Alquileres: los 5 cambios que patearon el tablero del mercado a un año de la derogación de la ley

El mercado de alquileres en Argentina vivió su propio “superclásico” en 2023. Por un lado, los inquilinos, que buscaban estabilidad en un campo difícil; por el otro, los propietarios, reclamando reglas más claras para poder comenzar a jugar.

Pero fue el 29 de diciembre cuando se produjo el verdadero quiebre del partido: el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 entró en escena para cambiar toda la estrategia a último momento: modificó los contratos y las condiciones que habían marcado los últimos tres años y llevó a un 2024 completamente distinto de lo que fue el año anterior. “La desregulación de los alquileres permitió que el sector recobre vitalidad”, afirma Diego Frangella, presidente del Colegio Inmobiliario porteño (Cucicba).

Aquel día, el juego cambió para todos.

1) Un mercado sin una ley que lo regule

Los contratos de tres años, los ajustes anuales bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL) y los semestrales por Casa Propia (luego de la actualización de la ley en octubre de 2023), quedaron en el pasado. Mientras que los nuevos acuerdos comenzaron a regirse por el Código Civil y Comercial y bajo libertad contractual: hoy, “el 90% de los contratos se pactan en pesos, por dos años y con ajustes trimestrales o cuatrimestrales indexados por inflación”, según datos del Observatorio Estadístico del sector Inmobiliario, aunque aún continúan habiendo algunos pactados con ICL. “El que apostó al dólar perdió, ya que, los que fueron firmados hace 6 meses en moneda estadounidense, aumentaron por debajo de los que lo hicieron con ajustes por IPC”, compartió Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

2)Aumentó la oferta

A partir de estos cambios, en la tribuna de los propietarios, el clima mejoró: la oferta de inmuebles en alquiler creció casi un 190% desde la derogación de la normativa. Dato que refleja que los dueños están más dispuestos a poner sus propiedades en el mercado y genera que los inquilinos tengan más opciones a la hora de buscar un departamento: los inmuebles que el año pasado se reservaban en pocos días al mejor postor -por la escasez de oferta- y, a veces, hasta sin verlos, ahora pueden pasar semanas publicados en el mismo sitio. “El año pasado, había personas que alquilaban sin mirar el departamento porque no tenían dónde ir a vivir. Pero ahora, si el inquilino no está conforme con el inmueble, puede encontrar otro rápidamente”, asegura Abatti.

En los últimos tres años los departamentos estaban vacíos porque los dueños no querían alquilar bajo la ley y los inquilinos estaban desesperados por conseguir vivienda. Luego del DNU, “la oferta de inmuebles en alquiler se incrementó considerablemente. Esto generó más competencia en la cartera de ofrecimiento, permitiendo al inquilino elegir y negociar condiciones equitativas”, explica Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades y destaca que la competencia en el mercado llevó a un ajuste de precios más realista, por lo que los propietarios ya no pueden imponer tarifas excesivas. Anteriormente, la falta de opciones obligaba a los inquilinos a aceptar condiciones desfavorables, pero ahora, la situación cambió a su favor. “Actualmente, un propietario que pida una barbaridad por un departamento que no lo vale, hoy no va a poder alquilarlo. Antes (de la derogación de la ley), con tal de conseguir una vivienda, los locatarios reservaban un inmueble sin verlo, era una situación muy angustiante porque no había opciones”, agrega.

3) Estabilización de los precios

Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, señala que, antes de la derogación de la ley, era común que los precios publicados aumentaran por encima de la inflación: en la ciudad de Buenos Aires el incremento del 2023 fue del 260%, 2,65 veces más que el año anterior, mientras que la inflación fue del 211,4% anual-. Sin embargo, en la actualidad, los propietarios se ven obligados a reconsiderar sus tarifas debido a una mayor oferta en el mercado. Este incremento en la disponibilidad de opciones permite a los inquilinos ser más selectivos y negociar precios más razonables.

Además, “ya no hay necesidad de que el precio inicial sea alto, porque se va a aumentar en pocos meses y por IPC. Gran parte de esta caída de precios en realidad es una reconformación de los contratos, porque se estabiliza el precio a lo largo del mismo”, afirma Federico González Rouco, economista especialista en vivienda que trabaja en la consultora de Hernán Lacunza.

4)Ajustes por IPC vs ICL

Una de las claves para entender la dinámica de los precios es saber diferenciar entre los valores iniciales de los nuevos contratos y los ajustes de los contratos existentes, determinados por el ICL. Mientras los alquileres publicados subieron un 90,6% anual en noviembre de 2024, los ajustados por el ICL registraron un incremento del 227,14%, superior a la inflación acumulada, que fue del 193% en el mismo período.

Esta disparidad refleja cómo la inflación acumulada impacta en los contratos existentes, haciendo que los ajustes anuales por ICL sean significativamente más altos que los precios iniciales de nuevos acuerdos, que hoy se negocian a valores más bajos, pero con actualizaciones más frecuentes. Este fenómeno es, en parte, una consecuencia del marco legal vigente. En otras palabras, termina saliendo más “barato” arrancar un nuevo contrato que mantener el que se ajusta con el índice de la ley de alquileres.

“Fue un año raro, con los precios encontrando su lugar y la oferta triplicándose en los portales, acercándose más a la demanda”, detalla Rouco. Si bien los alquileres ajustados por el ICL aún reflejan el rezago de la inflación pasada, los precios de los nuevos contratos y la desregulación del mercado están ayudando a descomprimir el sector. Esto llevó a que “alquileres” deje de ser un tema urgente, aunque persistan desafíos para lograr una normalización plena en el corto plazo.

Para entender mejor el impacto de estas cifras en el bolsillo de los inquilinos se deja el siguiente ejemplo: en noviembre de 2023, el promedio de alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires era de $282.384. Al ajustarse por el ICL, el alquiler alcanzó los $923.786 en el onceavo mes de 2024, mientras que con el IPC, el valor sería de $827.371. Sin embargo, el precio promedio actual de mercado es de $538.324, un 41,73% menos que lo que pagarían los inquilinos con contratos viejos.

5) Los inquilinos pueden contraofertar

En esta línea, un nuevo jugador entró al partido: la posibilidad de contraofertar. Con las nuevas pautas que marca el mercado de alquileres, si los dueños no quieren tener la propiedad parada durante semanas, deben comenzar a aceptar la posibilidad de la contraoferta por parte de los inquilinos, quienes, con más opciones en el mercado, terminan eligiendo la propiedad que más les conviene. “La demanda sigue siendo la misma, pero, al haber mayor oferta, el tiempo de concreción es más largo. Por eso, siempre es preferible tener el departamento alquilado que vacío”, agrega Frangella. Por lo que, en algunos contratos ya se pueden observar reducciones en términos nominales de los valores.

“Aunque la ley, cuando fue sancionada, tenía la intención de proteger a los inquilinos, en realidad, generó una escasez de oferta y precios inflados. Ahora, con una mayor oferta y menos requisitos por parte de los propietarios, los locatarios tienen la capacidad de negociar precios más favorables”, añade Enrique Abatti.

Lo que viene

El panorama de los alquileres para el próximo año mantiene a los jugadores en vilo. “Frente a este escenario, estamos expectantes sobre la evolución del mercado de alquileres y esperamos que todas las medidas que surjan sean positivas para el sector”, comparte Leandro Molina, country manager de Quinto Andar.

Sin embargo, otros expertos señalan la influencia determinante de la economía y la seguridad jurídica en el comportamiento del mercado. “Todo depende de cómo vaya la economía; todo está atado a la economía y a la seguridad jurídica. La inflación podría desestabilizar al mercado de los alquileres”, afirma Abatti. Asimismo, explica que los contratos hoy tienen que ser más detallados que antes, porque “lo que no dice el contrato tampoco lo dice una ley”.

El alquiler de las oficinas, otro negocio

Sobre el final del primer tiempo, las oficinas entraron en juego. La pandemia había reconfigurado completamente este mercado, aumentando la oferta y disminuyendo la rentabilidad. Sin embargo, desde hace varios meses, las reglas cambiaron. Hoy, en algunos casos, la ganancia que dejan los alquileres de oficinas se duplicó respecto al año anterior.

En 2023, la brecha entre el dólar oficial y el dólar blue superaba el 100%, un escenario que perjudicaba a los propietarios que cobraban los alquileres en pesos al tipo de cambio oficial. Pero con la reducción de esta brecha, el mercado se reconfiguró y dejó de ser tan desfavorable para los dueños de estas propiedades. Según Fernando Novoa Uriarte, director de Oficinas de Newmark Argentina, la rentabilidad pasó del 2-3% anual en 2023 al 6-8% en 2024. “Se trata de una renta más justa, que incentiva a que el mercado sea más atractivo desde el lado del desarrollador”, explica Novoa Uriarte.

En la misma línea, Alejandro Reyser, director comercial de Toribio Achával, señala que el achicamiento de la brecha “corrige una situación totalmente desequilibrada y aporta transparencia y confianza a los inversores”. Marcos Ballario, gerente comercial de oficinas en L. J. Ramos, coincide y añade que “la reducción de la brecha cambiaria permitió retomar negociaciones pausadas y alentó a nuevos jugadores a ingresar al mercado. Esto incentivó una mayor competencia, ajustando precios y beneficiando tanto a propietarios como a inquilinos”.

Actualmente, el alquiler de oficinas promedia los US$23,5/m², alcanzando hasta US$36/m² en los edificios premium, según datos de Newmark. Aunque esto implica un aumento significativo en pesos tras la conversión, los expertos coinciden en que no ha generado grandes conflictos con los inquilinos. “El mercado entendió que los valores anteriores eran ficticios. La corrección era algo lógico que podía suceder”, comenta Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield. Por su parte, Ballario agrega que “las empresas están priorizando espacios de calidad y ubicaciones estratégicas, lo que genera un fuerte interés en propiedades premium de zonas como Catalinas y el corredor Libertador”.

“Esperamos que el próximo año el mercado de oficinas continúe con la recuperación observada recientemente y mantenga la tendencia de dinamización actual. Este crecimiento está respaldado por un mercado en proceso de consolidación, con perspectivas prometedoras que generan optimismo para el futuro”, concluye Ballario.

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