Alquileres en la crisis

Genera controversias el nuevo mecanismo para desalojar inmuebles
Lorena Oliva
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23 de junio de 2002  

Hace poco más de un mes que rige en nuestra ciudad la modificación al Código Procesal Civil y Comercial que acelera el plazo en el que un inmueble alquilado debe ser restituido a su propietario -libre de ocupantes- cuando el inquilino incumple con sus obligaciones.

Hasta la aplicación de la nueva normativa, un juicio por desalojo podía implicar demoras de hasta dos años, o más, hasta la restitución del inmueble. Ahora, este plazo se ve sensiblemente reducido: se calcula que puede variar entre tres y seis meses.

Pero su entrada en vigor ha generado opiniones dispares. Mientras que algunos sectores la interpretan como un mecanismo capaz de agilizar el mercado de las locaciones, también es considerada inviable en el contexto recesivo que hoy nos toca vivir.

Para analizar sus alcances e implicaciones, LA NACION dialogó con los abogados Carlos Maiorano Quiroga, columnista de la sección Propiedades de LA NACION, y Jorge Oppel, empresario inmobiliario.

-¿Qué consecuencias tendrá en el mercado la aplicación de esta modificación al Código?

Oppel: -Aunque en el mercado la noticia no impactó demasiado todavía, esto flexibiliza en alguna medida todo lo intrincado que son las normas procesales para desalojar a un inquilino que de pronto no paga, o al que se le ha vencido el contrato y no se quiere ir. La norma pretende agilizar ese proceso. Y esto impacta favorablemente no sólo en los propietarios, sino también en los inquilinos, porque flexibiliza las exigencias que se tienen con ellos. Nosotros venimos de épocas en las cuales cada día se piden más requisitos para alquilarle algo a alguien, porque las leyes son tan benignas y tan suaves para el incumplimiento que permiten muchas violaciones a todo lo pactado. Y los contratos cada vez se hacen más largos, con más cláusulas, con más requisitos y más garantías justamente porque se trata de tapar el sol con la mano. En realidad, sería todo mucho más simple si el que no cumple se va y el que no paga se va, si el incumplimiento de las normas hiciera que las personas pudieran ser desalojadas rápidamente, y favorecería mucho a todos aquellos que cumplen y que hoy deben cumplir un montón de condiciones para ser inquilinos. He leído a gente que se ocupa de estos temas y dice que un tradicional juicio de desalojo podía llegar a alargarse hasta un año y medio.

Maiorano Quiroga: -O dos, o más.

Oppel: -Con un contrato vencido y sin pagar el alquiler, el propietario tiene que esperar un proceso larguísimo, lleno de chicanas, para recuperar su inmueble. Si cobra o no, es otro problema.

-¿Cuál era la situación del mercado de alquileres antes de la entrada en vigor de esta nueva normativa?

Maiorano Quiroga: -El mercado de locaciones tiene su historia. En sus inicios se suponía que locador y locatario estaban en una condición económica equivalente, pero luego se demostró que eso era ficción. En realidad, el propietario tenía mayor poder. Este planteo derivó allá por los años veinte en la sanción de una ley, que fue la primera que estableció los primeros plazos mínimos de alquiler. Porque el contrato de locación es un contrato muy especial, se refiere a algo tan importante como es el techo. Entonces, este contrato debería contener una serie de prerrogativas en favor del inquilino, para compensar el supuesto hecho de que el propietario era más poderoso que el inquilino. Pero esto después se desnaturalizó, porque en la época de Perón, y un poco antes también, se planteó que en la Argentina hay un déficit de viviendas que se remonta a muchísimos años. Entonces, en aquella época no tuvieron mejor idea que decir: "Los plazos de desalojo de los contratos se van a prorrogar". Y esto, que comenzó como una suerte de legislación de emergencia, se fue prorrogando durante treinta años, hasta mediados de los setenta. Y, por supuesto, derivó en que se acabó el mercado de locaciones y segundo, que toda persona que tuviese un inmueble alquilado tenía una propiedad absolutamente desvalorizada. Y dio lugar a muchos abusos. Se dieron los casos de inquilinos que no eran desalojados, que extorsionaban a los propietarios para que les pagaran una suerte de indemnización para recuperar sus casas. Como había desaparecido el mercado de locaciones, volver a recuperar la confianza de personas para que colocaran sus casas en alquiler costó bastante. Pero con el tiempo, la gente comenzó a acostumbrarse a que, finalizado el contrato, la gente se iba, la renta era buena, y ahí se empezó a ampliar el mercado de locaciones. Con lo cual, la situación tendió a emparejarse. Ya no había tantas exigencias por parte del propietario, y el inquilino empezó a pretender que se respetaran sus intereses. Y después, sobre la marcha, a los propietarios no les bastó que el inquilino les presentara un garante: empezaron a hacer averiguaciones, no le alquilaban a cualquiera y esto disminuyó muchísimo la litigiosidad y se generó cierta paz en el ámbito de las locaciones. Paz que relativamente se ha mantenido hasta ahora. Sólo que se ha dado el fenómeno de que ahora hay muchísimas casas en alquiler y pocos interesados en alquilar, con lo cual las pretensiones del propietario en parte han desaparecido.

-¿Hay menos litigiosidad porque no hay conflictos, o porque se arriba a mayores acuerdos para evitar un largo proceso judicial?

Maiorano: - Aunque no tengo estadísticas, hoy uno tiene la sensación de que esos problemas de los que hablamos se han superado. Esta ley aparece en un momento en el que no existe el problema agudo de que el inquilino se queda y le genera un enorme daño al propietario. Esto se da en casos en los que el propietario no ha tomado las precauciones necesarias, generalmente, aunque hay excepciones.

Oppel: -Yo tampoco tengo estadísticas de morosidad, pero nadie quiere tener problemas con el pago del alquiler. Sin embargo, es cierto que hay gente que perdió su empleo o no le pagan y esto genera que los atrasos en los pagos de alquileres aumentaran muchísimo. No me extraña que no aumente el índice de litigiosidad, pero simplemente porque la gente se resiste a hacer juicios, porque entienden lo que es la demora y los costos de la Justicia, entonces prefieren el peor arreglo antes que el mejor juicio. Y entonces, los propietarios son muy tolerantes, porque hay mucha oferta.

-¿Cuál es hoy la situación del mercado inmobiliario?

Oppel: -El déficit habitacional en la Argentina sigue siendo igual, o mayor que en los años setenta. Porque las condiciones en general de la economía hacen que la gente que no tiene vivienda tenga necesidades potenciales de tenerla. Hoy tenemos una oferta tan abundante de alquileres que a los inquilinos cumplidores hay que mimarlos, y a las propiedades hay que presentarlas muy lindas, muy coquetas, con buenos precios para obtener buenos inquilinos. Pero hay una demanda potencial tremenda, gente que necesita vivienda y aunque circunstancialmente haya una abundancia de viviendas, esto puede cambiar en cualquier momento. Sin embargo, en la actualidad la renta que genera está en un tercio en comparación con el año último, la renta cae en la medida en que afloja la demanda o aumenta la oferta. Por eso pienso que esta ley a lo mejor cae en un momento en el que tal vez parece no ser tan necesaria, pero creo que es muy importante como avance en el sentido de garantizarles a los propietarios, aunque sea potencialmente, el derecho de recuperar rápidamente la vivienda ante el incumplimiento del locatario. El incumplimiento en cosas tan fundamentales como la falta de pago o el vencimiento del contrato. Creo que esto de la abundancia de la oferta no va a ser permanente. En parte tiene que ver con que no se puede vender, o que a la gente no le satisface el precio de venta que le ofrecen, y hoy es muy caro tener una propiedad vacía. Pero esto es una coyuntura. Hoy en día uno toma el diario y ve que hay mayor cantidad de avisos de alquiler que de venta.

Maiorano Quiroga: -El propietario de hoy no es una persona que dice cómo hago para sacarme a este inquilino de encima, sino que dice cómo hago para conseguirlo. Porque tener una propiedad para renta y que no esté alquilada implica tener que pagar expensas, los impuestos; al propietario le significa una serie de gastos. El propietario de hoy es un señor que está mirando para ver dónde consigue un inquilino más o menos bueno.

- La entrada en vigor de esta normativa en el actual contexto también ha despertado duras críticas...

Maiorano Quiroga: -El error es considerar que la solución de los problemas habitacionales la tienen que dar los propietarios. Como si los propietarios debieran subsidiar a los que no tienen vivienda y, en realidad, eso es responsabilidad del Estado.

Oppel: -Normalmente, el mercado de locaciones está divido entre tantos inquilinos como tantos propietarios. Hay gente que ha ahorrado en dólares, y hay quienes han ahorrado en ladrillos para su futuro. Aquellos que creyeron en los ladrillos y han transformado el esfuerzo de toda su vida en un departamento o los que sean, como renta, viven de eso. Son rentistas. Durante mucho tiempo se pensó que ser rentista era una mala palabra. Pero se trata de gente que ha apostado en el país, que ha generado trabajo, que ha generado ahorro en el país, y que pretende recibir una renta por eso que le ha dado al país. Ha puesto su capital acá, no lo ha puesto afuera. El inquilino, que por un período tiene que ahorrar para ser propietario en algún momento, es tan respetable como el propietario. Si hay dos voluntades que acuerdan tomar un inmueble para que una de ellas lo use y la otra persona reciba una renta por un plazo determinado, tanto al propietario le pueden pasar cosas, como quedarse sin trabajo y tener que depender de esa renta, como al inquilino. Si por razones que son ajenas a su voluntad el inquilino tiene que violar el contrato, o no puede pagar o venció el contrato, lamentablemente si no hacemos cumplir lo que las partes han acordado voluntariamente estamos violando estos principios esenciales de un buen mercado. Esta ley favorece el cumplimiento y a aquellos que quieren entrar en el mercado, tanto inquilinos como propietarios.

Maiorano Quiroga: -Yo leí declaraciones de una entidad que agrupa a los inquilinos, que se quejaba amargamente por esta modificación como si violara derechos fundamentales de las personas, cuando lo único que hace esta ley es fortalecer los mecanismos para que se cumpla lo que las partes han acordado. Pero en la mentalidad de estas personas parece que si un inquilino pierde el trabajo y no puede pagar el alquiler es un tema que debe ser responsabilidad del propietario y no del Estado que es el que genera la situación económica catastrófica que tenemos. El Estado debería intervenir para mejorar la situación de las personas. Pero nunca intervenir para que un sector reducido como es el de los propietarios financie a los inquilinos.

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