Desarrolladores: la fórmula de los principales jugadores del mercado para vender cuando nadie compra

En pleno 2001, Marcos Juejati, socio fundador de Northbaires, decidió dedicarse a los ladrillos. Hoy tiene 100.000 metros cuadrados en ejecución en proyectos residenciales y otros 50.000 en oficinas. Durante la cuarta edición del encuentro Real Estate Argentina, organizado por LA NACION, aseguró: "Sabemos que los ciclos tienen sus subas y bajas y entendemos lo que es transitar estos momentos de crisis".

En esta transición, cada desarrollador aplica su estrategia. Juejati compartió panel con Sebastián Sommer, MD de Tayron Capital para América Latina, y Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). Moderados por la periodista Carla Quiroga, contaron cómo los encontró la crisis que comenzó en abril de 2018 y qué impacto tuvieron en el sector la nueva ley de financiamiento productivo y las reformas de los códigos de Edificación y el de Planificación Urbana en Buenos Aires.

Tabakman comenzó a dirigir la cámara en el momento en el que el mercado empezó a enfriarse debido a un combo que describe como "el fuerte desajuste del tipo de cambio y la desaparición de los créditos hipotecarios en UVA". Para el especialista, aunque bajaron los compradores, hay desarrolladores e inversores dispuestos a capitalizar la reducción del costo de la construcción. "Esto genera un contexto bueno para quien esté dispuesto a guardar para cuando el mercado rebote", apuntó, y explicó: "No hay compradores, no es un tema de precios. No hay compradores, pero sí inversores, no muchos; son los que están dispuestos a aprovechar esta reducción. Aun en este año electoral, el salario de los obreros respecto del período predevaluación sigue muy atrasado, mientras que los precios, aun vendiendo poco y nada, generan contexto para quien hoy está dispuesto a aprovechar. Es un buen momento para transformar los ahorros en ladrillos", explicó.

En paralelo, en la ciudad de Buenos Aires, el nuevo Código Urbanístico derivó en la aparición de la plusvalía: un nuevo tributo que grava las parcelas que se beneficiaron del cambio de la norma gracias a la posibilidad de construir más metros donde antes no se podía. "Estamos en la etapa de digerirlo y trasladarlo al mercado, sobre todo a vendedores de tierra", dijo Tabakman, y añadió: "En la sintonía fina de cómo salió finalmente la plusvalía, pagamos cosas que antes se pagaban por enrase, lo que antes se sacaba y se pagaba poquito respecto del FOT. Un enrase respecto del FOT hoy paga plusvalía".

Sommer, fundador de Tayron Capital, plataforma de inversiones inmobiliarias fondeadas por capital institucional, explicó que para el capital externo el mercado argentino puede resultar atractivo: "En el mundo hay tasas comprimidas o bajas y el inversor está atento a donde hay tasas extraordinarias, y la Argentina, con sus crisis, es un mercado tentador desde ese punto de vista".

El fondo apostó a la clase media apalancado en las compras con crédito. "La clase media presenta un déficit enorme, pero cuando se le dio el poder de compra reaccionó. La gente lo demanda y quedó demostrado. Por qué no hacerlo, si el mercado es enorme. Los indicadores de performance son impresionantes. Lo que uno tiene que ver es la estrategia con la que uno se aproxima. No es lo mismo Caballito, La Boca o Barracas que ir al final del conurbano. La clase media es grande", apuntó.

Además, Sommer subrayó que la mora de los créditos hipotecarios en UVA es "prácticamente cero" y dijo: "A pesar de la inflación, la capacidad de pago de los salarios se viene dando. Es una gran herramienta, no para estos niveles de inflación, pero hay que sostenerla".

Con respecto a la regulación de la ley de financiamiento productivo, Juejati dijo: "Estas herramientas que funcionan en todos los países del mundo y de la región para financiar y sostener son bienvenidas", evaluó, y anunció que están pensando en un fondo orientado a desarrollo y renta. "Viene en un momento justo, porque pensamos que a través de estos instrumentos vamos a poder desarrollar capital para invertir y armar más proyectos", apuntó.

Sommer analizó: "Es importante tener un marco que incentive, genera mayor atractivo por el lado de la oferta. Se dan mejores condiciones para el desarrollo de vivienda y también de oficinas. La demanda va a depender de la capacidad de compra, que está atada a la evolución de la economía", analizó. En este sentido, anunció la salida de un "fondo multidesarrollador" para redoblar la apuesta en la clase media que construirá emprendimientos en el límite de Belgrano con Chacarita. "Las obras en la ciudad la están reconfigurando y surgen nuevas zonas", evaluó.

"Después de atravesar varias crisis, en este momento el ladrillo no es más un refugio de valor, es un multiplicador de valor", sostuvo Juejati. Dedicado al segmento premium, el desarrollador dijo que la clave en este mercado está en la ubicación: "En premium hay que tener una visión de mediano y largo plazo. Buscamos ubicaciones distintivas, donde la gente está dispuesta a invertir sus ahorros", contó, y agregó: "Buscamos microzonas, cuadras, manzanas; y las trabajamos con mucho tiempo. No solemos medir por el valor de incidencia, sino por la ubicación". En este sentido, se destaca el proyecto de 56.000 metros cuadrados ubicado en Callao y Santa Fe, donde vendió el 80% de las unidades.

Con respecto al desarrollo de oficinas, el fundador de Northbaires explicó que comenzaron a dedicarse a este segmento porque vieron una oportunidad. "En nuestro origen, que es el residencial premium, nos sigue yendo bien, pero vimos una oportunidad en los edificios corporativos en los distritos del gobierno de la ciudad", explicó, y contó que las compañías buscan estar más cerca de donde vive la gente. "Responde a una movida global. Armamos emprendimientos de a poco; ya vamos por el cuarto y el mercado viene respondiendo bien. En el futuro vamos a incrementar la oferta".

Al momento de hablar de costos, Sommer aseguró que la mayor carga la tienen los impuestos provinciales y municipales. "Todos impuestos que hacen que la transacción sea cara. Con respecto a la escritura de un terreno estás pagando costos incrementales que comprimen el margen", dijo. Juejati dio un cierre optimista: "Esperamos que funcione bien la ley del mercado de capitales y tener reglas estables para dar certezas el mercado está deseoso de comprar e invertir", concluyó.

La visión de los protagonistas

• Marcos Juejati: "Sabemos que los ciclos tienen sus subas y bajas y entendemos lo que es transitar estos momentos de crisis"
• Damián Tabakman: "No es un tema de precios. No hay compradores, pero sí inversores, no muchos; son los que están dispuestos a aprovechar esta reducción"
• Sebastián Sommer: "En el mundo hay tasas comprimidas o bajas, entonces el inversor está atento donde hay tasas extraordinarias. La Argentina es un mercado tentador"