Alquileres: cuánto deberían haber aumentado según el índice del BCRA
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A seis meses de la entrada en vigencia de la nueva Ley de Alquileres, el Banco Central (BCRA) elaboró el índice según el cual deberán actualizarse los Contratos de Locación (tal como los establece la norma sancionada en junio): de acuerdo con la entidad financiera, que tiene en cuenta la inflación y la evolución de los salarios, los alquileres deberían acumular una suba del 14% en el último semestre.
Según el artículo 14 de la Ley 27.551, los alquileres sólo podrán ajustarse de forma anual en base al índice que elabora mensualmente el BCRA, el cual está conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE). Sin embargo, cabe destacar que como el aumento es una vez al año y la normativa comenzó a regir el 1 de julio de 2020, el índice de actualización deberá ajustarse por primera vez en julio de este año para los contratos que se firmaron a partir de dicha fecha.
Con la entrada en vigencia de la ley, los precios de los alquileres no han hecho otra cosa que escalar. De acuerdo con el último Index elaborado por Zonaprop, en los últimos seis meses los valores ajustaron a una velocidad de 83% anual, la mayor de la serie histórica calculando desde el 2012. “Al establecer una nueva metodología de ajuste del valor del alquiler, pasando a ser de una actualización semestral a una anual y basado en un porcentaje que no definís vos sino el Estado, generó que los propietarios que tenían que renovar contratos ajustaran fuertemente los valores”, explicó Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate.
En la comparación anual de lo que fue el 2020, el Index de Zonaprop acumuló en 12 meses una escalada histórica de precios del 62% en la ciudad de Buenos Aires. Desde el motor inmobiliario Invertire, que utilizó la misma calculadora que el BCRA, aseguran que el índice oficial - de haber estado en vigencia - debería haber acumulado un 30% total el año pasado: la mitad. Pero, si se compara con otros años, la realidad es muy distinta. En 2019 el Index de Zonaprop registró una crecida de precios del 33%, mientras que el índice del Banco Central debería haber sido del 44% e incluso en 2018 se hubiesen posicionado ambos indicadores en un 35%. “Esto es porque hubo un cimbronazo. Cuando se sanciona la ley y se aplica la indexación del BCRA, sabiendo que el alquiler va a estar planchado por un año y conociendo que tenemos una inflación galopante, el locador aumentó los valores porque quiso resguardarse”, analizó por su parte Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina y socio del estudio Abatti & Rocca Abogados.
La incertidumbre es uno de los puntos más conflictivos de la ley. “La diferencia es que antes se fijaba un alquiler y podía llegar a quedar más bajo que la inflación, pero por lo menos había previsibilidad. Lo mismo ocurría con los inquilinos, sabían que en seis meses les iban a ajustar un 15% y que dentro de un año el alquiler iba a ser de cierto monto. En cambio, ahora ni el locador ni el locatario saben”, agregó Abatti.
De acuerdo a los analistas del sector, otra de las grandes fallas del índice es su anualización. Por un lado, los propietarios tienen congelados sus precios durante un año entero a pesar de la inflación mensual. Por el otro, los inquilinos tienen que pagar de un mes para otro todo el aumento acumulado. “Con esta reglamentación, si al cabo de un año el índice dice que aumentó un 30%, un alquiler de $20.000 salta a $26.000 de golpe. Hay que ver que pasa este año con la inflación. Pero hasta julio no vamos a tener la foto completa”, acotó Bryn.
Buscan la derogación de la Ley de Alquileres
El viernes pasado el diputado neuquino del PRO Francisco Sánchez anunció por las redes sociales que presentará un proyecto para “derogar la socialista ley de alquileres” en cuanto se retome el período de sesiones ordinarias. En diálogo con LA NACION, el legislador indicó que quienes votaron su aprobación en junio pasado “no comprenden lo que está pasando en el mercado inmobiliario de la Argentina”.
“Este es un proyecto de ley que pone a los propietarios de los inmuebles como si fuesen los malos y al inquilino como si fuese la víctima. Los legisladores se vistieron de Robin Hood y se pusieron a repartir todos los beneficios para los inquilinos pero eso, en definitiva, terminó perjudicando a los propios locatarios. Lo que produjo su reglamentación es todo lo que se predecía que iba a pasar: los legisladores y senadores que lo acompañaron recibieron todas las advertencias del mundo. A veces pasa que hay buenas intenciones, pero falta una real comprensión de lo que pasa en el mercado que termina generando estas cosas”, consideró Sánchez.
Para el diputado, uno de los grandes problemas de la Argentina es que no hay una “buena política crediticia y con estas leyes que son sobreintervencionistas se termina desalentando a los propietarios y la oferta se achica. Más allá de los ajustes que se puedan hacer, considero que hay que derogar esta ley. En todo caso, habrá que trabajar en una mejor que tenga algunos aspectos de esta, como el tema de las garantías”, concluyó.
¿Prorrogación de desalojos por dos años?
El diputado Federico Fagioli, del Frente de Todos, presentó un proyecto de ley en el Congreso para suspender por 24 meses los desalojos de viviendas por falta de pago de los alquileres. La iniciativa se encuentra en el marco de la disputa por la extensión del congelamiento de alquileres, que vence el próximo 31 de enero.
La medida busca dar un freno a la ejecución de las sentencias judiciales que tengan como objetivo el desalojo de inmuebles con destino de vivienda, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en alquiler.
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