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Inversiones: ¿cuándo es el momento ideal para pasar los dólares del colchón a los ladrillos?
Los precios de las propiedades empezaron a recuperarse y los inversores se plantean si ya es tiempo de volver al mercado
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El cepo cambiario terminó el 16 de diciembre, pero la venta de inmuebles no se recuperó y está lejos de ser un mercado floreciente. Es que como en todos los niveles de negocios e inversiones, quienes tienen dólares en el colchón o en el banco esperan que se despejen las dudas que todavía pesan sobre la economía argentina como el nivel al que se estabilizará el dólar, cuán alta se mantendrá la tasa de interés y cuándo aminorará la marcha de la inflación.
En paralelo, aunque las ventas no repuntan, los precios sí comenzaron a hacerlo y se recuperaron en 2015 de la caída que habían sufrido durante la primera etapa del cepo. El valor de un metro cuadrado de un departamento de dos o tres ambientes usado en Capital Federal, en promedio costaba 1850 dólares en 2012 -es decir poco después de la implementación de los primeros controles al dólar que comenzaron en octubre de 2011- y descendió hasta los 1693 dólares en 2014, para volver a recuperar terreno y superar el techo anterior con 1879 dólares en el último año, según datos del portal especializado Reporte Inmobiliario.
La regla indica que si los precios inician un camino ascendente es tiempo de sacar los dólares del colchón y pasarlos a los ladrillos para ganar con esa apreciación, pero en el mercado local no todo es tan sencillo y en muchos casos, los resultados dependen del tipo y el objetivo de cada inversión.
"Los ladrillos tienen poco para subir, si se los piensa como una inversión para entrar comprando hoy y saliendo con una ganancia en el corto plazo. Se puede esperar un incremento de los precios del orden del 20% en dos años; hoy es mucho más conveniente la compra de un bono", sentencia el economista Marcelo Elbaum, experto en finanzas personales y autor del libro Hombre rico, hombre pobre.
Aunque en algunos momentos puntuales pudo haber habido negocios atractivos para comprar y vender inmuebles obteniendo una ganancia en el corto plazo, la lógica de una inversión inmobiliaria debe ser siempre de largo plazo.
La crisis de 2001 es un buen ejemplo. Quien compró un departamento de 50 metros en el barrio de Almagro ese año lo pagó 50.000 dólares, equivalentes a 50.000 pesos, y hoy tiene una propiedad de 100.000 dólares, lo que supone una ganancia de 100% en dólares. Ahora, esa misma propiedad se podía conseguir en 2002 por 30.000 dólares y la ganancia ascendería al 230 por ciento.
Más allá de las oportunidades que pueden generar otros negocios, para el que busca comprar, el momento es ahora. "No es momento de esperar, porque los ajustes se están produciendo en este año y el que viene, la economía va a empezar a reactivarse y en ese contexto el mercado inmobiliario cambiará el ciclo actual, que es recesivo", dice José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. "Si bien los precios no tuvieron consecuencias fuertes por la recesión, siempre es mejor momento para comprar cuando hay poco movimiento que cuando hay dinamismo y mejoría. El año que viene será más difícil conseguir flexibilidad en las negociaciones", agrega.
Ladrillo por ladrillo
- ¿Cash o financiado? Para Elbaum, quien salga a buscar una oportunidad debe hacerlo con dinero contante y sonante, y no ofreciendo otra propiedad en parte de pago o pidiéndole financiación al vendedor. "Con plata en mano se pueden obtener mejores precios y sacar contraofertas, porque hay vendedores que esperan la aparición de una oferta desde hace tiempo", sostiene.
Ahora, el que puede conseguir un crédito hipotecario en pesos a una tasa de interés razonable, también puede tener un negocio por delante. "Aunque la tasa de un préstamo en pesos sea alta, la inflación es difícil que baje de dos dígitos por lo menos en el próximo año, y se puede sacar mayor rendimiento al capital invirtiéndolo", agrega Elbaum.
- Construir. Durante la vigencia del cepo y la brecha entre el dólar oficial y el blue, los inversores posicionados en el billete verde encaraban una obra presupuestada en pesos y con la ganancia que le daba la diferencia de cotización conseguían un costo en dólares atractivo para construir. Pero ese escenario se terminó. Esa bicicleta finalizó y este año para el que tiene dólares, probablemente sufra un aumento a lo largo del proyecto en esa moneda.
"El aumento del costo de la construcción en pesos este año será del orden del 30% porque aún no se fijaron paritarias y en los dos primeros meses, la inflación que acumula el sector es del 5,8%. Pero la devaluación que se espera para el resto del año es menor a la inflación", explica Rozados.
- Fideicomiso. Otro negocio que creció en el último tiempo y que no parece una oferta atractiva a corto plazo es el de la compra de propiedades desde el pozo, por el alto valor de entrada que hoy piden los desarrolladores por un metro cuadrado que está aún por construirse. Hoy, un desarrollador por una propiedad con los codiciados amenities y en una buena ubicación pide 2500 dólares y al lado tiene un edificio terminado, de las mismas características, que vale exactamente lo mismo.
Frente a este escenario, el único atractivo (quizá no es poco) es la financiación. "El precio de un desarrollo o un edificio terminado hoy es el mismo, la diferencia es que el primero se financia y se pesifica el precio que luego se ajusta por el costo de construcción que va siguiendo la evolución de precios. Pero el inversor que busca ganar con la revalorización de la propiedad al finalizar la obra, que ni lo piense", sentencia Rozados.
