Crece la oferta de departamentos ubicados Barrio Norte y el límite con Palermo

En un mercado con pocas oportunidades de compra de tierra en zonas premium, Barrio Norte sigue encontrando espacio para revitalizarse con proyectos de alta gama. El tradicional barrio, uno de los más requeridos por inversores, propietarios y hasta por quienes buscan un inmueble para alquilar, suma oferta de metros cuadrados top. "Es una zona que cumple como ninguna la premisa ubicación, ubicación, ubicación", explica Ana Astudillo, gerente de diseño, de la desarrolladora BrodyFriedman. La clásica zona tiene todo lo que el comprador mira a la hora de realizar una inversión: una ubicación estratégica por su cercanía a los puntos más importantes de la ciudad, fácil acceso y conectividad –tanto a través de medios de transporte como de bicisendas–, una amplia oferta educativa, de locales comerciales, gastronómicos y de esparcimiento. Además está a pocos pasos de la city porteña. "Por estas razones la zona ha tenido un crecimiento y expansión que se refleja en los precios", señala Carlos Savransky, director de Gaudium, la empresa que desarrolla Next Bustamante.

Una de las franjas que mayor crecimiento registró en los últimos años fue el corredor Callao en el tramo que va desde la avenida Del Libertador hasta Córdoba. El posicionamiento de la avenida no es casual. Los expertos del mercado inmobiliario coinciden en que más allá de su aspiracional, la ubicación central de Callao, su fácil acceso a zona Norte y al centro de la Ciudad, y sus vistas amplias la convierten en uno de los corredores más buscados por el segmento ABC1. Uno de los proyectos en danza es "Callao Clásico", ubicado en la avenida Callao entre Quintana y Alvear. Es una obra de 14.000 metros cuadrados totales que tendrá 15 pisos y contará con cinco subsuelos, uno de ellos destinado a los amenities. "Una de sus ventajas es que al tener 70 unidades, no tendrá expensas caras, uno de los problemas de la oferta de unidades antiguas del barrio. Además al ser un edificio construido con materiales modernos se optimiza el costo de mantenimiento desde su construcción con la última tecnología lo que permite trasladar esa eficiencia a los gastos", relata Sebastián Pizzabiocche, director de CP Group, la empresa que lo desarrolla.

El empresario agrega que "es un barrio en el que la demanda está firme porque no hay oferta de unidades de 100, 150 o 200 metros cuadrados con bajo costo de mantenimiento". En "prepozo", Pizzabiocche, colocó más del 55 por ciento del proyecto. En su modelo, los compradores hacen un aporte inicial y luego abonan la unidad durante el tiempo de construcción con actualización CAC. También sobre la avenida Callao pero en el cruce con Santa Fe. Marcos Juejati, el hombre que lidera la desarrolladora Northbaires construye OM Recoleta, un proyecto mixto de 56.000 metros cuadrados y US$95 millones de inversión. Hace pocos meses, el empresario cerró la adquisición de un edificio de principios del siglo XX de seis pisos ubicado en Callao al 1000 que será restaurado para sumar unidades al proyecto original que ocupa parte de los terrenos en donde funcionaba el cine América. "Existe una demanda muy definida para este tipo de propiedades, muy difíciles de encontrar, que combinan el estilo y la magnificencia de lo clásico con el confort y funcionalidad de lo moderno", explica Juejati, que ofrece monoambientes de 52 metros cuadrados por US$184.000.

En la zona que limita con Recoleta también se construye Champ Récolett , un proyecto residencial de US$18 millones de inversión. Está ubicado en Las Heras al 1600 a 100 metros de la Plaza Vicente López y Planes, y a 120 de Callao. Son trece pisos de unidades de entre 100 y 235 m2, en las que el metro cuadrado arranca en los US$4000. "Se entregará en diciembre del 2020", afirma Roberto Ledo, director de Bulltich, la empresa que lo comercializa.

La clásica zona tiene todo lo que el comprador mira a la hora de realizar una inversión: una ubicación estratégica por su cercanía a los puntos más importantes de la ciudad, fácil acceso y conectividad –tanto a través de medios de transporte como de bicisendas–, una amplia oferta educativa, de locales comerciales, gastronómicos y de esparcimiento

"En los últimos años, Barrio Norte se consolidó como una de las zonas con mayor desarrollo de proyectos premium de la ciudad de Buenos Aires", coincide Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades. Uno de los motores que impulsa el desarrollo de nuevos proyectos en la zona es la rapidez con la que se revenden los departamentos. "Aún en tiempos de crisis los productos de la zona son muy buscados", señala Astudillo. Por otra parte, impulsa la generación de nuevas obras, el costo de construcción notablemente más bajo que hace unos años atrás por el efecto devaluación. De todas formas, la influencia del contexto económico, afecta las tipologías de los emprendimientos en esta área de la ciudad. "Es una zona en la que tradicionalmente se construyeron departamentos familiares de tres, cuatro, cinco y más ambientes pero que, desde hace unos años, se está reconvirtiendo a una oferta de unidades más pequeñas, de uno o dos ambientes", señala Lady Siebenhaar, titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa.

Más allá del entusiasmo que genera en los compradores finales, el barrio está en la mira de los inversores que buscan cuidar el valor de sus dólares. En otras palabras, como toda propiedad premium, comprarla representa un resguardo de capital porque el dueño podrá venderla en menos tiempo que en otros barrios. "Por caso, las estadísticas el Colegio de Escribanos de Capital Federal, prueba que la reventa de las unidades en la zona se da en un promedio de cuatro años, mientras que en Caballito es cada 12 años. Además es una de las zonas de la ciudad con menor vacancia en alquileres tradicionales o temporarios", detalla Siebenhaar. "Además esos alquileres suelen ofrecer una renta superior al promedio del mercado", agrega Siwacki. Un dato interesante para los inversores que buscan capitalizarse es que pese a tener poca oferta de terrenos, hay unidades en venta desde el pozo. Uno de los proyectos es Austria 1938, desarrollado por Capital Brokers. Un edificio de diez pisos con unidades de uno y dos ambientes de entre 48 y 56 metros cuadrados, con posibilidad de ser ampliados a tres ambientes. Tiene 36 unidades, 18 cocheras y 10 bauleras. Entre las amenities propone piscina climatizada, solárium, gimnasio, parrilla, spa con sauna, baño turco, sala de masajes y vestuarios, laundry, estacionamiento y guardado de bicicletas. En el proyecto un monoambiente de 44 metros cuadrados cubiertos, más cuatro de balcón, se vende a US$153.206. Otra opción es Quo Style desarrollado por BrodyFriedman. El edificio está ubicado en Agüero al 2100, entre Pacheco de Melo y Peña, a metros de Las Heras y Pueyrredón. Está compuesto por 70 unidades de uno, dos y tres ambientes repartidas en 10 pisos que totalizan más de 6000 metros cuadrado. Entre sus amenities, cuenta con una piscina de 20 metros, SUM, parrillas, rooftop, gimnasio, y laundry. También dos subsuelos con 35 cocheras y seguridad las 24 horas. Los precios de las unidades a estrenar con entrega inmediata cotizan desde los US$4500 el metro cuadrado.

En Sánchez de Bustamante al 2500, a una cuadra de la avenida Del Libertador y el Museo de Arte Decorativo, Gaudium levanta Next Bustamante. El emprendimiento, comercializado por Capital Brokers, está en el límite de Palermo y Recoleta, sobre un terreno de 241 metros cuadrados, tiene nueve pisos con tres unidades por planta, dos monoambientes y un dos ambientes, diez cocheras y amenities. Actualmente, se comercializan en preventa unidades de un ambiente, de 36 metros cuadrados cubiertos, desde US$172.368 y de dos ambientes, de 49,79 metros cuadrados cubiertos, desde US$235.000. La entrega está prevista para diciembre de 2020. Otro ejemplo de estos nuevos proyectos es La Grand Avenue, en Santa Fe y Azcuénaga, pensado desde su concepción para renta temporaria. Se compone de dos lotes con salida a ambas calles, comercializado por Nativa. El sector situado sobre avenida Santa Fe será exclusivo para oficinas, mientras que sobre Azcuénaga será destinado a viviendas de planta flexible que van desde los 35 hasta los 65 metros cuadrados. En el proyecto que incluirá servicios de locales gastronómicos en planta baja dentro del jardín interno del edificio, los valores de pozo rondan los US$3500 el metro cuadrado.

La demanda

Barrio Norte también se ha visto influenciado por los cambios habitacionales. "Si bien sigue siendo una zona tradicionalmente atractiva para la gente del interior, tiene el publico cautivo, el que vive desde siempre y que se agranda pero en la misma zona. También hay más turistas, y esto se debe al cambio de la modalidad del turismo que elige hospedarse en departamentos de renta temporaria", agrega Fernando Repetto, director de obras de BrodyFriedman. Para Siebenhaar, los estudiantes del interior ya no copan esta zona, sino que se volcaron más a Palermo o Almagro, mientras que Barrio Norte resulta ideal para un público específico como el de los profesionales médicos, en su mayoría extranjeros, que llegan al país para realizar residencias en algunos de los hospitales de a zona, o bien maestrías y doctorados en las universidades. En este contexto, la renta temporaria tiene cada vez mayor presencia y, por ende, se nota un vuelco en la propuesta de los desarrollos para satisfacer esa demanda. "Todavía no es un porcentaje muy alto, pero está en crecimiento. Hoy, el 15 por ciento se destina a ese fin. Cada vez recibimos más pedidos de propietarios para personalizar las unidades con el fin de destinarlas para el alquiler temporario. Por ejemplo, descartar el horno y aumentar el espacio de placares", detalla Repetto. Pero además esta renta temporaria representa una mayor entrada por alquileres para los propietarios. "Este cambio le ha mejorado la renta a los inversores en un 50 a 60 por ciento más respecto de los alquileres tradicionales. Esta tendencia hace que los nuevos desarrollos tengan la impronta de las necesidades de este nuevo público, por ejemplo, contemplar estacionamiento para bicicletas, la principal movilidad de este segmento", aclara Siebenhaar.

De cara al futuro, las perspectivas son que el barrio siga con un crecimiento sostenido y con nuevos desarrollos, pero no solo inmobiliarios sino también a nivel urbano. "Con la última ampliación de la red de subterráneos, el barrio ganó en conectividad en comparación a otras zonas de la ciudad. Estamos convencidos que el barrio se seguirá desarrollando y seguirá siendo uno de los más buscados para vivir y para invertir", enfatiza Astudillo. Sin embargo, la oferta de terrenos será una de las principales limitantes. "Van a escasear cada vez más pero, no hay dudas que, Barrio Norte seguirá su paso firme de renovación. De todas formas, los nuevos proyectos deberán ofrecer más valor agregado", finaliza Siwacki.