Ley de alquileres: los contratos podrían aumentar más de 20%

Hoy se publicó en el Boletín Oficial la nueva ley de alquileres y en el mercado inmobiliario ya se habla de un posible aumento de los precios.

Alejandro Schuff, director de Soldati Propiedades dice que siempre "en el mediano y largo plazo, las regulaciones impactan en el bolsillo de los inquilinos". Afirman que la nueva ley le genera incertidumbre los propietarios, razón por la que buscarán cubrirse exigiendo un monto de alquiler inicial superior. Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, opina que enfocar el problema como si el propietario fuera el enemigo genera fricciones y miedos. "Es una ley que perjudica al que tenés que estimular para poner el departamento en alquiler y, si no hay departamentos, no hay mercado. Lo que a la larga perjudicará a quien busque alquiler", adelanta. Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra) estima un "aumento de más del 20%". "Es la forma que buscarán los propietarios de ampararse frente a un contrato que no podrá actualizarse por un año", agrega. De todas formas hay que tener en cuenta que hoy rige el decreto del Gobierno que en el marco de la pandemia congeló los valores de los alquileres en curso y autoriza la renovación automática de los contratos hasta el 30 de septiembre.

Qué impacto tendría la ley

1. Disminuirá la oferta. El combo "mayor regulación y renta baja" podría generar que algunos inversores decidan sacar los inmuebles del mercado de alquiler para venderlos. Es decir, habrá poca oferta para mucha demanda.

2. La extensión de los contratos que pasará de dos a tres años podría suponer una contra para los propietarios si el inquilino es conflictivo o surgen problemas en el transcurso del contrato.

3. El nuevo índice de actualización podría generarle pérdidas a los dueños. Tras la reglamentación, los alquileres se ajustarán por un índice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central. "Cuando se realizan las proyecciones con el nuevo índice dan más altas de las que se negocian hoy", aclara Armando Pepe, de Cucicba. Hasta ahora los contratos planteaban un escalonamiento en forma semestral o anual. "Se calculaba entre un 18 a 20% cada seis meses. Este método no es el más justo, porque en ocasiones los cálculos inflacionarios a futuro pueden no ser exactos", explica Abatti. A esto se suma que, como la actualización será anual, lo más probable es que el contrato quede muy desfasado respecto a la inflación al cumplirse los primeros 12 meses. "Hasta ahora se pactaba cuál iba a ser el alquiler a lo largo del contrato mediante un mecanismo de aumento creciente y ahora esto va a estar digitado a través de un índice. Obviamente hay incertidumbre porque ya tuvimos estas experiencias de manejo de los índices que no reflejaban la realidad de lo que estaba sucediendo y aparte una actualización anual hace perder el valor del alquiler real en perjuicio del propietario", agrega José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

4. Los propietarios se sienten inseguros por la flexibilización de las garantías. La nueva norma permite una mayor variedad de garantías: la más usada es el título de una propiedad inmueble y suma a los avales bancarios, seguros de caución, garantías de fianza y garantías personales del locatario, que se documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o equivalentes. El inquilino puede presentar al menos dos y el locador deberá aceptar una. En este punto los propietarios tienen sus reparos: esta ampliación de las opciones de garantías no les genera seguridad, y si bien la ley establece que tiene "la obligación" de aceptar una ¿cómo se lleva a la práctica?

"Que los propietarios tengan que aceptar alguna de las garantías es mentira, porque, aun cuando la ley diga eso, los dueños pueden decir que al final no van alquilar el departamento o que apareció otro interesado. Es imposible que sea vinculante por cómo funciona el mercado", responde el economista Federico Gonzaléz Rouco.

5. Los propietarios tienen que pagar las expensas extraordinarias y los impuestos como el ABL. Abatti afirma que para compensar la baja rentabilidad actual de los alquileres (menos del 2%), "los locadores, seguramente, ante la imposibilidad de hacer asumir a los locatarios el pago de impuestos y tasas, incrementarán el monto de los alquileres".

Sancionada la norma comenzará a regir para los nuevos contratos a partir de mañana. Mientras tanto, rigen los decretos de necesidad y urgencia emitidos por el Gobierno en el marco de la pandemia de coronavirus que congelaron los alquileres y prohibieron los desalojos hasta el 30 de septiembre próximo. El dato clave es que pese a la crisis y a diferencia de lo que sucede con los inmuebles comerciales, los inquilinos residenciales están cumpliendo el pago de los alquileres. De hecho, nueve de cada diez inquilinos porteños (92%) abonaron el alquiler de su casa en mayo, según una encuesta realizada por Cucicba. Este dato implicó un incremento de casi diez puntos porcentuales a la anterior medición, que analizó la situación durante el mes de abril y arrojó un porcentaje de pago del 83,6%.

Además pocos están recurriendo al recurso del diferimiento del pago que permite el decreto. "La realidad es que los inquilinos a los que se le venció el contrato durante estas semanas de cuarentena están firmando los nuevos contratos. No esperan a octubre ni se adhieren a la renovación automática de los contratos: pautan las nuevas firmas con el aumento que se negocie. Y ante situaciones complicadas hacen acuerdos privados. Nadie quiere perder una propiedad", explica Abatti. El especialista también reconoce que en general quienes apelan al decreto son "vivos" que pueden pagar y quieren destinar su liquidez a otras inversiones. "En esos casos, los dueños ya están planeando con sus abogados juicios anticipados de desalojos para poderlos sacar apenas deje de regir el decreto", analiza.

Por otra parte, desalentados por una renta bruta del alquiler del 1,7 por ciento anual en dólares y la aprobación de una ley que implica una mayor regulación de los alquileres, más de un propietario saldrá a vender el inmueble, aún en un mercado con precios de venta en baja. "Además aumentará la demanda de alquileres porque hoy no se puede comprar: no hay crédito", agrega Rozados. En números, explica que para acceder a un crédito por US$64.000 ($8.000.000) para comprar una propiedad de US$80.000, hay que tener un sueldo neto de $230.000. Además, en ese caso, la cuota mensual que se paga es de $59.000, es decir tres veces más de lo que pagaría por alquilar la misma unidad. "Este ejemplo pone en perspectiva que aún pudiendo sacar un crédito, no conviene", afirma el referente, quien además adelanta un contexto de más demanda, menos oferta y propietarios que van a terminar eligiendo a quien alquilarle la unidad.

Hay que tener en cuenta que alquilar un departamento de dos ambientes en la ciudad cuesta $19.761 por mes, lo que representó una suba del 1.8% en abril respecto a marzo, según un informe de Zonaprop. Se trata del menor incremento mensual de los últimos 16 meses. En 2020 los alquileres acumulan suba del 11,1%. El mismo informe revela que se necesitan 41,5 años de alquiler para recuperar la inversión, 40% más que un año atrás. A este dato se suman otras razones por las que los propietarios podrían exigir mayores valores en los alquileres.

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