Inversiones: lo que hay que tener en cuenta antes de comprar un departamento para alquilar a estudiantes

Los estudiantes suelen ser un público numeroso y dinámico en la ciudad de Buenos Aires, muchos llegan desde el interior del país para cursar carreras universitarias o posgrados, otros tantos vienen de países limítrofes y del resto de Latinoamérica, principalmente. En este contexto, disponer de un departamento para alquilar a este target puede resultar una buena inversión.

A la hora de comprar una unidad destinada a jóvenes que se están formando es preciso conocer algunos aspectos. Uno de los más importantes es la ubicación, en ese sentido, las zonas de la ciudad más buscadas son las cercanas a las principales universidades. Según explica Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, cuando se busca un alquiler para un estudiante el punto central es la proximidad a la casa de estudios para evitar que deba hacer grandes traslados para asistir a clases.

En ese sentido enumera: “El corredor de las avenidas Independencia y San Juan reaccionan muy bien con la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), la Universidad Abierta Interamericana (UAI), la sede de Psicología de la UBA, que serían los barrios de San Cristóbal, San Nicolás y Balvanera”. Para este último barrio, Lepore cuenta con dos edificios terminados, con departamentos de de entre uno y cuatro ambientes, con unidades desde US$ 1700 el m².

Por su parte, Miguel Ludmer -director de Interwin- suma a la lista los proyectos ubicados en Palermo dada la cercanía con la Universidad de Palermo (UP) y del Hospital de Niños que atrae a estudiantes de las carreras de Diseño y de Medicina. Por ejemplo, destaca que el proyecto MIT Bulnes, en Bulnes entre Cabrera y avenida Córdoba, a metros de la UP, registró una gran demanda por parte de este público motivado por la proximidad a estos lugares. En este caso, los tickets parten desde los US$77.125 en el caso de los monoambientes y un metro cuadrado inicial de US$2000.

Las zonas aledañas a las universidades también funcionan

Por otro lado, Almagro y Villa Crespo son otras de las alternativas interesantes impulsadas por los estudiantes de la UP). La buena noticia es que esos barrios no exigen pagar los valores de Palermo o Recoleta. Walger explica que universidades como la UP o la Universidad de Belgrano (UB), ubicadas en Palermo y Belgrano, o la Universidad de Buenos Aires (UBA) –con facultades distribuidas en Recoleta, Barrio Norte, Balvanera, Belgrano, San Cristóbal, Caballito, etc.-, terminan traccionando también a las zonas aledañas.

Para Walger, lo positivo es que se logró descentralizar a los alquileres temporales de Palermo, Recoleta o Belgrano, que tienen una demanda aspiracional importante y, además, son muy buscados por los turistas.

Igual, Siebenhaar, titular de Nativa Soluciones Inmobiliarias, considera que Recoleta y Barrio Norte son siempre la mejor opción por cercanía y conectividad. Aunque reconoce que Monserrat es muy rentable por la proximidad con la UADE, la Fundación Favaloro y la UAI, al igual que Almagro por el Instituto Universitario del Hospital Italiano, la Universidad Tecnológica Nacional (UTN) y las facultades de Ciencias Sociales y de Psicología de la UBA. “En todos los casos, también hay que tener en cuenta la buena comunicación con los medios de transporte”, dice Siebenhaar.

A la hora de analizar qué tener en cuenta, los especialistas afirman que la modalidad de alquiler temporario para estudiantes implica que su costo incluye expensas y gastos de servicios como agua, luz y gas -estos dos con un tope de gasto-, además de televisión por cable, internet e impuestos.

Respecto a la renta, Rizzo, de Alternativa Propiedades, detalla que en su caso maneja contratos que van desde un mes a un año con un retorno que estima en el orden de los 4% a 7% anual en dólares, lo que varía según el departamento y la zona. Con la derogación de la ley de alquileres el tiempo de duración de un contrato será el que acuerden las partes que, en el caso de estudiantes, será de un año o del tiempo que dura su cursada (marzo a diciembre) pudiendo hacer un alquiler temporario en los meses que queda disponible. Los departamentos que se alquilan son amueblados y equipados.

Vanina, propietaria de Palermo, está comenzando a pintar y acondicionar su departamento de tres ambientes para volver a ofrecerlo en alquiler, luego de 12 años de alojar a estudiantes del interior: “Primero vino un grupo de amigos que lo alquilaron por varios años, a medida que se iban recibiendo se fueron yendo y llegaron sus primos o hermanos menores. En diciembre pasado dejaron el departamento así que lo estoy poniendo en condiciones para volver a alquilar”.

Ludmer comparte un ejemplo del edificios que comercializa ubicado en Mario Bravo y Cabrera. “La renta temporaria ronda entre los US$35 y los US$45 por noche”, indica. La demanda por este tipo de unidades es palpable, ya que el edificio está casi todo vendido y sólo quedan dos unidades -una de dos ambientes y una de tres- buscando dueño.

Cómo amueblarlo y equiparlo es clave

Un punto a tener en cuenta es que se entregan amueblados y equipados, por lo que la persona se muda solo con una valija, su ropa y sus efectos personales. Para Rizzo, algo a considerar es que los departamentos tengan la mayor cantidad de habitaciones posible y camas individuales, ya que los estudiantes suelen juntarse entre ellos para alquilar. “No es conveniente un departamento con un gran living comedor y un solo dormitorio. Lo ideal es un departamento de pocos metros pero muchas habitaciones. Por ejemplo, un tres ambientes con dos dormitorios chicos, un living pequeño y que, además, pague bajas expensas”, aclara.

A su vez, explica que como los estudiantes no suelen contar con un gran presupuesto es preferible inclinarse por un departamento de pocos metros y económico. “Luego, en todo caso, amueblarlo y decorarlo de forma tal de que siga las tendencias de este mercado”, sostiene Rizzo.

Por otra parte, pone especial énfasis en el equipamiento de estas unidades. Hay que amueblar de la manera correcta. Muchas veces, la gente utiliza un rejunte de muebles que tiene de algún pariente o de lo que quedó de la casa de verano y eso es un grave error.

Un departamento temporario no vale solo por su ubicación o su estado, sino también por su amueblamiento y decoración. “Si tenés un departamento a estrenar en la mejor zona de Palermo y le ponés los muebles que le sobró a la abuela, no vamos a poder alquilarlo como corresponde o al precio que se lo podría alquilar”, advierte el especialista. Y subraya que los muebles siempre tienen que coincidir con el departamento donde se encuentran, además de ser funcionales, resistentes y lavables.

Otro error que se comete es poner pocas camas. A veces en departamentos de dos cuartos, “los propietarios dejan uno con camas y al otro lo hacen office. Esto no debería ser así. Hay que poner la mayor cantidad de plazas posibles en la unidad”, asegura. Y destaca que uno de los puntos que suman para este público es si el edificio en cuestión cuenta con estacionamiento para bicicletas y con salida directa a una bicisenda.

En definitiva, aquellas personas que decidan invertir para alquilar a estudiantes deberán tener en cuenta no solo una buena ubicación, accesibilidad, sino también los ambientes y comodidades haciendo foco en el uso práctico que se le va a dar al departamento. Esta modalidad de alquiler está entre las más atractivas por la mayor rentabilidad que se obtiene, además de contratos cortos y más flexibles.