Alquileres regulados: perjuicio para todos
Solo la impericia, la testarudez ideológica y la desaprensión política impiden que locadores y locatarios resuelvan sus necesidades libremente
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LA NACION
La reciente aprobación en la Cámara de Diputados de un proyecto modificatorio de la fracasada ley de alquileres ha vuelto a dejar expuesto que el funcionamiento de un mercado tan sensible, tanto para locadores como para locatarios, sigue estando supeditado a tironeos políticos que nada indica que vayan a lograr soluciones de fondo para el enorme padecimiento de una extendida porción de la ciudadanía.
Los cambios que se introdujeron a la norma que resta debatir en el Senado tienen como ejes bajar la vigencia de los contratos de tres a dos años y acortar de un año a cuatro meses el plazo para la actualización de los montos, tal cual propuso Juntos por el Cambio, que contó para imponer su dictamen con votos de otros sectores opositores. En contra votaron el kirchnerismo, la izquierda y los libertarios que responden a Javier Milei, aunque por distintas razones. Mientras el kirchnerismo insiste en la fracasada ley con argumentos más demagógicos que racionales y para, en definitiva, evitarle una derrota en el recinto del Senado a Cristina Kirchner, el bloque mileísta reclama lisa y llanamente la derogación de la norma en vigor.
Otro de los puntos que contiene la media sanción de Diputados refiere al mecanismo de actualización, para el que podría utilizarse el índice de precios al consumidor (IPC), el de salarios o el de precios mayoristas o una combinación de ellos, según acuerden las partes. Propicia, además, una reforma del régimen de monotributo para quienes tengan tres unidades de explotación, exime de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler y contempla una modificación al impuesto al cheque para que estén exentas aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes utilizadas en forma exclusiva para operaciones con contratos debidamente registrados.
La norma actualmente en vigor no ha hecho más que paralizar las operaciones. Quienes se arriesgan a poner una propiedad en el mercado saben que saldrán a pérdida y quienes necesitan alquilar se ven obligados muchas veces a pactar por fuera de la ley. Si bien la modificación sancionada en Diputados implica un avance, resulta insuficiente, por cuanto sigue haciendo hincapié en regulaciones estatales. Si esta ley y las anteriores no funcionaron es porque el Estado ha metido la nariz donde nunca debió meterla.
Hoy el sector está quebrado. Las víctimas son tanto los inquilinos como los propietarios. A la enorme retracción de la oferta por imperio de una ley retrógrada que no contempla las necesidades ni de unos ni de otros se le suma la galopante inflación, que torna inviable cualquier tipo de previsión para ambas partes.
No hay qué alquilar y tampoco hay financiamiento para acceder a una vivienda propia. Quienes buscan no encuentran y quienes son dueños de una propiedad sienten que no tienen ninguna garantía. Ciertamente, la situación es desesperante para muchísimas personas que dependen de un alquiler, pero no lo es menos para quienes, con mucho esfuerzo, adquirieron un inmueble para ponerlo en el mercado y solo reciben a cambio amenazas de regulaciones –cuando no de confiscaciones–, falta de seguridad jurídica y nula rentabilidad.
Con una inflación interanual que ya superó el 110%, constituye un disparate que un propietario no pueda ajustar el valor del alquiler durante todo un año y también resulta sumamente preocupante para el inquilino que, al cabo de ese lapso en el que mantuvo congelado el pago, de golpe deba pasar a abonar más del doble. Si, como alardea el oficialismo, su objetivo es “proteger” a los inquilinos, debería haber acompañado ese propósito tan demagógico como leonino con medidas económicas eficaces y no con el descalabro de gestión que ya todos conocemos.
Con una oferta ínfima, los precios son más altos de lo esperado. No es eso culpa del mercado, sino de leyes como las que el kirchnerismo se empaca en sostener resintiendo la justicia contractual.
Si la oposición en el Senado no logra sancionar los cambios propuestos –que sin dudas podrían perfeccionarse o directamente derogar todo tipo de regulación en la materia–, el mercado en su conjunto seguirá en un nefasto parate que, como era de esperar, está derivando en abusos de los que lógicamente solo se “benefician” unos pocos. Además de la exigencia de pagos altísimos para cubrirse de la inflación anual y del pedido de “llaves” sustanciales no declaradas, quienes así actúan se ven impedidos de acudir a la Justicia en caso de un conflicto entre las partes.
Contrariamente a la declamación oficial, anclada en un discurso ideológico perimido, esas condiciones son absolutamente desventajosas para todos.
Como ya hemos dicho desde estas columnas, pretender castigar a los propietarios considerándolos acaudalados arrendatarios capitalistas es no comprender que en gran número son también trabajadores, cuentapropistas y jubilados que, con esfuerzo, lograron sumar un capital para aliviar el peso de sus magras jubilaciones con una renta al final de sus días para ellos o para sus hijos, muchos de los cuales tampoco están en condiciones de concretar el sueño de la casa propia.
El mercado no se rige por disposiciones demagógicas, sino por la ley de oferta y demanda, que podrá ser acotada, pero nunca groseramente vulnerada. Ignorarla es activar un efecto búmeran de consecuencias nefastas.
Tipo de trabajo:
opinión
