Buenos Aires tiene las propiedades más baratas de América del Sur

A pesar de que la demanda no da ninguna señal de reactivación, los precios de las propiedades en Buenos Aires ya están en los niveles más bajos de América del Sur, compitiendo de igual a igual con Lima y un escalón por debajo de Bogotá, Montevideo y Santiago de Chile, ciudades que históricamente eran más baratas que la capital argentina.

De acuerdo con un estudio realizado por la Comisión de Jóvenes Profesionales del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, los departamentos usados en Buenos Aires son entre 10 y 25% más baratos que en las capitales de los principales países vecinos, mientras que con Río de Janeiro y San Pablo la brecha se agrandó en forma notable y hoy las propiedades en las grandes ciudades brasileñas duplican y hasta triplican en precio a los de la plaza porteña.

Para elaborar su estudio, el Colegio Inmobiliario porteño relevó los precios de los departamentos usados en siete ciudades sudamericanas (Río de Janeiro, San Pablo, Bogotá, Montevideo, Santiago de Chile, Buenos Aires y Lima) tomando en cuenta dos barrios en cada plaza: uno típico de clase media y otro de clase media/alta. En Buenos Aires, los barrios elegidos fueron Almagro y Recoleta, mientras que en Río, por ejemplo, se optó por el centro de la ciudad (clase media) e Ipanema (clase media/alta), y en Montevideo, por Tres Cruces (clase media) y Punta Carretas (media/alta).

Según los profesionales, el retroceso de Buenos Aires se explica tanto por un proceso a la baja en los precios en dólares, cuyo punto de partida fue el cepo al dólar (hace ya tres años), como por la suba que en el mismo período registraron las propiedades en el resto de la región.

"No hace tanto tiempo, en nuestro mercado los inmuebles incrementaban sus valores a razón de 15 por ciento anual en dólares. Ahora los inmuebles no logran venderse a los mismos valores de 2011 en dólares y las operaciones que se cierran realmente están todavía un 15 por ciento debajo de los valores ofrecidos", explica Alejandro Braña, uno de los integrantes del Consejo de Jóvenes Profesionales del Colegio Inmobiliario.

La macro no ayuda

Los operadores inmobiliarios además aclaran que la evolución de los precios de las propiedades está muy ligada a la marcha de la economía, y destacan que la Argentina tampoco puede mostrar resultados positivos en este campo en relación con lo que pasó en la mayoría de los países vecinos. "Mientras que la Argentina se caracterizó en los últimos años por un ínfimo crecimiento económico, en el resto de los países de América latina hubo un incremento de la actividad más acentuado", señaló Marcelo Pessah, otro miembro del consejo profesional.

"Lo que pasó es que la Argentina se quedó al margen de la suba de precios que vivieron la mayoría de los mercados inmobiliarios de la región. Esto se produjo básicamente por la falta de financiación que hay en la plaza local, a lo que se sumaron otros factores, como el cepo al dólar y las expectativas económicas", coincidió Ricardo Bullrich, director de emprendimientos de la inmobiliaria Toribio Achával, que acaba de presentar su propio relevamiento de precios en la región y también da cuenta de un retroceso de Buenos Aires.

El estancamiento de los precios en la capital argentina es acompañado por un "achatamiento" de los precios en la plaza, y hoy la brecha en dólares que separa a Recoleta de Almagro es de apenas 27,7%, contra el 40% que separa a los barrios de clase media y alta en Santiago de Chile o Lima, o el 63% al que llega el "gap" en San Pablo, que muestra la mayor polarización en materia de valores inmobiliarios a nivel regional.

Compradores contenidos

En el estudio de Toribio Achával además destacan que en los últimos años no sólo se redujo la brecha que separa los precios de las viviendas en los distintos barrios porteños, sino que también se achicó la diferencia entre el costo de la construcción de una unidad y su valor de venta. "Siempre que un mercado se achica, las brechas de precios también tienden a reducirse, y a la inversa, cuando hay más plata para operar, también hay más compradores dispuestos a pagar más caro por una propiedad", explica Bullrich.

Más allá de las perspectivas negativas que ofrece el mercado inmobiliario porteño en el corto plazo (las estimaciones de las inmobiliarias son que 2014 cerrará con el menor número de escrituras de los últimos 20 años), en el sector también hay una creencia generalizada de que la recuperación de los precios en la plaza porteña es inevitable.

"El mercado inmobiliario se va a recuperar, y en cuanto comience a andar los valores se van orientar al alza casi en forma inmediata, básicamente porque hoy las propiedades en Buenos Aires están baratas en comparación con otras regiones. En la Argentina hay compradores contenidos a la espera de cambios políticos, y si a esto le sumamos la posibilidad del crédito hipotecario como existía hasta hace tres años, todo volverá a funcionar y el metro cuadrado recuperará valor", asegura Luciano Damico, del Colegio Inmobiliario porteño.

Una oportunidad histórica

Retroceso

Históricamente, Buenos Aires estuvo entre las plazas más caras de la región, pero hoy es superada incluso por Bogotá, Montevideo y Santiago de Chile

Efecto cepo

En el mercado atribuyen el retroceso a dos factores: el cepo al dólar y la recesión económica, que impidió que se repitiera el proceso de revalorización de los inmuebles que se dio en el resto de la región

Mercado achatado

El estancamiento de los precios se siente con más fuerza en las propiedades más caras, con lo cual se redujo la brecha de precios entre los barrios de clase media y los de clase alta

Brecha en descenso

La baja en las ventas también se tradujo en una reducción de la brecha de precios que separa a las propiedades nuevas de las usadas

Del editor: por qué es importante