Alquileres: cómo rescindir un contrato de locación y cuáles son los costos

A pocos días de asumir, el presidente Javier Milei materializó su promesa preelectoral: la derogación de la ley de alquileres mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU 70/2023), emitido el 29 de diciembre de 2023. Este acto restituyó la regulación de los alquileres al ámbito del Código Civil y Comercial, marcando un hito en la búsqueda de una mayor libertad en los acuerdos de locación.

En consecuencia, en el mercado convivirán inquilinos y propietarios repartidos entre quienes tienen contratos bajo la ley sancionada a mediados del 2020 (27.551), los que firmaron lo contratos tras los cambios del 18 de octubre de 2023 (27.737) y quienes están cerrando acuerdos desde la oficialización del DNU.

A menos de un mes de su implementación y tras años de un mercado distorsionado con baja oferta y altos precios, gradualmente emergen propietarios que, en el pasado, pusieron en venta sus propiedades o las pasaron a alquiler temporario, después de la promulgación de la Ley de Alquileres en 2020. Ahora, ante la posibilidad de negociar las condiciones directamente con los inquilinos, muchos reconsideran la opción de poner sus inmuebles en alquiler tradicional.

Este cambio de perspectiva se refleja en cifras concretas. “En enero comenzó a aumentar la oferta de propiedades en alquiler en CABA con respecto a diciembre, las menos de 5000 que estaban publicadas en diciembre crecieron a 7500 en las primeras semanas del año, luego a 8000 y ahora están en 10.300 las viviendas en alquiler en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”, menciona Enrique Abatti, abogado especializado en el sector inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

Este cambio tuvo un impacto significativo en la dinámica de los acuerdos habitacionales. No solo promueve una flexibilidad antes restringida por la normativa anterior, sino que también brinda la oportunidad de establecer condiciones más adaptadas a las necesidades individuales de ambas partes. Sin embargo, subsisten interrogantes que demandan mayor claridad, especialmente en lo que respecta a la rescisión anticipada de los contratos de vivienda y la indemnización correspondiente.

Dado que el decreto no tiene efecto retroactivo, a menos que exista una disposición expresa que indique lo contrario, dependiendo del momento en que se haya firmado el contrato, los términos relacionados con la rescisión, como el tiempo de preaviso, la indemnización y el plazo mínimo para notificar, pueden variar.

Un punto clave es que si bien la ley del 2020 experimentó modificaciones en octubre de 2023, no hubo cambios respecto a la rescisión de un contrato. Por lo tanto, solo rigen reglas diferentes, concretamente en este punto, entre los contratos firmados antes y después de la promulgación del DNU a fines del año pasado.

Contratos firmados hasta el 29 de diciembre de 2023 bajo la ley de alquileres

Inquilino: Antes del DNU, la ley de alquileres en vigor desde 2020 hasta el 29 de diciembre de 2023, según el artículo 1221 del Código Civil y Comercial (CCyC), otorgaba al inquilino la facultad de rescindir el contrato, pero con algunas condiciones:

• Recién puede hacerlo a los seis meses de vigencia del contrato, con la obligación de notificarlo con 30 días de anticipación al propietario y sin necesidad de expresar causa.
• Si abandona el inmueble entre los seis meses y el año, avisando con un mes y medio de anticipación, debe pagar una “multa” de un mes y medio de alquiler, pero si lo hace con tres meses de previo aviso, no paga nada. Esto significa, que si el inquilino le anunciaba al dueño de la propiedad al tercer mes del contrato que se va tres meses después (antes de la finalización), puede dejar el inmueble a los seis meses de iniciado el contrato sin ninguna penalidad.
• Si pasó un año de la firma del contrato, el inquilino ya no paga un mes y medio, sino un mes del valor del alquiler; pero si avisa tres meses antes de irse, tampoco debe pagar nada.

Propietario: En contratos firmados antes del 29 de diciembre pasado, el dueño no puede terminar con el contrato salvo que tenga alguna causa, como por ejemplo en caso de incumplimiento por parte del inquilino, solicitando la resolución del contrato con causa. En otras palabras, la existencia de un plazo mínimo legal de tres años -como lo dice la antigua ley-, debe respetarse, a menos que el inquilino descuide el inmueble, ingrese personas no autorizadas, no pague la renta por dos meses consecutivos, el inquilino cambie el uso de la vivienda a local u oficina sin el consentimiento del propietario, si en el contrato está expreso que el inquilino debe pagar las expensas y no lo hace, o según el artículo 1189 inciso b) del CCyC, el dueño decidiera vender la propiedad y estuviera pactado previamente en el contrato como motivo para rescindir.

“La rescisión para la venta se realiza con un aviso previo estipulado en el contrato, y aunque no es obligatorio por ley, es costumbre pagar una indemnización al inquilino”, detalla Abatti. También hay casos en los que el propietario puede resarcir con dinero al inquilino -a modo de indemnización- para que abandone la propiedad, aunque vale aclarar que el locatario no tiene la obligación de aceptarla.

Contratos firmados después del DNU, a partir del 29 de diciembre de 2023

Inquilinos: si el locatario quiere rescindir el contrato, ya no se le exige un tiempo mínimo de vigencia -ya no necesita quedarse seis meses- ni una notificación de 30 días, pero sí se lo obliga a pagar una indemnización al propietario -siempre que no se haya aclarado antes y la rescisión sea sorpresiva-. En números, el DNU establece una indemnización del 10% del valor total del contrato que reste desde la rescisión hasta su término.

Pero en este punto surge un dilema: cómo se estipula el monto si se tiene en cuenta que los contratos pueden actualizarse por un indicador en plazos que hayan acordado las partes. “Si, por ejemplo, al rescindir un contrato al inquilino le quedan 16 meses y se suma el total de los alquileres restantes, el 10% de ese valor puede no ser el real, ya que dependiendo del índice por el que hayan pactado actualizar el precio del alquiler, el monto será mayor porque no se podrá calcular por anticipado. Este aspecto, así como la existencia o no de un plazo mínimo de vigencia para la rescisión, deben especificarse claramente en el contrato para evitar ambigüedades”, advierte Mariano Esper, abogado especialista en cuestiones inmobiliarias y aconseja aclarar minuciosamente cada detalle en el contrato para evitar problemas.

A la hora de firmar, Abatti recomienda que, por el principio de libertad contractual del artículo 958 del CCyC, el inquilino preavise al menos con un mes de anticipación y que como mínimo hayan pasado tres meses de contrato antes de rescindir.

Propietarios: la principal diferencia con los contratos que se firmaron bajo la antigua ley es que el plazo de los contratos de alquiler de viviendas será el que las partes hayan establecido, por lo que no hay plazo mínimo legal. Es por esta razón que el locador puede pactar rescindir el contrato por causas específicas siempre que las deje plasmadas en el documento que firma (antes solo podía si aclaraba que estaba en venta).

Con al ley del 2020, la duración mínima del contrato estaba determinada legalmente a tres años. Sin embargo, en la actualidad, dicho plazo desaparece “a menos que las partes no hayan acordado una duración específica, en cuyo caso se establece un mínimo de dos años”, explica Abatti.

Actualmente, se ampliaron las posibilidades de inclusión de cláusulas en los contratos de alquiler, permitiendo abordar cuestiones adicionales que permitan desalojar al inquilino por motivos como el uso personal, acordando una indemnización. Ambas partes tienen la facultad de rescindir el contrato en cualquier momento, siempre que esto esté estipulado en el acuerdo. Sin embargo, la posibilidad de que el propietario rescinda el contrato sin causa específica puede generar controversias. “Si el legislador hubiera deseado otorgar esta facultad al propietario, lo habría expresado de manera explícita, al igual que en el caso del inquilino”, señala el especialista.

Según Esper, esta flexibilidad favorece al propietario, permitiéndole rescindir el contrato siempre que exista una causa justificada. Sin embargo, advierte que, a la hora de firmar contratos de alquiler, hay que tener cuidado que no haya cláusulas abusivas a perjuicio del locatario. “No porque las partes pacten cualquier cosa va a ser totalmente válido, porque el día de mañana una de las partes puede hacer un juicio y se anula si resulta injusta”, asegura.