Alquileres: las seis consecuencias del registro de contratos en AFIP

A partir de hoy los propietarios deben comenzar a registrar los contratos de alquiler en la AFIP . Si bien los contratos de locación o arrendamiento deberán ser registrados ante la AFIP dentro de los 15 días corridos posteriores a su celebración, los celebrados desde el 1° de julio del año pasado y que continúen vigentes, y los que se realicen entre el 1° y el 31 de marzo de este año podrán ser registrados hasta el 15 de abril.

La nueva Ley de Alquileres establece la creación de un registro que contará con toda la información sobre los contratos firmados. La diferencia sustancial es que antes no existía la obligación de declarar los contratos por lo tanto la AFIP no sabía si la unidad estaba alquilada o no. Hoy son pocos los propietarios que le dan factura al inquilino y por lo tanto los inquilinos no pueden deducir del Impuesto a las Ganancias. Ahora tendrá la obligación de hacerlo. Las inmobiliarias no son sujetos obligados de nada. No tienen ninguna obligación en relación a la ley. La responsabilidad y obligación es del propietario.

Un dato importante es que los inquilinos no están obligados a registrarse , pero podrán informar de forma voluntaria un contrato si el locador no lo hubiera hecho.

Por su parte, la subdirectora de Servicios al Contribuyente de la AFIP, Patricia Vaca Narvaja, sostuvo que “en el transcurso de la implementación de esta resolución y de este registro iremos viendo si va bien, cuáles son los problemas o complicaciones y las vamos a ir resolviendo de manera conjunta”.

El Registro contempla la posibilidad de que los intermediarios (corredores, inmobiliarias y escribanos) registren un contrato en representación de sus clientes.

¿Cuáles serán las implicancias de la medida?

1. Sube la carga burocrática

Con el nuevo régimen, los locadores, arrendadores, sublocadores y subarrendadores, se ven obligados a registrar los contratos de alquiler ante la AFIP. Para los contratos de alquiler de vivienda, este trámite significa realizarlo una vez cada tres años. Sin embargo, para aquellos que tienen un alquiler temporario o varios contratos en simultáneo, el panorama es un poco más engorroso.

“Se incorporó un régimen de información en el cual cada vez que se hace una operación, se tiene que informar. Me parece bien, todos tenemos que pagar nuestros impuestos. Pero la carga burocrática que suma es un impedimento, porque un propietario que tiene un alquiler temporario tendrá que hacer el trámite cada vez que se alquila, sea cada un mes o cada día. Entonces, esto suma una burocracia administrativa que, guste o no, impacta en el precio del alquiler. Es un dolor de cabeza”, indicó Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate.

2. Más costos impositivos, menos rentabilidad

A pesar de que los alquileres están por los aires, la rentabilidad para los propietarios no. De acuerdo al último informe trimestral de Reporte Inmobiliario, en la ciudad de Buenos Aires la tasa de retorno de la inversión fue del 2,23% anual, cifra que se encuentra “en niveles históricamente bajos”. Para las fuentes consultadas por LA NACION, el nuevo Régimen de Registración de contratos agrava aún más esta problemática.

“La regulación estatal sobre locaciones que generan una renta y no tributaban un impuesto, está dentro de las facultades del estado y sobre eso no existe punto de discusión. Desde la sanción y promulgación de la nueva Ley de Alquileres estaba determinado que la AFIP reglamentaría el registro de los contratos de locación, pero como efecto no deseado de dicha ley, la resolución dictada genera un nuevo golpe a la ya castigada rentabilidad de los alquileres y se suma a la alta presión tributaria existente también sobre los alquileres como Impuesto a las Ganancias (35,38%), IVA (21%), Impuesto sobre los Bienes Personales”, explicó por su parte Mariano García Malbran, director y vocero de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI).

A su vez, en el sector existe el temor de que se establezcan nuevas cargas impositivas ya que “ahora los propietarios están encerrados en un tabla de Excel y no se sabe qué otros impuestos pueden llegar a surgir el día de mañana; ahora todos los impuestos que existen sobre esos bienes están más observados”.

Desde la AFIP argumentaron que hoy pocos propietarios le otorgan una factura o recibo al inquilino, por lo cual estos últimos no pueden deducir ganancias. “Ahora es responsabilidad y obligación del locador informarlo”, indicaron desde la Agencia. En ese sentido, en el 2019 solo 7324 locatarios dedujeron del Impuesto a las Ganancias hasta el 40% de las sumas que pagaron en concepto de alquiler. “Es el 0,4% de los inquilinos del país. Aunque eso no quiere decir que hubo solo 7300 contratos realizados, sí da la pauta de que son muy pocos los registrados”, agregó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.

3. Nueva suba de alquileres

“Todo costo burocrático e impositivo se traduce a precios”, resumió Soledad Balayan, titular de la inmobiliaria Maure. Tras la sanción de la Ley 27.551, los valores de los contratos de locación se dispararon producto de la incertidumbre. Según Zonaprop, durante 2020 hubo una suba histórica del 62% de los precios de los alquileres, valor que superó a la inflación (36,1%) y la suba salarial. Pero, lejos de haberse terminado sus efectos, en los próximos meses los precios continuarán con su tendencia alcista.

“Si bien se estaba esperando esta reglamentación, los costos aumentan a medida que la normativa se hace efectiva. No está bien, ni mal, es lo básico. Ahora el contrato va a estar registrado ante la AFIP, algo que avala tanto al propietario como al inquilino por posibles incumplimientos. Es un nuevo costo para tener esa seguridad, es como pagar un seguro: tiene un precio y hace que los alquileres aumenten estructuralmente”, añadió González Rouco.

Además, la carga burocrática antes mencionada puede aumentar los valores de los alquileres por dos factores: o bien se contrata a un contador para que lo haga, o las inmobiliarias lo realizan con cobro aparte por su gestoría. En ambos casos, el valor se le traslada al inquilino. “Se encarece nuestro producto, no se cobra como comisión pero sí como gestoría. Si como inmobiliaria no puedo cobrar una gestoría dejo de hacer la actividad, sino voy a pérdida”, remarcó Diego Cazes, director general de la inmobiliaria LJ Ramos.

4. Menos oferta

Ante la incertidumbre, la oferta se achica. Si seguir alquilando no es una opción para el propietario, hay tres posibles reacciones: que vendan su propiedad, que busquen invertir en otras latitudes o que quiten la vivienda del mercado inmobiliario hasta que el panorama sea un poco más certero. En este último caso, alquilarle a conocidos sin contrato también es una posibilidad que se considera y repercute igualmente en la oferta y la demanda.

“La tendencia de propietarios de retirar inmuebles que se encuentran en alquiler y ponerlos a la venta, eso va a aumentar aún más. En consecuencia, a quienes pretendió beneficiar la ley, que a nuestro entender son los locatarios, se podrán ver perjudicados por una menor oferta de bienes en locación y contrastado con una enorme demanda y el traslado de modo indirecto de los costos impositivos al valor del alquiler, generará sin duda un aumento importante de los montos de los alquileres. Si además tenemos presente el gran déficit habitacional existente, por la gran dificultad para comprar inmuebles en nuestro país, entre otros motivos por la inexistencia de créditos accesibles, la situación se torna aún más compleja”, sentenciaron desde CAMESI.

5. Desalojos con demora

En caso de que el propietario le inicie un juicio de desalojo al inquilino, sea por incumplimiento de pago o finalización del contrato de alquiler, ahora el juez deberá notificar a la AFIP sobre la existencia del contrato. En caso de no estar inscripto, la AFIP deberá tomar la intervención correspondiente. Durante ese ínterin, tiempo que no está contemplado por la ley, no corre el traslado de la demanda al inquilino.

“Esto puede demorar un juicio unos cuatro meses más de lo habitual, como mínimo. Si antes se demoraba un año, hoy sería un año y medio. Cabe recordar que hoy en día las garantías que pide el propietario no pueden superar más de cinco meses de alquiler, lo cual es una ridiculez. Si tardas 18 meses en desalojarlo, el seguro te paga solo cinco. Como siempre, esto se vuelve en contra del inquilino, ya que el locador se resguarda con alquileres más altos”, diferenció por su parte Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA) y abogado del estudio Abatti & Rocca.

6. Justificación de ingresos por parte del inquilino

Finalmente, con contrato declarado ante la AFIP, los inquilinos que trabajen en la informalidad tendrán dificultades a la hora de justificar sus ingresos y el pago del alquiler. “No estoy en contra de que los contratos se blanqueen, al contrario. Pero el Gobierno no puede pretender que a partir de ahora todo se formalice de un día para el otro, es una medida abrupta. Si bien el estado reconoce que hay trabajo informal, el inquilino que se encuentra en esa situación no va a poder alquilar más un departamento, ¿qué se va a hacer con esa gente?”, se preguntó Cazes.

En el mismo sentido apuntó Bryn: “Hay muchos inquilinos que no pueden justificar el pago de un departamento. Ahora su contrato va a estar declarado y esas personas tendrán que ver cómo justifican sus ingresos. En definitiva: esto no solo trae problemas al propietario, sino también al inquilino”.