Créditos UVA. ¿Hipoteca impagable o negocio extraordinario?

Cielo o infierno. Negocio redondo o deuda impagable. Los créditos UVA son otro de los legados de Cambiemos en el que chocan los relatos. En un país donde el acceso a la vivienda es un eterno problema irresuelto, la herramienta permitió a cientos de miles de familias convertirse en dueños de una propiedad que aumentó su valor en dólares, mediante un crédito en pesos con cuotas menores a las de un alquiler, cuyo monto se ajustaría al ritmo de la inflación. Pero el optimismo de 2017 y el boom de créditos sucumbió tras la tormenta financiera de 2018, que sepultó las metas de inflación y la aceleró hasta niveles récord.

Al tiempo que el acceso al crédito se cerró y se anularon oportunidades para los inquilinos, los deudores de créditos UVA reclaman frente al aumento de las cuotas y la pérdida del poder adquisitivo. Con la inflación y los salarios como variables de fondo este debate, que también involucra al Gobierno y al sistema financiero, busca su desenlace.

La UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) es una unidad de cuenta cuyo valor se ajusta diariamente según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), a su vez basado en el índice de precios al consumidor (IPC) que elabora el Indec. Con su introducción, el Gobierno anterior buscó generar un nuevo mecanismo de ahorro y crédito, con foco en el sector de la vivienda. Así, en 2016 nacieron los créditos hipotecarios UVA, inspirados en los esquemas aplicados en otros países, como Chile, que ataron el valor nominal de las cuotas a la inflación. De esta forma, se bajó el nivel de ingresos mínimo requerido para acceder a un préstamo y poder comprar una vivienda.

"Lo que hubo históricamente en el país fue un mercado de créditos a cuota fija en pesos con una tasa de interés fija. Eso tiene su atractivo para el deudor, porque paga un monto por mes que, con alta inflación, en 15 años se vuelve casi nada. Pero, por eso mismo, el acreedor que te iba a dar el dinero cargaba ese préstamo de intereses y determinaba una cuota inicial muy alta. Eso lo hacía prohibitivo. Hasta 2015, solo podía acceder a un crédito quien estaba en el 5% de mayor nivel de ingresos del país", detalla el economista Federico González Rouco, quien trabajó en la Jefatura de Gabinete durante la gestión de Cambiemos y participó en el diseño del sistema UVA.

"Con el lanzamiento de la herramienta se quebró el piso de ingresos requeridos y pudo acceder a un préstamo hipotecario quien estaba en el 25% de mayores ingresos. Siguió siendo una herramienta bastante elitista, pero abrió oportunidades de acceso a la vivienda a quienes no habrían podido hacerlo", añade el economista.

En una simulación realizada por el Banco Central en marzo de 2016, el ingreso mensual requerido para recibir $1 millón en un crédito hipotecario a 15 años era un 58% menor en el caso de los UVA, en comparación con el sistema de tasa fija. A su vez, la cuota inicial en el nuevo modelo también era un 61% más baja.

Así, la introducción de la UVA motorizó la demanda de créditos hipotecarios en pesos. Los registros del Banco Central muestran que el total de préstamos otorgados creció un 245% entre mayo de 2016 y ese mes de 2018. "En la Argentina, el crédito al sector privado es menos del 10% del PBI, mientras que en Brasil ese índice es el doble y en los Estados Unidos llega al 100%. La UVA se pensó para desarrollar el mercado, porque daba rentabilidad a los bancos y al ahorrista le permitía acceder", explica Matías Rajnernam, economista jefe de Ecolatina. Según estimaciones de la consultora, el peso de los créditos en la economía se duplicó entre mediados de 2016 y el tercer trimestre de 2018. En conjunto, pasaron de representar alrededor de 0,7% del PBI a 1,5% en ese plazo.

A diferencia de otros instrumentos financieros, el boom de los créditos UVA no generó un negocio de particular interés entre los bancos privados. El impulso oficial se trasladó principalmente a las entidades públicas, que dieron la mayoría de estos créditos, con tasas más bajas. Según datos del Banco Central correspondientes a noviembre de 2019, un 73% de estos préstamos dirigidos a personas humanas fueron dados por bancos estatales (Nación, Provincia de Buenos Aires y Ciudad, principalmente). Luego, con participaciones menores, se ubican las entidades privadas nacionales (16%) y las de capital extranjero (11%).

La expansión de los créditos UVA se mantuvo en el mejor pasaje económico de la gestión de Mauricio Macri. En 2017, los salarios le ganaban a la inflación y miles de familias se convirtieron en propietarias mediante un crédito cuya cuota mensual era de un monto inferior o equivalente al del alquiler de una vivienda de similares características. Pero la devaluación que comenzó en abril de 2018 cambió el escenario y pulverizó las metas de inflación diagramadas por las autoridades del BCRA. La suba de precios llegó en 2019 a su nivel más alto desde 1991, la economía se contrajo y los salarios volvieron a perder poder adquisitivo, en una dinámica que afectó al consumo de las familias, al empleo y a la ecuación mensual de quienes tomaron un crédito UVA.

"Lo que aportaron los UVA fue que te permitían adquirir un monto mayor con una tasa baja. Pero la otra cara fue la indexación. Las condiciones macro bajo las cuales fueron promocionados estos préstamos cambiaron radicalmente desde 2018. La inflación se fue por las nubes, los salarios no acompañaron y ahí empezó el desajuste", afirma el abogado Marcelo Mercere, quien tomó un crédito UVA en 2017 y es uno de los referentes de Hipotecados UVA Autoconvocados. El grupo concentra a deudores que reclaman por el impacto de la inflación en el valor de sus cuotas. Al incrementarse en pesos, la UVA también eleva nominalmente el capital adeudado. Lo mismo ocurre con el valor de las propiedades, que están valuadas en dólares y suben en pesos al ritmo de la devaluación.

Más allá de la preocupación de los deudores por su situación financiera, los números oficiales no muestran por ahora un riesgo generalizado de incumplimiento de pago en el conjunto de hipotecas UVA que amenace la sustentabilidad del sistema financiero. Según se desprende del último informe del Banco Central, la mora en estos créditos fue en noviembre de 0,6%(había sido de 0,5% en octubre): de un total estimado de 103.609 préstamos en el sistema, solo 781 estaban en situación irregular. Por otra parte, la mora se mantuvo más elevada en los préstamos hipotecarios que no indexan con la UVA (0,8%).

El combo de inflación, devaluación y suba de las tasas terminó con la euforia por las operaciones en UVA y prácticamente no hubo nuevos créditos. Muchos endeudados, al ver incrementado el peso de la cuota sobre sus ingresos, pudieron activar las cláusulas de cobertura previstas; eso les permitió extender la duración del préstamo.

"En ese contexto cayó el salario real de los trabajadores formales, que son los que mayoritariamente accedieron a estos créditos. Las cuotas se ajustaron por inflación y también subieron mucho las tarifas, que son bienes inelásticos que no se pueden dejar de consumir aunque su precio suba", explica Rajnerman, en referencia al impacto de la crisis económica en las familias. Eso afectó también al común de los argentinos, con subas por encima del promedio en rubros de primera necesidad, como alimentos o la salud.

La problemática abrió un debate en torno a los perjuicios o los beneficios percibidos por quienes tomaron un crédito UVA. Desde el grupo Hipotecados UVA reclaman por el "sobreendeudamiento" y culpan a la gestión anterior por la disparada de la inflación que elevó el monto de las cuotas en una proporción mayor a la mejora nominal de sus ingresos.

Otros consideran que se trató de una decisión beneficiosa. "Quienes sacaron un crédito UVA en estos años hicieron un gran negocio", opina Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario. "Si se compararan con aquel momento, hoy no podrían comprar la vivienda porque no podrían acceder a un crédito hipotecario. Los ingresos quedaron muy lejos de los precios de las propiedades, porque con la devaluación su valor en pesos se multiplicó por cuatro. Quien ya tiene un crédito tiene una cuota en pesos pero es propietario, y su vivienda vale mucho más. Si la vendieran, podrían cancelar el crédito y quedarse con plata en el bolsillo", agrega.

Medido en dólares, el precio promedio del metro cuadrado de los departamentos usados en la ciudad de Buenos Aires acumuló entre 2015 y 2019 una suba de 19%, aun con la baja de 4% del último año, cuando la demanda se desplomó. Por la devaluación, el valor en pesos de esa vivienda se incrementó más de cuatro veces.

"En comparación con los inquilinos, quienes pudieron sacar un crédito UVA están en situación muy ventajosa porque son propietarios. Hoy, quien alquila no puede acceder a un crédito y, si bien la cuota de una hipoteca puede estar por encima del valor del alquiler, no enfrentan la problemática de que, al momento del vencimiento, no se sabe qué ajuste de precio se va a aplicar en el nuevo contrato", plantea Gómez Picasso. Según datos de Properati, el valor del alquiler promedio en la ciudad de Buenos Aires subió un 25% en 2019, la mitad que la inflación (53,8%), mientras que la renta en dólares para el propietario está en mínimos históricos.

La devaluación de la jornada posterior a las PASO, que llevó al dólar $45 a $60, sacudió cada estante de la macroeconomía argentina. Tras la derrota electoral y en un contexto de aceleración inflacionaria y gran volatilidad, Macri activó de urgencia una serie de medidas paliativas que incluyó a los deudores UVA. En ese momento se decidió congelar hasta el final de 2019 el valor de las cuotas para quienes habían recibido un préstamo de hasta 140.000 UVA, una decisión con alcance potencial de unas 90.000 familias (entre solicitantes tradicionales y beneficiarios del plan Procrear). El presidente Alberto Fernández decidió estirar el congelamiento, inicialmente por este mes.

"No me gusta el congelamiento, pero en ese momento había una sensación de crisis y fue importante hacerlo. Fue una manera de estabilizar y que el pánico no se trasladara al sistema, para pensar mientras tanto una solución", afirma González Rouco, quien enfatiza el carácter regresivo de esta medida: con las cuotas congeladas, la brecha se cubre con dinero del Estado. En enero, el congelamiento demandó $235 millones (serían alrededor de $300 millones si la medida se extendiera a febrero). Es un subsidio financiado con fondos públicos, que se destina a familias que al momento de tomar el crédito estaban en el 25% de mayores ingresos del país. El monto equivale a 16.704 jubilaciones mínimas (hoy en $14.068) o a 85.579 AUH ($2746).

Con la inflación aún elevada, el desenlace es una incógnita. "Para la economía no es bueno tener familias eternamente endeudadas, porque implica que dejan de consumir", afirma Rajnerman. En la ley de emergencia, el Gobierno encomendó al Banco Central analizar la problemática de los UVA para buscar mecanismos que "mitiguen los efectos negativos", con un criterio de "esfuerzo compartido entre acreedor y deudor".

En el debate presidencial Macri había mencionado la idea de cambiar el índice de ajuste por la variación de los salarios, algo que rechazan los Hipotecados UVA. "Si este Gobierno cumple y los salarios suben más que la inflación, va a terminar resultando más nocivo", dice Mercere. Desde Hipotecados UVA piden "salir de la indexación" e ir al "modelo tradicional, donde haya previsibilidad sobre el capital adeudado".

Para Rajnerman, la variación según salarios sería una salida viable que ataría "la evolución de los créditos a la suerte de los endeudados". "No se puede ganar siempre. Con el ajuste por salarios, ambas partes se hacen socias en las pérdidas, y si el salario real crece, como pasó en 2017, no está mal que se pueda pagar un poco más", añade el economista de Ecolatina.

Por su parte, González Rouco plantea la introducción de un fondo compensatorio, cuyos recursos partan de un plus cargado a nuevos créditos y se capitalice en el mercado. "Permitiría que el deudor pague según la variación de salarios más un margen y, pasado ese monto, el pago al acreedor se cubra con dinero del fondo, y a la inversa".