Alquileres: la provincia de Buenos Aires avanza con una ley similar a la de la Ciudad

Mientras en el Congreso de la Nación, un proyecto de ley de Alquileres-que contaba con el apoyo de los inquilinos pero fue fuertemente resistido por el sector inmobiliario- está a punto de quedarse afuera de la convocatoria a extraordinarias y perder estado parlamentario, la Cámara de Diputados bonaerense aprobó por unanimidad una ley de Comisiones Cero y la giró al Senado provincial. Si avanza, los inquilinos de vivienda familiares permanentes que no superen el monto de un salario y medio mínimo vital y móvil por mes quedarán eximidos de afrontar los costos de gastos administrativos, honorarios y las comisiones inmobiliarias para la contratación del servicio. ¿Cuáles son las diferencias entre ambos proyectos? ¿Qué proponen? ¿Quiénes los apoyan o los rechazan?

A diferencia del proyecto nacional, que busca regular la relación entre locadores y locatarios a nivel más general y aportar un marco para el desarrollo de la actividad y el sector –luego las distintas provincias deberán dictar sus propias normas–, el bonaerense es mucho más específico en la medida en que se limita a fijar los gastos que deberán afrontar los inquilinos a la hora de alquilar una vivienda familiar y a determinar, en este sentido, algunas obligaciones para los martilleros. No obstante, ambas leyes son complementarias.

Otra diferencia entre ambas es que la provincial logró el consenso de todas las fuerzas políticas con representación en la Cámara Baja dado que el texto aprobado es el resultado de la unificación de una propuesta de los peronistas K Rocío Giaccone y José Ottavis con otra que llevaba la firma de uno de los hombres de confianza de María Eugenia Vidal , el presidente de los diputados provinciales, Manuel Mosca (Cambiemos) y una tercera iniciativa del massista Ricardo Lissalde. De ahí que logró el aval de todas las fuerzas tanto durante el debate en comisiones como en el recinto y cuenta con el apoyo de la Federación de Inquilinos Nacional y de la Asociación Platense de Inquilinos, quienes desde el inicio aportaron su posición.

En cambio, en el Congreso Nacional, pese a que hace poco más de un mes se logró un despacho con importantes modificaciones a la media sanción del Senado de 2016 que fue consensuado con los inquilinos y cuenta con el impulso del propio presidente Mauricio Macri , aún no se logran los votos para que avance. "Estamos trabajando para hacer cambios en el recinto, que mantienen la base del dictamen pero buscan asegurar el acuerdo para que salga la ley", confirmó a los medios acreditados en el Palacio Legislativo el oficialista Daniel Lipovetzky, titular de la comisión de Legislación General donde se debatió el tema.

De todas formas el proyecto quedaría frenado hasta el año que viene por las diferencias que existen en el propio bloque oficialista porque, algunos sectores, se alinearon con la postura de las asociaciones de martilleros e inmobiliarias de la ciudad y la provincia, que amenazan con frenar la ley si es sancionada. En el mismo sentido, otra de las razones que determinarían que la norma recién sea tratada en 2019 son los desacuerdos en la bancada peronista de Argentina Federal. El propio diputado salteño Javier David confirmó a la prensa que el "bloque está dividido" y sin una postura definida.

Ahora bien, pese al alto consenso logrado en la Cámara de Diputados bonaerense en torno a la ley de Comisión Cero, el avance y destino de la ley nacional podría condicionar el futuro de la provincial. Así lo sugirió a este medio el presidente del bloque de Cambiemos del Senado bonaerense, Roberto Costa, quien tiene en su manos la llave para que este tema vea la luz antes de fin de año o no, dado que con 29 senadores oficialistas contra 17 opositores ese espacio político tiene mayoría propia y poder de decisión.

"No es un tema urgente. Y creo que no deberíamos apurarnos a sacar la ley sin antes ver hacia dónde va a apuntar la normativa nacional y si tenemos que incorporar alguna cuestión", señaló el senador y agregó que "si hubiera acuerdo podríamos aprobarlo el 13 o 20 de diciembre que vamos a desarrollar una sesión extraordinaria, pero para entonces necesitaría una mayoría especial de dos tercios para tratarlo sobre tablas -dado que en ese período ya no funcionan las comisiones-. Pero yo soy de la idea que como es una ley que favorece a muchos pero también perjudica a otros, debemos analizarla en profundidad".

Pero, entonces, ¿qué propone cada ley?; ¿qué gastos caerán sobre las espaldas de los inquilinos y cuáles sobre las de los propietarios?; ¿qué papel jugarán las inmobiliarias?

La letra bonaerense

La media sanción de los Diputados bonaerense establece que los inquilinos que paguen $16.050 o menos de alquiler quedarán eximidos de afrontar los costos de gastos administrativos, honorarios y las comisiones inmobiliarias para la contratación del servicio. Esto incluye, además, los importes que percibe el Estado por timbrados y otros impuestos.

La letra fina de la ley fija que alcanza sólo a los contratos de vivienda familiar permanente y cuyo "canon locativo mensual" no supere "el monto equivalente a un salario y medio mínimo vital y móvil", fijado en $10.700 según el Ministerio de Producción y Trabajo de la Nación. La reducción de honorarios y gastos abarca también a la renovación de los contratos, que a partir de la sanción de ley será como máximo del uno por ciento y estarán solo a cargo del locador.

En tanto, el texto deja en claro que solo se beneficiará al inquilino "persona humana" cuando quiera alquilar "un inmueble con destino habitacional". De esta manera, quedan excluidos los de departamentos con fines comerciales.

Por su parte, se fija que los alquileres exceptuados, es decir, los últimos mencionados y los que asciendan al equivalente a un salario mínimo y medio, deberán pagar sólo del uno al dos por ciento en concepto de honorarios y gastos administrativos y no el cuatro por ciento como hasta ahora. Por último, en alquileres por temporada, el costo será del uno y medio al tres por ciento del monto del contrato a cargo de cada parte.

Finalmente, el proyecto obliga a los martilleros a que en todos los anuncios publicitarios de alquileres agreguen de manera visible una leyenda que diga que está prohibido el cobro de honorarios y gastos vinculados al corretaje a los inquilinos al momento de firmar un contrato.

Durante el debate, la diputada del bloque Frente Amplio Justicialista y autora de uno de los proyectos involucrados, Giaccone, sostuvo que "hoy en día el inquilino absorbe la totalidad de los montos del gasto del contrato, y esto se debe a las condiciones del mercado donde es más fácil cobrarle al más débil, al que más lo necesita, al inquilino". Y agregó que "no podemos dejar el derecho de acceso a la vivienda bajo el más absoluto juego de la oferta y la demanda".

Por su lado, el massista Lissalde, impulsor de otro de los proyectos tenidos en cuenta, dijo que "esta ley no va a solucionar el problema de acceso a la vivienda, porque no es su objetivo, sino bajar el costo de acceso a un alquiler o a su renovación. Un objetivo quizás más limitado pero que lo va a cumplir". Finalmente, el oficialista Mosca celebró la media sanción del proyecto y aseguró: "sabemos que los bonaerenses están haciendo un gran esfuerzo, y trabajamos para que quienes tienen que alquilar, puedan hacerlo bajo mejores condiciones y teniendo que afrontar menos gastos".

Las críticas más fuertes a la iniciativa llegaron de la mano del presidente del Colegio de Martilleros bonaerense, Juan Carlos Donsanto, que amenazó con presentar recursos de amparo si se convierte en ley por el perjuicio que implica "la pérdida del 50 por ciento en nuestros honorarios". Explicó además que su entidad está de acuerdo con fijar una "tarifa social" para los inquilinos pero pretendía que el tope fuera de "$7000 u $8000 de alquiler mensual".

Según el dirigente, con el monto que fijaron los diputados, "más de la mitad de las operaciones quedarán abarcadas". Es que, según un relevamiento del Colegio, el promedio de alquiler de una propiedad en provincia está en $9415.

La negociación nacional

El texto que espera ser incorporado en el temario de extraordinarias del Congreso Nacional introdujo importantes modificaciones al proyecto de ley de alquileres recibido en revisión de la Cámara Alta. No obstante, los distintos bloques negocian más cambios que serían introducidos en el recinto en el debate en particular. Luego de esa votación, la nueva media sanción deberá volver al Senado para ser ratificada o rechazada. Esto, seguro en 2019.

El texto aprobado, que cuenta con el aval de la Federación de Inquilinos Nacional pero que fue muy cuestionado por el sector inmobiliario, establece que las comisiones no podrán superar un mes de alquiler; que el plazo mínimo para el alquiler de viviendas serán de tres años y que la actualización deberá hacerse de acuerdo con el coeficiente que surja de la combinación en partes iguales de la inflación y del índice de variación salarial.

Además, se fija que las comisiones y honorarios deberán ser abonados por los propietarios y no podrán superar medio mes de alquiler en el caso de una renovación, que el plazo mínimo de alquiler para comercios será de dos años y que la actualización será semestral.

Se incorporó también un artículo que flexibiliza el sistema de garantías, criticado por toda la oposición. A la garantía de una propiedad que se exige en la actualidad se añaden otras tres opciones que deberán ser aceptadas por el propietario: el aval bancario; un seguro de caución y una garantía personal del inquilino.

No obstante, uno días después de la firma del dictamen, el diputado oficialista Daniel Lipovetzky, el secretario de Vivienda, Iván Kerr, y los representantes de las cámaras inmobiliarias acordaron incorporar al proyecto gran parte los reclamos del sector: se mantendría el plazo mínimo de tres años para los contratos pero el ajuste o actualización de los valores serían en base a la variación del índice UVA -ya no un mix entre inflación y variación salarial-. Además, el propietario puede reservarse el derecho de exigir garantías reales al posible inquilino; los corredores pueden cobrar comisiones si es el inquilino quien necesita el servicio de búsqueda de un inmueble; no podrán fijarse topes a la comisión que el inmobiliario le cobre al propietario; y no será obligatorio registrar el contrato ante la AFIP , entre otras propuestas menores.

Resta ver si en los próximos meses, se logran los acuerdos necesarios para que la nueva norma nacional de alquileres y la de comisiones cero bonaerense se conviertan en ley. Al menos, una de ellas si no ambas.

Caso testigo

La norma bonaerense que avanza en su tratamiento tomó como fuente de inspiración la aprobada en la Ciudad de Buenos Aires. La propuesta que también generó una fuerte resistencia en el sector.. "En un alquiler intervienen tres partes: locador, locatario e inmobiliaria. Y este proyecto está pensado sólo en el inquilino", es categórico Francisco Altgelt, Vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. Y agrega: "El propietario no quiere seguir perdiendo rentabilidad que ya cayó del 3 al 2,5 por ciento anual en dólares. Por lo tanto intentará defender el mayor precio posible. Por otra parte, habrá que ver qué pasa con la oferta porque sí la rentabilidad es baja y la ley protege más al inquilino que al locador, el propietario buscará otro tipo de inversión".