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Auge de oficinas: el centro se mudó a la Panamericana
El corredor norte se convirtió en un polo de atracción empresarial en el que se desarrollaron muchos edificios corporativos de grandes compañías
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LA NACIONCarlos Manzoni
Finalmente sucedió. El centro se mudó a zona norte. Veinte años más tarde de lo que se suponía en los tiempos en que empezó a transformarse en autopista, la Panamericana se ha convertido en un verdadero corredor empresarial, con edificios corporativos que florecen como hongos a ambos lados del camino. Impulsada por una creciente migración de grandes empresas hacia ese sector, esta arteria es hoy un polo de atracción comercial, junto con la primera franja provincial de Av. del Libertador y con lo que se conoce como nodo Philips, en el porteño barrio de Saavedra.
La descompresión de la zona céntrica hacia áreas periféricas ha sido el fenómeno más importante en el desarrollo del mercado de oficinas de Buenos Aires, que ha tenido a la Panamericana como la zona de mayor dinamismo. Según surge de un estudio de la consultora especializada Cushman & Wakefield, el incremento de la producción de superficie durante los últimos años ha tenido su impacto sobre el inventario total de la plaza, que cuenta con 164.000 metros cuadrados (m2) de edificios clase A y 121.000 de construcciones clase B (25% del total de oficinas).
Entre las razones que explican el auge de este mercado, se cuentan el hecho de que hay mayor disponibilidad de tierra para grandes proyectos, la existencia de una demanda estable y un costo de construcción más bajo que el de la Capital Federal. Se suma un dato no menor: la mayoría de los directores de las compañías multinacionales viven en zona norte y están cansados de viajar hasta el microcentro. Así fue como se instalaron allí Cencosud, Unilever, IBM, Pepsico, Philips Morris, Adidas, Pfizer, Clorox, Bayer, Johnson & Johnson, Revlon, Direct TV, Páginas Amarillas y Siemens, entre otras. Varios puntos del producto bruto interno (PBI) ya se facturan en ese corredor.
La oferta futura, en tanto, está compuesta por Nodus Office Park (Torre Norte), que tiene previsto aportar 14.400 m2 rentables este año. Se mantienen también proyectos como Work Center, con 8700 m2, y Pelliza Center, con 12.000 m2. A su vez, el grupo desarrollador Monarca compró allí tierra que permite construir 27.000 m2 de oficinas.
Hernán Faigenbaum, director de Cushman & Wakefield, cuenta que hubo muchas preguntas en el mercado acerca de si les iba a ir bien a estos edificios de la Panamericana. El tiempo dio su veredicto. "A todos les fue bárbaro y todos se ocuparon al 100% en un breve período que transcurrió entre 2009 y 2011 -dice el ejecutivo-. Hoy se mantiene esa tendencia, con fuerte presencia de quienes construyen y compran para luego alquilar."
La explosión de oficinas en la Panamericana estaba prevista para 20 años antes, pero se demoró por tres razones. "Porque lleva más tiempo de lo que se piensa desarrollar un mercado nuevo; porque todavía no había tanta mudanza de gente a zona norte, por lo que no se contaba con demanda efectiva basada en personas que vivieran cerca, y porque no existió por parte de los municipios políticas de planificación urbana que condujeran a la formación de esa plaza para uso de oficinas", detalla Faigenbaum.
A principios de los 90, cuando se construyó esta autopista, se pensaba que en poco tiempo se desarrollaría a su vera un gran mercado de oficinas, pero no fue así. Entre otras cosas, porque no es lo mismo construir torres de oficinas en una ciudad que ya tiene todos los servicios y la infraestructura necesaria para nutrir a los nuevos edificios, que hacerlo en un mercado suburbano, donde faltan bancos, restaurantes y otros locales comerciales que facilitan la vida a la gente.
Como no hubo una estrategia clara de planeamiento, los predios de oficinas tuvieron que desarrollarse espontáneamente, y eso lleva más tiempo. Luego vino la crisis de 2001 y todo se paralizó. En 2005, cuando volvió a ponerse el ojo en el lugar, ya estaban Nordelta, Santa Bárbara, Ayres del Pilar, y todos los desarrollos suburbanos de Pilar y Tigre, lo que permitió que hubiera masa crítica de personas con residencia en zona norte. "El 90% de los directivos de empresas que nos consultan por la posibilidad de instalarse en este corredor vive en estos barrios", comenta Mariano Galeazza, gerente de operaciones de Grupo Monarca.
Hubo dos fenómenos más que apuntalaron el boom de la Panamericana: el agotamiento del micro y macrocentro en cuanto a espacios aptos para construir torres de oficinas y el cambio de rumbo que se dio en Puerto Madero, que, debido a la crisis de 2001, encaró su segunda etapa de expansión con construcciones residenciales (más fáciles de levantar) y dejó de lado su primigenio esquema de nuevos edificios corporativos.
Lucas Zalcwas, director general de P&S Constructora, ratifica que desde 2008 se produjo un auge de descentralización del segmento corporativo en el que las pymes y las grandes empresas empezaron a buscar el corredor norte de la ciudad y la provincia de Buenos Aires para migrar sus oficinas. Así, al boom de la Panamericana se le sumó el de Av. del Libertador (en el tramo que atraviesa Núñez, y en el que va desde la General Paz hasta el final de Vicente López) y el nodo Philips (donde está el shopping Dot, en el barrio de Saavedra).
En comparación con otros polos corporativos, este corredor cuenta con características que lo diferencian: los complejos de oficinas ubicados sobre este eje tienen una vista privilegiada al río y a la ciudad, por lo que logran crear para los empleados un entorno de trabajo amable y cercano a espacios verdes. Además, tienen rápidos accesos desde Av. del Libertador, Udaondo, Lugones y Figueroa Alcorta.
La ecuación económica también incentiva a mirar al Norte: mientras que una buena tierra en Panamericana cuesta US$ 400 por m2, en Capital Federal asciende a entre US$ 450 y 500. En ambos casos, se obtiene una renta mensual de US$ 24 por m2. Los valores a la venta en el corredor norte van desde US$ 2500 hasta US$ 5000 el m2. "El negocio de oficinas está concentrado en pocos desarrolladores que compran con capital propio y venden para renta", indica Galeazza.
Un salto significativo en la edificación del corredor se dio cuando arribó el Grupo Pegasus, con su compañía de desarrollos Rukan. "Cuando arrancamos con Urbana, entre Pelliza y Ugarte -recuerda Diego Chevallier Boutell, CEO de Rukan-, había 50.000 m2 de oficinas y nosotros casi duplicamos ese volumen." El imponente tamaño de su proyecto le daba al grupo la flexibilidad necesaria para buscar a las grandes compañías que pretendían plantas eficientes, enclavadas en un complejo de envergadura que les ofreciera todos los servicios.
Aunque aparezca como un detalle menor, la mayor publicidad también juega su papel a la hora de decidir mudarse al costado de la Panamericana. Según cuentan en el laboratorio Savant, uno de los motivos que los llevó a instalarse en su actual enclave, a la altura de Florida Oeste, es su necesidad de posicionar la marca de la compañía, nacida 20 años atrás en un pequeño pueblo de la provincia de Córdoba. "Es clave la ubicación estratégica donde estamos", dicen sus directivos. En efecto, el edificio en el que la firma tiene hoy sus oficinas administrativas exhibe el cartel con la marca que se divisa desde lejos.
Ahora, ¿qué pasó para que creciera este corredor aun en años de anemia económica, como 2012 y 2013? Juan Pablo Paladino, jefe de investigaciones de Ecolatina, opina que gran parte de la respuesta está en el hecho de que muchas empresas que no pudieron remitir utilidades por el cepo al giro de divisas decidieron aprovechar su liquidez para invertir en una mudanza al corredor norte.
Además, algo específico de la construcción fue que, a la hora de vender estas nuevas oficinas sin terminar, los desarrolladores tuvieron mayor flexibilidad para ajustar los precios a la baja. "Entonces, empresas con gran liquidez en pesos se animaron a comprar estos inmuebles, montados en un proceso estructural de una descentralización para salir del centro", concluye Paladino.
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