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Boleto de compraventa: qué cláusulas no pueden faltar para evitar problemas a futuro
Una mala redacción o la ausencia de condiciones esenciales sobre precios y plazos, entre otros, pueden hacer caer la operación o generar indemnizaciones.
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El boleto de compraventa es el contrato privado mediante el cual comprador y vendedor se obligan a concretar la transferencia de un inmueble en los términos pactados. Se trata de un instrumento con efectos jurídicos relevantes, pues genera la obligación de otorgar la escritura pública, fija condiciones esenciales de la operación y puede ser ejecutado judicialmente en caso de incumplimiento. Aunque no transfiere el dominio —la propiedad se adquiere únicamente con la escritura e inscripción registral— su correcta redacción es determinante para prevenir conflictos posteriores.
1) La identificación del comprador y del vendedor
La primera cláusula imprescindible es la identificación precisa de comprador y vendedor. Deben constar nombre completo, DNI o CUIT/CUIL, estado civil y domicilio real. Si alguna parte actúa mediante apoderado, el boleto debe incluir los datos del poder y su inscripción. En caso de que el vendedor sea casado y el inmueble tenga carácter habitacional, la conformidad del cónyuge es obligatoria. Esta información evita impugnaciones sobre la capacidad o legitimación de las partes.
2) La descripción del inmueble
El boleto debe también contener una descripción inequívoca del inmueble, incluyendo dirección completa, nomenclatura catastral, partida inmobiliaria y número de matrícula en el Registro de la Propiedad. También es necesario especificar superficie total, superficie cubierta y bienes complementarios incluidos en la operación, como cochera o baulera. Una descripción incompleta puede generar disputas sobre el alcance de la venta o impedir la escrituración.
3) El precio total
El precio total debe estar claramente indicado, junto con la moneda pactada (pesos o dólares), el monto de la seña entregada y el detalle del saldo pendiente. Si existen cuotas intermedias, deben especificarse fechas y montos. En operaciones con pagos diferidos, es habitual incluir cláusulas de ajuste de precio, que deben redactarse con precisión para evitar controversias sobre índices aplicables o variaciones no previstas.
Además, el boleto debe indicar expresamente si la seña es confirmatoria o penitencial. La primera implica que, si el comprador desiste, pierde la seña; si el vendedor incumple, debe devolver el doble. La penitencial permite a cualquiera de las partes arrepentirse pagando la penalidad acordada. Si el boleto no especifica el tipo, la ley presume que es confirmatoria, lo que puede generar consecuencias económicas significativas ante un desistimiento.
4) La fecha de escrituración
La cláusula de fecha de escrituración es una de las más sensibles. Debe establecer un día concreto o un período dentro del cual se otorgará la escritura, así como quién designará al escribano —generalmente el comprador— y el lugar de celebración. En operaciones sujetas a crédito hipotecario, es habitual incluir una condición suspensiva que vincula la escrituración a la aprobación del préstamo. La ausencia de esta previsión puede obligar al comprador a cumplir aun sin financiamiento.
Por otra parte, el boleto debe indicar si el inmueble se entrega con o sin ocupantes, su estado de conservación y la existencia de deudas de expensas, ABL u otros servicios. También debe definir la fecha de entrega de la posesión, que puede ser anterior o posterior a la escritura. La posesión anticipada requiere una cláusula específica que determine responsabilidades sobre mantenimiento, impuestos y riesgos.
5) Cláusulas de penalidades
Es indispensable incluir una cláusula sobre gravámenes y cargas, donde el vendedor declara la situación registral del inmueble y se compromete a sanear cualquier deuda, inhibición o medida cautelar que impida la escrituración. La falta de esta cláusula puede derivar en demoras prolongadas o litigios por incumplimiento.
Las cláusulas de penalidades establecen consecuencias económicas ante incumplimientos distintos del desistimiento regulado por la seña. Suelen aplicarse en casos de retrasos en el pago, demoras en la entrega de documentación o incumplimiento de plazos de escrituración. Una redacción precisa reduce la discrecionalidad y facilita la ejecución judicial del boleto.
Por último, el boleto debe determinar quién asume los gastos de escrituración, impuestos y sellos. Lo habitual es que el comprador sea quien pague la escritura y el vendedor los certificados necesarios, salvo pacto en contrario. También deben enumerarse los documentos que se entregan con el boleto: planos, reglamento de copropiedad, constancias de expensas y certificados registrales.
Como sea, un boleto mal redactado puede generar ambigüedades sobre precio, condiciones o plazos que luego son difíciles de resolver. Y dado que es ejecutable judicialmente, su contenido debe ser exhaustivo y preciso. En caso de incumplimiento, el comprador puede exigir escrituración compulsiva o la devolución duplicada de la seña, mientras que el vendedor puede retenerla como indemnización. Estas consecuencias refuerzan la necesidad de incluir todas las cláusulas esenciales.
LA NACION
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