En California: la nueva medida de San Diego para proteger el precio de los alquileres y evitar aumentos
Una ordenanza local ahora impide la utilización de software automatizados mediante algoritmos para “recomendar” las cifras que se deben cobrar por un arrendamiento; no fue bien recibida por propietarios
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LA NACION
San Diego dio un paso firme en la regulación del mercado inmobiliario local, al aprobar una ordenanza que prohíbe el uso de programas de inteligencia artificial para fijar precios de alquiler. Esta iniciativa, impulsada por el concejal Sean Elo-Rivera, pretende frenar los aumentos excesivos que afectan a miles de residentes y proteger a los inquilinos de las prácticas que, según diversas autoridades, manipulan los costos en favor de las grandes corporaciones. Solo falta la firma del alcalde, León Jurado, para que entre en vigor.
San Diego: una ciudad con uno de los alquileres más altos de Estados Unidos
El elevado costo de vida en San Diego se convirtió en uno de los temas más preocupantes para los habitantes de esta ciudad costera del sur de California. Según el informe de personal del Concejo Municipal, publicado el 27 de febrero de 2025, el precio medio del alquiler en este lugar alcanzó los 3000 dólares mensuales, una cifra que supera ampliamente lo que muchas familias pueden afrontar con sus ingresos.
Este fenómeno obligó a muchos residentes a abandonar sus comunidades, mientras que otros terminaron en situación de calle. A pesar de que el ingreso familiar medio para un grupo de cuatro personas se ubicó en US$119.500 en 2024, se estima que una familia necesita alrededor de US$275 mil anuales para poder adquirir una vivienda en la región. Ante estas cifras, el alquiler se volvió la única alternativa viable para gran parte de la población.
Un estudio de U.S. News and World Report, citado en el Concejo Municipal, clasificó a San Diego como la ciudad más cara para vivir en todo Estados Unidos durante 2023-2024. El déficit de viviendas fue uno de los factores que contribuyeron a esta crisis, pero las autoridades locales ahora apuntaron también contra un nuevo enemigo: el uso de algoritmos para fijar precios de renta.
El rol de los algoritmos en la inflación del alquiler y la ley que busca limitarlos en San Diego
La denuncia central de la nueva normativa gira en torno al uso de software inteligentes, como el desarrollado por la empresa texana RealPage, cuya herramienta YieldStar utiliza un algoritmo para recomendar precios de alquiler basándose en datos confidenciales de la competencia.
Estos sistemas, que ganaron terreno en el mercado inmobiliario de San Diego, analizan millones de datos provenientes de otros propietarios y ofrecen una cifra que maximiza el ingreso para los dueños de inmuebles, incluso si eso implica dejar algunas unidades vacías.
Un artículo de ProPublica, publicado en 2022, reveló que RealPage incentivaba a los propietarios a aceptar niveles más bajos de ocupación si eso significaba poder cobrar más caro por cada unidad alquilada. Un desarrollador del algoritmo llegó a declarar que los agentes inmobiliarios humanos mostraban “demasiada empatía” en comparación con el software.
El texto aprobado por el Concejo de San Diego modifica el Código Municipal, al incorporar la División 11 al Artículo 8 del Capítulo 9. Esta nueva disposición prohíbe la venta, licencia y uso de software que utilice algoritmos para recomendar precios de alquiler o niveles de ocupación de propiedades residenciales.
Según lo establecido en el documento oficial citado por el San Diego Union-Tribune, se define como “dispositivo algorítmico” a cualquier software que realice cálculos mediante datos confidenciales de la competencia para asesorar a un propietario. Quedan excluidos de esta prohibición los programas que publiquen reportes agregados con información de acceso público o aquellos que se utilicen para establecer precios dentro de programas de vivienda asequible definidos por las autoridades.
La normativa, que contempla sanciones para quienes infrinjan la prohibición, busca alinearse con el plan estratégico municipal de aumentar el acceso a viviendas y mejorar su asequibilidad.
La ordenanza fue aprobada por el Concejo Municipal de San Diego con una contundente votación de ocho contra uno. El concejal Sean Elo-Rivera defendió la medida con firmeza, al señalar que el software “convierte en un arma la información privada de lo que deberían ser propietarios en competencia, para averiguar hasta dónde pueden empujar los precios”.
San Diego no es la primera ciudad en adoptar este tipo de legislación. San Francisco había aprobado una normativa similar en septiembre de 2024, y el Concejo Municipal de Philadelphia, Pensilvania, hizo lo mismo en octubre. En todos los casos, el objetivo fue proteger el mercado local del impacto de herramientas automatizadas que, según diversas investigaciones, fomentan la manipulación del valor de las rentas por parte de los propietarios.
San Diego y el control de precios en alquileres: críticas del sector inmobiliario y la respuesta oficial
A pesar del apoyo mayoritario, la ordenanza recibió cuestionamientos desde el sector privado. Lucinda Lilley, especialista en propiedades y asesora de varias firmas de administración inmobiliaria en el condado, expresó al San Diego Union-Tribune su preocupación por el alcance de la medida, al considerar que limita la capacidad de los negocios para recolectar datos y hacer estudios de mercado.
Por su parte, RealPage sostuvo que su software no fija los precios, sino que ofrece recomendaciones basadas en el comportamiento del mercado. “Solo en menos del 40% de los casos los propietarios siguen nuestras sugerencias”, afirmó su abogado, Michael Semko, quien consideró que la normativa era “vaga y demasiado amplia”.
Sean Elo-Rivera aclaró que la nueva regulación no impide el uso de herramientas que se basan en datos públicos, como Redfin o Zillow, y aseguró que la medida fue cuidadosamente redactada junto con la oficina del abogado municipal para evitar generalizaciones y ambigüedades, a diferencia de la ley aprobada en Berkeley.
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