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El ‘rey de los condominios’ apuesta fuerte a Brasil
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A finales del año pasado, Jorge Pérez, presidente ejecutivo de Related Group, en Florida, y conocido desde hace mucho como el "rey de los condominios" de Miami, inició las ventas en su primer proyecto de apartamentos en Brasil, un conjunto de cinco torres en São Paulo conocido como Parque Global.
Menos de seis meses después anzó su segunda operación brasileña: este fin de semana comienzan las ventas en un proyecto más pequeño denominado V:House.
Pese a una desaceleración en la economía brasileña, los desarrolladores estadounidenses apuestan a que el mercado de bienes raíces, en particular el de apartamentos de lujo, siga teniendo fuerza. "Los brasileños creen que se convertirán en una de las grandes potencias económicas del mundo", apunta Pérez. "Y nosotros queremos estar allí en el comienzo".
Cuenta que se sintió atraído a Brasil porque es una de las mayores economías del mundo y porque prevé un crecimiento enorme por eventos como el Mundial de este año y los Juegos Olímpicos de 2016 en Rio de Janeiro.
Pérez y Stephen Ross, presidente de la junta de Related Cos., crearon en 2012 una sociedad llamada Related Brasil. Contrataron a Daniel Citron, un ex ejecutivo en Brasil de la firma inmobiliaria Tishman Speyer, y se comprometieron a invertir US$120 millones.
En noviembre, la sociedad abrió las ventas en la primera fase de Parque Global, un megaproyecto que tendrá 672 apartamentos y costará cerca de US$450 millones. El proyecto incluiría más adelante un hotel, oficinas y tiendas. V:House, que contará con 303 unidades y estará ubicado en el distrito financiero Faria Lima de São Paulo, costaría unos US$70 millones.
Los aumentos en los precios de las viviendas en São Paulo se han moderado en los últimos tres años, desde más de 25% en 2011 a menos de 15% en 2013, según un informe publicado por el banco central de Brasil la semana pasada. El precio de venta promedio por metro cuadrado de un departamento en la ciudad era de 8.003 reales (US$3.613) en abril, según el índice de precios de viviendas FipeZap, de un centro de estudios afiliado al gobierno del estado de São Paulo. Los departamentos en Parque Global se han vendido a unos US$4.840 por metro cuadrado.
Parque Global es construido por una empresa conjunta de Starwood Capital Group y la firma brasileña Bueno Netto Construction. Sus apartamentos están dirigidos a profesionales y familias de clase alta, mientras que V:House apunta a compradores más jóvenes que trabajan en sectores con altos salarios, como banca, publicidad, tecnología y private equity, según Ken Wong, director de desarrollo internacional de Related Cos.
Pérez se hizo conocido construyendo miles de residencias de alta calidad en Miami durante el último auge inmobiliario. Durante el bajón, perdió más de US$1.000 millones de su propia fortuna y tuvo que entregar varias propiedades a los acreedores.
La sociedad Related planea financiar los proyectos de São Paulo con una combinación de más de US$100 millones del capital de las empresas, depósitos de los compradores y préstamos para la construcción que aún no se han concretado. Los desarrolladores esperan que 70% del costo de ambos proyectos se financie con créditos para la construcción.
En Brasil, los compradores normalmente pagan hasta 60% del costo de la vivienda antes de que se complete la construcción, lo cual hace que los proyectos sean menos riesgosos tanto para los urbanizadores como para sus clientes. Los prestamistas en el país normalmente exigen que entre 30% y 40% de las unidades en un edificio estén vendidas antes de otorgar un préstamo de construcción.
Las ventas de departamentos en edificios de más de una unidad en São Paulo aumentaron 31% interanual en los primeros nueve meses de 2013, según Ernst & Young. En tanto, los precios de los apartamentos registran un alza de 13% en el último año. Sin embargo, Viktor Andrade, director de bienes raíces de EY Brasil, dice que datos más recientes sugieren que el ritmo de las ventas empieza a perder fuerza.
Pérez dice que a pesar de la desaceleración, Parque Global ya vendió 80% de sus unidades.
"El mercado se ha enfriado un poco, pero creemos que es temporal", afirma Pérez. "¿Podrá São Paulo consumir todos estos bienes raíces con el tiempo? No hay ninguna duda en mi mente".
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