Alquileres: mes a mes, crónica de una ley fallida y por qué esta semana será clave

A un año y medio de la implementación de la ley de alquileres que nació con el objetivo de mejorar las condiciones para los inquilinos, en la práctica tuvo el efecto contrario: los precios de las viviendas se dispararon y provocó un desabastecimiento en el mercado locatario.

Según un relevamiento de Reporte Inmobiliario publicado a fines de 2021, el incremento del precio interanual de los alquileres registrado en noviembre fue el más alto de los últimos 12 años. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), el valor medio para departamentos de dos ambientes usados superó los $32.000, mientras que las unidades de tres ambientes cotizan al menos $10.000 por encima.

Además de la suba en los precios, la falta de claridad en los últimos tiempos junto al congelamiento de los alquileres durante 2020 y principio de 2021 provocaron que muchos propietarios sacaran las viviendas del mercado. “Desde la sanción de la ley la caída en la oferta de inmuebles en alquiler fue progresiva. En julio de 2020 había 9.900 propiedades y ahora 7.400. En el largo plazo, sí, hay un 25% menos”, indicó a LA NACION Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate.

Según apuntó Bryn a partir de los datos del Monitor Inmobiliario, desde la sanción de la ley 27.551, el alquiler superó todas las variables: uva, inflación, dólar blue, oficial, índice de BCRA.

Desde todo el arco inmobiliario se alzaron voces a favor y en contra de la norma. También se presentaron proyectos, pedidos de revisión de determinados artículos -entre los más cuestionados aparecen el plazo de los contratos a tres años y el ajuste de precio anual en base al Índice para Contratos de Locación (ICL)- y hasta desde el oficialismo admitieron que la ley fue un fracaso y propusieron suspenderla por 180 días, aunque finalmente la medida quedó sin efecto.

Tras un fin de año sin novedades, el secretario de Comercio Interior, Ricardo Feletti, recibió al titular de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz, quien reclamó medidas para evitar abusos, como la fijación de aumentos superiores al índice regido por ley.

En tanto, la semana pasada, le tocó el turno a las autoridades de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). Luego del encuentro, el funcionario anunció una convocatoria a todos los sectores para una mesa de diálogo destinada a resolver los problemas en torno al desabastecimiento en el mercado.

Durante el encuentro, Feletti manifestó la necesidad de fomentar el incremento de la oferta y remarcó su preocupación por lo que definió como “una situación cada vez más precaria de los inquilinos” debido a la dificultad de acceso a propiedades para alquilar.

Tras la reunión, las autoridades de la CIA se mostraron conformes con lo que consideran un avance mientras siguen a la espera de la nueva convocatoria.

Por eso, esta semana seria significativa porque comenzaría la primera ronda de reuniones. La secretaría de Comercio convocó para este miércoles a las 11 a representantes de inquilinos, de propietarios de viviendas en alquiler y planificadores urbanos .

“La semana que viene será clave. Todavía no sabemos qué día será la reunión, pero ya es un hecho”, dijo a LA NACION el presidente de la CIA, Alejandro Bennazzar

Entre los temas a tratar para intentar encontrar una solución a la escasez de oferta y el aumento en los precios, Benazzar apuntó que además de la revisión de algunos artículos de la ley, y la discusión de la figura de arbitraje, también plantearán la posibilidad de renovar el blanqueo incluyendo a propiedades usadas y buscar incentivos para aquellos propietarios que quitaron la propiedad del mercado de alquiler.

Mes a mes: qué pasó desde la sanción de la ley

Marzo de 2020

A partir de la pandemia y el inicio de la cuarentena, el Gobierno publicó el día 29 un decreto de necesidad y urgencia en el que estableció la suspensión de los desalojos por incumplimiento de pago y la prórroga automática de un contrato vencido hasta el 30 de septiembre. Además, el mismo decreto estableció el congelamiento del precio de los alquileres al valor de marzo. De todos modos, amparaba a los propietarios que dependieran del cobro de ese alquiler para “cubrir sus necesidades básicas”. En esos casos se debía acreditar debidamente esa situación.

Junio de 2020

El Gobierno promulgó la Ley de Alquileres el 30 de ese mes -sancionada el 11 de junio por la Cámara alta-, que establece nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a los inquilinos, como el aumento de los años de duración de los convenios (de dos años a tres años), la obligación de proponer dos garantías a elegir por el propietario, que los aumentos sean anuales (y no semestrales) y de acuerdo al Índice del BCRA, entre otras novedades. La Ley 27.551, que modifica el Código Civil y Comercial de la Nación, quedó promulgada a través del Decreto 580/2020. Había sido aprobada por 41 votos del oficialismo y sin la presencia de la oposición.

Septiembre de 2020

El Gobierno anunció la extensión de la suspensión de los desalojos por falta de pago, además del congelamiento de precios de los alquileres. Ante la emergencia económica y sanitaria por la crisis del coronavirus, el Gobierno decidió prorrogar las medidas hasta el 31 de enero de 2021.

Este mes los precios de los alquileres aumentaron 19,2% desde el 11 de junio, cuando el Senado sancionó la ley que regula al sector, según un informe del portal de propiedades Zonaprop.

Marzo de 2021

Luego de un año de aplicación, el 30 de marzo llegó a su fin el decreto de congelamiento de alquileres y prohibición de desalojos. A partir del 1 de abril los contratos volvieron a actualizarse y los inquilinos que acumularon deudas contaron con la posibilidad de pagar en hasta 12 cuotas o enfrentar juicios de desalojo, con una primera instancia de mediación.

Además, la AFIP reglamentó el régimen de registro de contratos de locación de inmuebles previsto en la Ley 27.551, que debió implementarse a partir del primer día de este mes para aquellos contratos que se hayan efectuado a partir del 1° de julio de 2020 y que continúen vigentes. La herramienta permite obtener información relevante para verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en las operaciones.

Mayo de 2021

El ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, planteó implementar un impuesto a las viviendas vacías como una de las posibles soluciones a los incrementos de los precios de los alquileres por el bajo stock de oferta de propiedades para alquilar.

Octubre de 2021

El jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta se refirió a la crisis habitacional y la situación de los inquilinos tras el aumento en los alquileres en la ciudad de Buenos Aires, - en donde uno de cada diez inmuebles permanece vacío- y se mostró a favor de cobrar un impuesto a la vivienda vacío u ociosa.

Noviembre de 2021

En el marco de las elecciones legislativas, en un encuentro organizado por el Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), quien en ese entonces era candidata a diputada opositora, María Eugenia Vidal, aseguró que uno de los 10 temas más importantes para Juntos por el Cambio es la derogación de la nueva ley de alquileres.

Por otro lado, el entonces candidato del Frente de Todos por la Ciudad, Leandro Santoro, también asistió a un encuentro con CUCICBA y admitió que “hay que revisar la Ley de Alquileres porque no ha cumplido la función que esperábamos”. “Me ha tocado alquilar y tuve que salir de raje por que no me daban mi casa”, dijo Santoro, que advirtió que sería tratada en marzo de 2022 en el Congreso.

El 24 de ese mes, el presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, sentenció que la ley de alquileres “fracasó” y llamó a discutir en el Congreso una nueva norma que brinde “certezas” al propietario y “garantías y tranquilidad” al inquilino. Massa se reunió con el presidente Alberto Fernández, el ex jefe de bloque oficialista, Máximo Kirchner, la secretaria Legal y Técnica, Vilma Ibarra, y el ministro de Vivienda, Jorge Ferraresi, quienes acordaron avanzar con la suspensión de la ley vigente, acuerdo que aún no se cumplió.

Diciembre de 2021

En medio de la incertidumbre por el futuro de la ley, el diputado de Juntos por el Cambio Martín Tetaz presentó un proyecto para modificar la norma. El objetivo de su proyecto, que se suma a otros tres proyectos redactados por legisladores de su mismo espacio y con el mismo fin de modificarla, es lograr que propietarios e inquilinos tengan “más libertad” para pactar el plazo y el ajuste de los contratos.

Enero de 2022

El secretario de Comercio del Interior, Roberto Feletti recibió al titular de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz.

Febrero de 2022

El 3 de este mes Feletti mantuvo una reunión con la Cámara Inmobiliaria Argentina en la que aseguró que la situación de los inquilinos es “muy precaria” y convocó a una mesa de trabajo con todas las partes para facilitar un principio de acuerdo.

El 9 de febrero el secretario de Comercio Interior se refirió en una entrevista en C5N a la escasez de oferta de alquileres y no descartó regulaciones a la vivienda vacía para comenzar a resolver a la problemática habitacional.

Se espera que se concrete la convocatoria a una nueva mesa de trabajo para esta semana. Mientras tanto, mucho de lo sucedido (y dicho en declaraciones públicas por funcionarios y candidatos) suma más ruido a este río revuelto en el cual la ley resultó fallida; no se modificó ni se suspendió; ni se está avanzando -aún- en la implementación del nombrado impuesto a las viviendas vacías, ni tampoco en un incentivo -en vez de castigo- a los propietarios para que el mercado recupere su estabilidad y oferta de inmuebles para inquilinos que necesitan alquilar.