Alquileres: los 5 fenómenos impensados hace un mes atrás que cambiaron la forma de negociar los contratos

El Decreto de Necesidad y Urgencia que derogó la ley de Alquileres, pateó el tablero en un mercado con más demanda que oferta, y precios hasta ese momento desmesurados. “La desregulación de los alquileres permitió que el sector recobre vitalidad”, afirma Diego Frangella, nuevo presidente del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

Hasta su derogación, la normativa establecía que los contratos firmados entre julio del 2020 y octubre del 2023 se firmaban por un periodo de tres años y se actualizaban una vez al año bajo el índice ICL. Mientras que en los cerrados desde octubre pasado (con cambios en la ley) y hasta el 29 de diciembre tenían la actualización bajo el Índice de Casa Propia y con ajuste semestral. Ahora, post derogación, esto queda sujeto al libre acuerdo entre las partes.

Las nuevas reglas cambiaron la dinámica del mercado con fenómenos impensados hace algunos meses atrás.

1) Aumentó la oferta de propiedades en alquiler

Desde el final de la pandemia, la oferta de alquiler en la ciudad experimentó una disminución constante, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023 de 4700 publicaciones. Sin embargo, desde la derogación de la ley, la oferta de inmuebles en alquiler en CABA aumentó un 106%: solo en enero el alza fue del 68%, en comparación con diciembre del 2023, según el Colegio Inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires.

La falta de inmuebles en oferta que experimentó el mercado en los últimos años reflejó una actitud reticente de los propietarios que optaban por vender -aún en un sector con precios desmoronados- o los mantenían vacíos porque la actualización una vez al año que exigía la ley, dejaba los contratos desactualizados en un contexto de alta inflación. Esta decisión dejaba a los inquilinos sin opciones: en algunos barrios se llegaron a registrar cero publicaciones. Ahora, estos locadores están volviendo al mercado locativo fuertemente.

La mayor cantidad de departamentos usados ofertados en pesos, según los anuncios en Zonaprop, se concentra en los dos ambientes, con alrededor de 4200 publicaciones; luego le siguen los tres ambientes (2600); en tercer lugar los monoambientes (2400); y los departamentos más grandes de cuatro y cinco ambientes o más son las unidades con menor disponibilidad, con 1200 y 500 respectivamente.

2) Los precios de los alquileres dejaron de aumentar por encima de la inflación

En febrero, el valor medio del alquiler en la ciudad de Buenos Aires de una propiedad publicada registró un aumento intermensual del 2,9%, lo que representa el menor incremento desde octubre de 2021. En contraste, en enero, que tuvo una inflación del 20,6%, y diciembre, con datos de inflación que llegaron al 25,5%, venían aumentando un 21% y un 18,6%, respectivamente.

Esto sugiere que de cara a futuro, los alquileres continuarán aumentando por debajo de la tasa de inflación. Luego del DNU, “la oferta de inmuebles en alquiler se incrementó considerablemente. Esto generó más competencia en la cartera de ofrecimiento, permitiendo al inquilino elegir y negociar condiciones equitativas”, explica Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.

En números concretos, según el Colegio Inmobiliario porteño que nuclea a las inmobiliarias y que recientemente lanzó la plataforma CABAPROP de búsqueda de propiedades publicadas por inmobiliarias matriculadas, el promedio del alquiler de un monoambiente se ubicó en febrero entre $200.000 y $300.000, mientras que un dos ambientes va de $260.000 a $400.000 y uno de tres de $350.000 a $500.000 por mes.

Un análisis aparte merecen los incrementos que registraron los inmuebles con un contrato en marcha bajo las condiciones de la ley derogada. En este caso los valores ajustados con ICL registraron un incremento interanual del 165,51% en febrero de 2024, por debajo del IPC que fue del 276,2%% en febrero de 2024.

3) Los barrios más caros también resignan precio

“Antes de que aumente la oferta, las personas alquilaban donde encontraban. Hoy migran a otros barrios porque hay oferta en todas las zonas lo que que genera una mayor competitividad”, expresa Frangella.

Por otra parte, los barrios que defendían los precios más caros están bajándolos porque al haber mayor oferta, el inquilino tiene la opción de migrar a barrios cercanos similares. Frangella comparte un ejemplo claro: un departamento en Recoleta con un precio inicial de alquiler de $550.000 se terminó cerrando en $400.000. “Es que la fuerte competitividad del mercado genera la posibilidad de negociación entre las partes”, profundiza el especialista.

Otro fenómeno de estos tiempos es que ya no existe una desesperación por parte de los inquilinos por la falta de oferta. “Hoy si las condiciones que les ofrecen no les conviene, pueden buscar otra alternativa”, asegura Francisco Altgelt, presidente de la inmobiliaria homónima.

4) Los nuevos contratos se cierran por dos años, en pesos con ajustes trimestrales o cuatrimestrales

Los nuevos contratos se pactan por dos años, en pesos y con ajuste trimestral o cuatrimestral por IPC, “aunque aún hay varios acuerdos que se ajustan por ICL”, explican en el Colegio.

Los brokers inmobiliarios coinciden en que el objetivo del propietario con la actualización es no perder frente a la inflación. “Hoy prefiere los pesos con ajuste trimestral por IPC y el inquilino lo está aceptando sin conflictividad entre las partes”, agrega Daniel Salaya Romera, titular de la inmobiliaria homónima.

5) Se cierran contratos con pagos adelantados y en dólares

Algo que antes estaba prohibido y ahora pasa a ser válido es la posibilidad de que el propietario le pida al inquilino o incluso el inquilino le ofrezca pagos adelantados. “Antes solo se podía si el inquilino lo ofrecía de buena voluntad, por ejemplo para negociar un descuento, pero el propietario no podía exigirlo y ahora sí”, resume Mariano Esper, abogado especializado en el mercado inmobiliario.

Este punto que podría parecer una desventaja se convirtió en una salida para muchos inquilinos. “Algunos comenzaron a ofrecer el pago por adelantado obteniendo así un descuento y se consulta con el dueño si la acepta o no”, comenta Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.

Salaya Romera explica que el pago adelantado se cierra en dólares, y una de las formas de calcularlo es de acuerdo a la rentabilidad anual del valor de la venta del inmueble, que hoy en día es de alrededor del 4%, aunque con una quita en el precio final.

Esta modalidad representa una gran ventaja para un inquilino que cuenta con todo el dinero junto y así puede cancelar el valor del contrato por determinados meses, un año o hasta la totalidad del acuerdo, en dólares y sin ajustarse en pesos por inflación. La moneda extranjera hoy queda por debajo del aumento de la inflación, por esto “los valores de rentabilidad mejoran, ya que la inflación en pesos avanza y los dólares quedaron trabados”, señala Salaya Romera.

Pero también de esta forma se beneficia el propietario, porque, “aunque puede existir un arreglo que represente un descuento en el alquiler, recibe el dinero todo junto y en dólares”, agrega Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la Argentina. Mientras que para el inquilino también tiene sus ventajas: tiene previsiblidad y “no se ve afectado por la inflación”, concluye.