas que tendrá un significativo impacto en el casco de la ciudad.
Emplazado en una zona alta de Córdoba, sobre un lote triangular limitado por la calle Obispo Trejo y la diagonal Hipólito Yrigoyen, a 100 metros de la avenida Vélez Sarsfield y a 200 de la Cañada, el edificio contribuye a transformar un sector de la ciudad caracterizado antiguamente por distinguidas construcciones (el Palacio Ferreyra y el Arzobispado) y que día tras día aloja nuevos servicios y edificios corporativos. Se lo conoce como nueva Córdoba.
El edificio original fue sede judicial y posteriormente restaurante y pub, y aunque se trata de una construcción de valor patrimonial, las sucesivas modificaciones habían transformado completamente su distribución interna de modo tal que lo único que se conservaba era la fachada.
El estudio de los arquitectos Federico Weskamp y Eugenio Ferreyra, responsables del proyecto y la dirección de obra, adoptó el criterio de mantener y sostener la fachada existente, vaciando su interior.
El diseño
En consecuencia, el proyecto propuso desarrollar la construcción en forma independiente de la que existía, pero utilizando su fachada como elemento identificatorio del conjunto. De esta forma, los cuatro primeros pisos están por detrás de la fachada original, y a partir de allí se elevan los restantes, revestidos en el exterior por un muro de vidrio estructural.
Tal como se aprecia en las perspectivas y fotomontajes hechos por los proyectistas, la nueva fachada parece la culminación de un extraño collage estilístico en el que sobreviven, por un lado, los nobles gestos de la construcción italianizante original, que acusa la esquina con su frente curvo resaltado con pares de columnas y balcón; y por el otro, la búsqueda de un lenguaje contemporáneo que se destaca del existente y toma de éste algunos elementos para establecer un vínculo que le dé unidad a la construcción.
Las plantas de oficinas se proyectaron con el fin de dar una respuesta flexible que permita su adaptación a los posibles requerimientos: pisos técnicos en módulos desmontables que posibilitarán canalizar las instalaciones por debajo, cielos rasos desmontables que llevan artefactos de iluminación embutidos y permiten acceder al sistema de aire acondicionado e incendio.
El edificio tendrá tres accesos: la esquina por la que se ingresará en el salón comercial que se integra al entrepiso por medio de escaleras independientes; la entrada por Hipólito Yrigoyen, que contará con un hall de doble altura revestido en mármol y acero, y sobre la calle Obispo Trejo el acceso a los dos subsuelos de cocheras.
Los proyectistas destacan la condición de inteligente de la construcción, esto es que los servicios e infraestructura serán controlados por una computadora. De manera tal que el acceso, la energía eléctrica, los ascensores, el aire acondicionado, la comunicación y la seguridad estarán regulados desde un control central de inteligencia computarizado.
Controvertida decisión
Cuando se le preguntó al arquitecto Weskamp acerca de la decisión de mantener la fachada existente no dudó en señalar el valor de la construcción original; de lo que quedaba destaca el edificio original conocido como Longchamps, y el potencial de su transformación.
"La fachada original pasa a ser un basamento, quedará como una superposición de tiempos", afirmó.
"Es un edificio significativo, que se fue deteriorando -continuó-; su tipología interior se fue perdiendo. Quisimos dejar este recuerdo. Es una actitud precisa que intenta salvar algo de lo que fue. Hay un fuelle arriba de la balaustrada, y a nivel del tercer piso, en el que se retira la carpintería.
"Somos conscientes de que la construcción deja de ser una casa para convertirse en una fachada, y luego deja de ser una fachada para ser el basamento del edificio. Hay un proceso de transformación, revalorización, y un momento de nuestra historia quedará plasmado allí. Afortunadamente, el comitente comprendió que se le agregaba un valor a la propiedad".
-¿Nunca consideraron la posibilidad de retirar la fachada existente y plantear todo desde cero?
-Era una alternativa y la más fácil. Pensamos que si lo dejábamos le agregabamos un valor al edificio. Por eso hicimos el diseño a partir de ella. Hay ciertas fachadas que deben ser conservadas aunque más no sea en el nivel epidérmico. Y si se aprecia la compleja tarea que se realizó para hacer el sostenimiento de la fachada se advierte el valor que le asignamos. Para nosotros era una situación particular que valía la pena preservar aunque fuera más controvertida.
Qué significa inteligente
La construcción poseerá un sistema de control inteligente: los servicios estarán regulados desde un sistema de control inteligente coputarizado que permitirá el funcionamiento automático del acceso, la energía eléctrica, los ascensores, la comunicación y la seguridad.
Nueva fuente de financiamiento
El edificio de oficinas Córdoba Business Tower es un emprendimiento del grupo Ecipsa (Empresa Constructora Inmobiliaria del Plata SA) un holding originario de San Juan con sede en Cordoba, liderado por el doctor Jaime Garbarsky.
Ha desarrollado el primer country de Córdoba Las Delicias, un barrio de 1000 viviendas en San Juan y tiene en avanzado desarrollo la urbanización Lomas de la Carolina en la ciudad mediterránea.
El edificio de Córdoba es el primero del país destinado a oficinas cuya construcción se financia mediante un fideicomiso financiero, figura que permite emitir títulos fiduciarios, los que se comercializan a través del mercado de capitales.
La innovadora propuesta del fideicomiso financiero le permite al inversor participar solamente de la evolución del emprendimiento para el que se implementa el título con independencia de la suerte que corra la firma constructora y propietaria del lote.
Es interesante señalar que todos los títulos del fideicomiso financiero que lanzó la firma para disponer del capital para ejecutar la construcción fueron adquiridos por distintos inversores institucionales que encontraron muy atractiva la rentabilidad propuesta.
La totalidad de la emisión fue por 14 millones de dólares, la que fue adquirida por AFJP (51%), compañías de seguros (19), bancos (20) y particulares (10 por ciento).
Según expresó el doctor Garbarsky -un pionero en desarrollar nuevos mecanismos de financiamiento pues fue el primero que lanzó Obligaciones Negociables para construcción y posteriormente securitizó su cartera de préstamos hipotecarios-, para poder alcanzar los títulos fiduciarios la firma debió adecuar el emprendimiento al formato requerido por los inversores: testeos, evaluación de tasas de retorno, mediciones de riesgo, presentación de videos, publicaciones y CD- ROM, algo que no está al alcance de todos los desarrolladores, pero sí de muchos que están dispuestos a presentar un formato similar.
A pocos días de comenzar a cotizar en la Bolsa de Buenos Aires, Garbarsky mantiene intacta su fe en la situación de la economía del país y destaca la importancia de tener un buen management. "Nosotros -dice- aprovechamos las oportunidades cuando el mercado se retrae."
Por Horacio G. Levit
