Airbnb vs. alquiler tradicional en Buenos Aires: cuánto gana realmente cada uno en septiembre 2026

Una de las decisiones más difíciles que afrontan los inversores del mercado inmobiliario es definir hacia qué modelo de alquiler ir: si a los temporarios o a los tradicionales. En un contexto tan cambiante y volátil como el argentino (en menos de 7 años hubo una Ley de Alquileres y un DNU que la derogó), precisar cuál es más conveniente no es nada sencillo.

El primer factor para considerar, obviamente, es la renta. Desde el mercado de alquiler tradicional, los especialistas reconocen que es un buen momento en términos de oferta y demanda y de rendimiento.

“Los alquileres tradicionales hoy rinden entre un 6% y un 7%, dependiendo de la zona y del producto. Como regla, no dan más del 7, aunque puede ser que haya alguna zona muy especial que te dé un poquito más. Pero entre 5,5% y 6,5% es una renta aceptable para un inmueble”, señala Mateo García, Director Residencial en Toribio Achával.

Por su parte, Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria y referente del mercado inmobiliario, coincide en términos generales. “La rentabilidad del mercado del alquiler tradicional se encuentra en el orden del 5 y 6% bruto”, afirma.

Pero más allá de la rentabilidad concreta, todo mercado incluye otras variables a tener en cuenta. Para Balayan, el valor de las expensas también influye en el rendimiento. “Si el valor de las expensas es muy elevado, erosiona la rentabilidad. Cuando las expensas son muy altas, sin servicios o estado de mantenimiento del edificio que las justifiquen, termina haciendo que el precio de alquiler baje respecto de comparables”, añade.

Con respecto a la vacancia, que es importante porque cada mes que no se tiene ocupado el inmueble cuenta, el panorama hoy es bueno. “En Buenos Aires, todo lo que está en alquiler prácticamente se alquila, hay oferta y hay demanda, así que está funcionando bien ese circuito”, asegura, en ese sentido, Mateo García.

Del otro lado del ring, están los alquileres temporarios, que vivieron una notable expansión en los años pospandemia. Ya se trate de Airbnb, otras plataformas o empresas que trabajan de manera directa ese mercado, lo primero que hay que decir es que las rentas suelen ser un poco más altas si de números estrictos hablamos, pero que las variables adyacentes cobran en ese caso un peso mucho mayor.

“El temporario es un poco más rentable por tipo de producto, pero está muy alineado a lo que tiene que ver con el turismo. Y hoy el turismo está medio flojo”, analiza García de Toribio Achával. Balayan aporta datos que, si bien no dan cuenta exacta de la rentabilidad, muestra claramente cómo el mercado prioriza hoy el alquiler tradicional. Los números indican que, a partir del DNU de Milei, la publicación de avisos en Zonaprop de los alquileres temporarios bajó desde un pico de 12.000 por mes en 2021 a unos 4.000 en la actualidad, en tanto los de alquileres tradicionales se dispararon del rango de entre 4.000 y 6000 a casi 17.000.

Ahora bien, yendo a las cifras concretas sobre rendimiento, según las firmas globales AirDNA y AirROI la renta temporaria en Buenos Aires genera ingresos anuales que rondan los US$8000 a US$8100 por unidad, con una ocupación se mueve entre 45% y 65%.

Si se traduce ese ingreso anual a una métrica comparable con el del mercado tradicional, la renta temporaria equivale a una rentabilidad bruta del 6% al 9% anual sobre propiedades de US$90.000 a US$130.000, que son el rango típico de departamentos de uno o dos ambientes usados en CABA. Es decir: el temporario supera o iguala la renta tradicional del 5% al 7% que reportan inmobiliarias y operadores, pero lo hace con mayor volatilidad, costos operativos más altos (limpieza, mantenimiento, gestión, comisiones) y una ocupación que nunca llega al 100%.

Es decir, que los diferentes modelos de gestión no pueden ignorarse al momento de decidir cómo ofrecer el inmueble. Y es que mientras el alquiler tradicional ofrece ingresos estables y previsibles, el temporario depende de la estacionalidad, la ubicación, la calidad del equipamiento y la capacidad del anfitrión para sostener tarifas competitivas. Aun así, las tres fuentes coinciden en que Buenos Aires sigue siendo un mercado de baja regulación para el alquiler temporario, con entre 22.000 y 40.000 unidades activas, y una demanda que permite sostener ingresos anuales que, en promedio, igualan o superan la renta tradicional, aunque con un nivel de trabajo y riesgo mayor.

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