Los precios de las propiedades usadas: cuáles son las zonas de GBA más baratas para comprar

A pesar de que los valores de venta de los inmuebles en el Gran Buenos Aires (GBA) habían comenzado a recuperarse luego de la pandemia, aunque aún continúan ubicándose en mínimos históricos con un 38% por debajo del pico máximo de la serie registrado en diciembre del 2018 (US$2434/m²), enero de 2024 sufrió una fuerte caída frente al mismo mes del año anterior.

De acuerdo a los datos recopilados por Reporte Inmobiliario en base a 14.531 casos de departamentos usados en venta, el valor del metro cuadrado se redujo un 7,3% entre enero de 2023 y enero de 2024, en el caso de los monoambientes, un 4,9%; en las unidades de un dormitorio, del 2,6% para las de dos dormitorios y para los cuatro ambientes la baja en la cotización fue del 1,3%.

De esta manera, los valores quedaron de la siguiente forma:

• US$1586/m² para los monoambientes (US$1710/m² en enero de 2023)
• US$1529/m² para las unidades de dos ambientes (US$1607/m² en enero de 2023)
• US$1369/m² para los tres ambientes (US$1406/m² en enero de 2023)
• US$1232/m² en el caso de los cuatro ambientes (US$1248/m² en enero de 2023)

Los valores por zona

Según el análisis de Reporte Inmobiliario, los departamentos de dos ambientes más baratos en GBA se encuentran en zona sur. El menor precio se consigue en Berisso, con un precio promedio de US$949/m², y donde se pide por un inmuebles de esas características desde US$625/m² hasta US$1700/m²; seguido por La Plata con un precio en se ubica alrededor de los US$1123/m².

En la vereda opuesta, Almirante Brown y Lomas de Zamora se ubican como las más caras del sur: con valores promedio ubicados en torno a los US$1973/m² y US$1851/m² respectivamente.

En tanto, los precios más caros del GBA están ubicados en zona norte. En Vicente López, los propietarios piden US$856/m² como mínimo y los valores máximos llegan a US$5465/m². Mientras que en el caso de San Isidro y Tigre, las unidades parten de los US$1266/m² y US$482/m², y alcanzan los US$4464/m² y US$4409/m² respectivamente.

En cuanto a la zona media, se encuentran las siguientes localidades con valores promedio:

• Campana: US$1913/m²
• Ituzaingó: US$1795/m²
• Pilar: US$1529/m²
• Morón: US$1500/m²
• Escobar: US$1444/m²
• Merlo: US$1384/m²

Cae también la venta de propiedades en la provincia de Buenos Aires

Otro dato clave que se relaciona de manera directa con la baja del valor de las unidades en GBA, tiene que ver con la compraventa de los inmuebles, que presenció una fuerte caída en la provincia de Buenos Aires con respecto a las escrituras de compraventa firmadas en enero de 2024.

De acuerdo a los datos recopilados por el Colegio de Escribanos de la Provincia, la compraventa de inmuebles registró una baja del 11% frente a los datos de enero de 2023 y del 74% en relación al último mes del año pasado. En números: 3422 escrituras en enero de 2024, 3851 en enero de 2023 y 13.129 en diciembre de 2023. De igual manera, en este último caso vale aclarar que la caída puede explicarse, al menos en parte, por la estacionalidad del mercado.

“Pareciera que las compras se adelantaron a las elecciones. Se concentraron las ventas un poco antes para minimizar la incertidumbre y probablemente por expectativa de la devaluación del dólar oficial que incrementaría el costo de escrituración”, sostiene Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.

Por su parte, desde el Colegio de Escribanos provincial concuerdan con Balayan en cuanto a la incertidumbre que se genera previo a un cambio como el de una elección presidencial con nuevo gobierno. Pero esperan que en estos primeros meses del 2024 puedan aparecer mejores condiciones para la recuperación de la actividad, y consideran que “el crédito hipotecario será clave para poder conseguirlo”.

“A pesar de que enero es un mes en donde las operaciones inmobiliarias bajan siempre, este año ha sido mayor la caída y se agravó con el tema eleccionario nacional. Esto continuará hasta que el mercado se acomode tanto en la compraventa como en las hipotecas, vemos que estos números no son buenos”, afirma Diego Leandro Molina, presidente del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires.

Daniel Bryn, creador del monitor inmobiliario Invertire, señala que como en noviembre y diciembre se dio un escenario electoral, “muchos inversores decidieron no reservar por no saber qué podía suceder”. Por lo tanto, se generó que en enero de este año no se hayan efectivizado muchas reservas y de esta manera bajan las escrituras.

Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, tiene una mirada más optimista y considera que la gran diferencia entre enero del año pasado y enero del 2024 es que “el 2023 se vio atravesado por un proceso electoral largo y con muchas dudas de quién podía llegar a ganar”, por lo que considera que, a pesar de la baja interanual registrada, “son datos muy alentadores”, analizando la situación política y económica del país. “Es una cifra que demuestra sostenimiento y recién a final del primer trimestre se va poder realizar un análisis real del mercado actual”, concluye.

En lo referente a hipotecas, en enero se registraron 182, lo que representa una disminución del 57% con respecto al mes anterior (426) y una caída interanual del 56% (413 en enero de 2023).