Alquileres. Los puntos más polémicos de la ley que aprobó el Senado

La ley de alquileres que sancionó el Senado divide las aguas entre propietarios, inmobiliarias y abogados, por un lado, e inquilinos, por el otro.

El primer grupo señala que las leyes de emergencia en materia locativa urbana como esta tienen un efecto negativo, porque retraen la oferta presente y futura de unidades en alquiler, ya que una de las partes -los propietarios- afronta más riesgos. Y esto, paradójicamente, afecta luego a los inquilinos porque los alquileres aumentan.

En tanto, asociaciones de inquilinos destacan el hecho de contar con una legislación específica después de 36 años (la última fue la ley 23.901 vigente hasta el 31 de julio de 2015 cuando entró a regir el nuevo Código Civil y Comercial) y con un sistema de actualización de precios establecido por el Estado, entre otras cosas.

A continuación, los puntos más discutidos:

1) Duración del contrato. Según la ley, el plazo mínimo del vínculo contractualentre las partes será de tres años, cuando hasta ahora era de dos. Esta prolongación es vista con buenos ojos tanto por el presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra), Enrique Abatti, como por el titular de la Asociación de Defensa de Inquilinos, José Griselli, por la reducción de gastos que conlleva tanto para los locadores (los dueños de los inmuebles) como los locatarios (quienes demandan el alquiler).

Con esta duración, según entienden, los propietarios no tendrán que estar re-acondicionando los inmuebles cada 24 meses cuando quedan vacantes y los inquilinos no tendrán que incurrir en los gastos que conlleva o una mudanza a un nuevo departamento o el ajuste del depósito en garantía.

Sin embargo, según el arquitecto y fundador de Reporte Inmobiliario, José Rozados, esta duración mayor puede suponer una contra para los propietarios si el inquilino es conflictivo o surgen problemas en el transcurso del contrato.

2) Índice de actualización. A partir de la nueva norma, los alquileres deberán ajustarse anualmente a partir de un índice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central.

Esta novedad aporta tranquilidad en el caso de los inquilinos e incertidumbre para los propietarios, según expresan las distintas partes. "Veo muy bien que haya una pauta objetiva de actualización. Los inquilinos van a saber cuál va a ser su canon locativo desde el comienzo hasta los 36 meses, lo cual genera mucha tranquilidad", explicó Griselli, mientras que Rozados dijo que la incertidumbre para los propietarios viene por el lado de un potencial desfasaje del índice.

"Hasta ahora se pactaba cuál iba a ser el alquiler a lo largo del contrato mediante un mecanismo de aumento creciente y ahora esto va a estar digitado a través de un índice. Obviamente hay incertidumbre porque ya tuvimos estas experiencias de manejo de los índices que no reflejaban la realidad de lo que estaba sucediendo y aparte una actualización anual hace perder el valor del alquiler real en perjuicio del propietario", señaló.

Una tercera postura es la del economista especialista en vivienda, Federico González Rouco, quien señala que a los inquilinos no les conviene un índice de actualización en el contexto actual porque la paralización de la compraventa de inmuebles hará que los precios de los alquileres bajen en términos reales y un índice les pondría un piso.

3) Garantías. La ley supone una variedad mayor de garantías. La más usada es el título de una propiedad inmueble y suma a los avales bancarios, seguros de caución, garantías de fianza y garantías personales del locatario, que se documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o equivalentes.

El problema surge porque el texto dice que, si el locatario ofrece dos de estas opciones, el locador deberá elegir una, lo que la convierte en una norma imperativa, de acuerdo con Abatti y Rozados, quien razona que de la misma forma que un propietario puede elegir si pone o no en alquiler una propiedad debería poder elegir la garantía que más seguridad le ofrezca.

Otro factor en detrimento de los inquilinos es que esta condición en los hechos sería casi incumplible. "Que los propietarios tengan que aceptar alguna de las garantías es mentira, porque, aun cuando la ley diga eso, los dueños pueden decir que al final no van alquilar el departamento o que apareció otro interesado. Es imposible que sea vinculante por cómo funciona el mercado", detalló Gonzaléz Rouco.

4) Depósitos. Por la iniciativa el depósito de garantía se limita a un mes de alquiler, lo que beneficia a los inquilinos, porque vuelve más económico el ingreso a una propiedad, pero perjudica a los propietarios, según Abatti, porque los deja "en una delicada situación ante incumplimientos del inquilino que superen el valor del depósito".

5) Resolución anticipada y renovación. Siguiendo a Abatti, con la nueva ley, el inquilino que avisa que abandonará una propiedad con una anticipación de un mes pagará indemnización, a diferencia del estado de situación actual, en el que no hay nada establecido en el Código Civil y Comercial y, por ende, no paga. Si el aviso es con tres meses de antelación, no abona penalidades.

En cuanto a la renovación, según el texto de la ley, dentro de los últimos tres meses de relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a 15 días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

Esto último fue destacado por Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos, y Fernando Muñoz, a cargo de la Defensoría del Inquilino dentro de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad, porque evitaría las situaciones en que se avisa con poca antelación cómo sigue el contrato.

6) Registro de los contratos. Según el texto, los contratos de locación deberán ser informados ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) en los plazos que el organismo disponga. De acuerdo con Muñoz, esto aporta transparencia a la relación entre locadores y locatarios, pero según Abatti puede generar inconvenientes y retrasos en procesos de desalojo.

El Colegio de Abogados de la Ciudad, en tanto, sostuvo que la ley le atribuiría "nuevas y vagas competencias" a la AFIP, cuyo menester específico refiere al control tributario.

7) Reparaciones y expensas. Con la nueva disposición, los inquilinos "no deberán pagar expensas extraordinarias ni impuestos como el ABL que gravan a la cosa inmueble". Este punto fue destacado por Griselli, aunque dijo que la norma es un tanto vaga, lo que dejaría librado a las administraciones el tema de cómo imputan los gastos en términos de expensas ordinarias o extraordinarias.

En tanto, según Abatti, para compensar la baja rentabilidad actual de los alquileres (menos del 2%), "los locadores, seguramente, ante la imposibilidad de hacer asumir a los locatarios el pago de impuestos y tasas, incrementarán el monto de los alquileres".

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