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Temen en China el estallido de la burbuja inmobiliaria y su eventual impacto global
Tras años de aumento sostenido, caen las ventas y los precios de la vivienda en las grandes ciudades chinas, y los daños se extienden sobre el resto de la economía
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PEKÍN.- El estallido de la burbuja inmobiliaria en China pone en peligro a la segunda mayor economía del mundo y su onda expansiva podría repercutir durante años.
Tras un largo periodo de aumento sostenido, el precio de la vivienda en las grandes ciudades de China está cayendo, según datos de los desarrolladores inmobiliarios chinos y las estadísticas oficiales. La venta de departamentos de las grandes constructoras registra un derrumbe de 13 meses consecutivos, según China Real Estate Information Corp., que lleva un registro de datos del sector.
Además, hay millones de unidades “prevendidas” que están sin terminar, y muchos compradores ya amenazan con dejar de pagar las cuotas del crédito hipotecario si no les entregan un departamento terminado: según los analistas, lo que hay en juego son 370.000 millones de dólares en préstamos bancarios.
La mayoría de los bancos estaría en condiciones de absorber las pérdidas, o sea que una crisis financiera es improbable. El mayor riesgo no es para los bancos, sino para la economía china en su conjunto. Los analistas del Bank of America destacaron en su informe del mes pasado que aproximadamente el 9% del espacio de vivienda que fue prevendido en 2020 y 2021 -unos 2,4 millones de hogares- corre riesgo de no quedar completado en el plazo estipulado, debido a los problemas financieros de las constructoras.
“Este tipo de problemas, si no se atienden y se dejan avanzar, pueden hundir la confianza del mercado, impactar en las ventas y las inversiones inmobiliarias, ralentizar aún más el crecimiento económico, y generar agitación social”, justo antes del importante congreso del Partido Comunista previsto para este año, dice el informe del Bank of America. En ese cónclave que tanta expectativa genera a nivel mundial, el presidente chino Xi Jinping seguramente obtenga un inédito tercer mandato en el poder.
Durante el segundo trimestre de este año, el PBI de China registró un crecimiento del 0,4% respecto al año anterior, su peor desempeño económico desde el comienzo de la pandemia de coronavirus. Si bien gran parte de la desaceleración se debió a las cuarentenas y restricciones pandémicas de principios de este año en toda China, la contracción del 7% en el sector inmobiliario aportó lo suyo y ayuda a explicar parte del pobre rendimiento de la economía del país.
Y el daño se va extendiendo de sector en sector, desde los materiales de construcción hasta los servicios inmobiliarios, provocando morosidad y una acumulación de pérdidas en los bancos que según los economistas no será fácil de solucionar en los inmediato.
El derrumbe del mercado inmobiliario también está afectando la confianza de los consumidores, justo cuando la desaceleración general de la economía china reduce los ingresos personales y el valor de los activos. “Las perspectivas económicas, la percepción del consumidor y la visión que tienen del futuro han cambiado”, dice Alicia García-Herrero, economista en jefe para la región Asia-Pacífico del banco de inversiones Natixis. “No creo que sea una crisis, como dicen algunos. Pero es una razón importante que confirma que la economía de China se va a desacelerar todavía más.
Pérdidas de inversores
El problema de los créditos hipotecarios de China no se ha extendido a los mercados globales, pero los inversores internacionales han sufrido pérdidas por unos 100.000 millones en bonos en dólares de los desarrolladores chinos, debido a incumplimientos y a la fuerte caída del precio de venta, según datos de Bloomberg y Barclays Research.
Los bancos comerciales chinos tardaron bastante en reconocer e informar el índice de morosidad de sus deudores inmobiliarios, pero muchos ya han limitado los préstamos al sector. La venta de terrenos a desarrolladores también se desplomó cortando una importante fuente de ingresos de los gobiernos locales y anticipando que en los próximos años habrá muchos menos desarrollos nuevos.
“Es una desaceleración del mercado inmobiliario de una escala y una gravedad nunca vistas en China”, dice Logan Wright, director de mercados de China del Rhodium Group, una firma de investigaciones económicas de Nueva York, y agrega que el gobierno chino no tiene muchas herramientas para cambiar las cosas y compensar el impacto económico de la recesión inmobiliaria.
El problema de la preventa
Uno de los grandes dolores de cabeza de los desarrolladores inmobiliarios es la caída de los ingresos por preventa. Durante la última década, alrededor del 80% de las ventas de casas nuevas en China fue de propiedades parcialmente construidas que los desarrolladores prometían entregar en uno a tres años. Esas preventas se convirtieron en la principal fuente de financiamiento de las constructoras, que contaban con el aumento de las ventas de departamentos sin terminar para mantener el flujo de caja y cubrir las necesidades inmediatas.
Los gobiernos locales permitieron la práctica otorgando permisos de preventa a desarrolladores que habían completado apenas el 25% de los planos de obra. Los promotores podían vender la unidad por su precio total, y los compradores solían hacer un pago inicial del 30% y sacaban un crédito hipotecario para pagar el resto.
El dinero quedaba depositado en una cuenta como garantía para pagar la construcción, pero la vaguedad y las lagunas de la normativa facilitaban que muchos constructores retiraran efectivo antes de completar los edificios. Los problemas arrancaron el año pasado, cuando la disminución de los ingresos por preventa y la dificultad de obtener créditos dejó a los desarrolladores sin efectivo para costear las obras.
El año pasado, cuando el gigante de los desarrolladores inmobiliarios Evergrande empezó a tener dificultades y cayó el valor de sus acciones y bonos, los recientes compradores de uno de sus desarrollos en la ciudad de Jingdezhen, provincia de Jiangxi, comenzaron a preocuparse.
A principios de 2021, Evergrande prevendió ese proyecto de 14 torres llamado Evergrande Longting, con la promesa de entregar las unidades en 2023. Cientos de compradores comenzaran a pagar sus hipotecas, y pocos meses después notaron que la obra avanzaba más lentamente y que de los cientos de albañiles iniciales solo quedaban cuadrillas de unas pocas decenas, según un vecino de Jingdezhen que adquirió una unidad del proyecto.
En mayo de 2021, la obra quedó paralizada, según la carta de reclamo firmada por muchos de los compradores. La construcción recién se reanudó a fines de octubre y en junio de este año se frenó por completo nuevamente, según la carta.
El 30 de junio, los propietarios enviaron su carta conjunta, donde también avisan que si la construcción no se reanuda antes del 20 de octubre, dejarán de pagar las cuotas de sus créditos hipotecarios. La carta circuló ampliamente en las redes sociales chinas y motivó la organización de grupos similares de compradores de otros proyectos inmobiliarios inacabados.
En julio, algunos se presentaron nuevamente en la sede del gobierno municipal para exigir un plan que garantice la entrega de las unidades, según un video del enfrentamiento con las fuerzas policiales que difundió un vecino de Jingdezhen, quien dice que la policía se llevó detenidas a tres personas. Después del hecho, el gobierno de Jingdezhen les informó a los propietarios que las unidades se entregarían terminadas a fines del año próximo.
Por Rebecca Feng y Cao Li
The Wall Street Journal
(Traducción de Jaime Arrambide)
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