Los alquileres en GBA subieron casi un 300% en el último año y superan a la inflación

En medio de un mercado inmobiliario con constantes cambios a partir de la derogación de la ley de alquileres el 29 de diciembre de 2023, cuando entró en vigencia el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de Javier Milei, y en el que conviven al mismo tiempo tres modelos de contratos (los de la primera Ley, los de la modificación de octubre de 2023 y los que son a libre acuerdo entre las partes bajo el Código Civil y Comercial por el DNU), los precios no dejan de subir.

Del otro lado de la General Paz, el valor promedio de la oferta de departamentos usados en alquiler aumentó nuevamente por encima de la inflación en el último año (252% interanual), y se encuentran similares a los incrementos de la Ciudad de Buenos Aires -donde los departamentos de dos ambientes superaron el 292% de incremento los últimos 12 meses-. De esta manera, según el último relevamiento realizado por Reporte Inmobiliario arrojó que las unidades de dos ambientes se incrementaron un 260% en el último año, mientras que las de tres ambientes llegaron a un 287% más arriba.

En números, según el sitio experto, el alquiler promedio de la oferta de departamentos usados estándar sin amenities, se acercó a los $300.000 para las unidades de tres ambientes, mientras que los departamentos de un dormitorio alcanzan en promedio los $220.000.

Ahora, si bien el portal espera que se de un “acomodamiento de los precios” por la derogación de la ley, ya que los precios de los contratos se acuerdan entre las partes, reconoce que “este acomodamiento no ocurrirá ni de un día ni de un mes para otro”.

En números, la zona norte del Gran Buenos Aires se presenta con las opciones de alquiler más caras. En este caso, Vicente López tiene los precios de las propiedades más elevadas, con un valor promedio de $296.250 para un dos ambientes, y $435.000 para un tres ambientes. A este le siguen: Martínez, con un valor de $292.000 un dos ambientes y $374.000, un tres ambientes. Mientras que San Isidro se posiciona en el tercer puesto con un alquiler promedio de $242.250 y $360.000 para un dos y tres ambientes respectivamente.

En zona sur los barrios con las unidades de dos ambientes usadas más elevados son:

• Quilmes: $232.220 un dos ambientes y $290.835 un tres ambientes.
• Avellaneda: dos ambientes en promedio a $215.715 y tres ambientes a $280.000.
• La Plata: los valores para un dos ambientes rondan los $213.570 y los $252.500 para un tres ambientes.

En cuanto a la zona oeste, los dos ambientes más caros se encuentran en Haedo, con un valor promedio de $165.000, y de $233.330 los de tres ambientes; seguido por Morón con $163.330 dos ambientes y $241.665 tres ambientes; y en tercer lugar se encuentra Ramos Mejía, con valores promedio en $158.750 un dos ambientes y $260.000 para los tres ambientes (los más caros de la zona).

A pesar de todo, sube la oferta en CABA

Desde el final de la pandemia, la disponibilidad de propiedades en alquiler en la ciudad de Buenos Aires experimentó una disminución constante que tocó el mínimo histórico en febrero de 2023, con unas 4700 unidades disponibles. Hoy hay alrededor un 75% más que hace un año atrás.

Tras la derogación de la ley de alquileres y a pesar de que los precios continúan en ascenso, se produjo un cambio en la dinámica del mercado: en un mes (enero) se observó un incremento del 62% de la oferta de propiedades en alquiler versus diciembre del año pasado, según el último informe de Zonaprop y ya se registra un 75% sumando febrero.

El fenómeno había sido anticipado por LA NACION, cuando Soledad Balayan, directora de Maure Propiedades, publicó un análisis en el que adelantaba un aumento del 50% de la oferta en los primeros 20 días del nuevo año.

En el día a día, Balayan comparte experiencias que ya validan el reacomodamiento de los precios: reconoce que los propietarios comienzan a aceptar resignar precios ante la falta de visitas. “Tuvimos tres departamentos en los que bajamos el precio; el mercado los va ajustando. Es muy difícil que en términos nominales se vean bajas con los niveles de inflación que tiene el país. Los alquileres van a tender a estar parejos con la inflación. Habrá una desaceleración y aumentarán cada vez menos”, analiza la broker.

La baja de precios es un fenómeno que también comparten otros expertos del sector. “Los precios de alquiler están experimentando una disminución; los propietarios ahora evitan establecer precios iniciales con certeza, ya que, al ajustarlos en un periodo de tres meses con contratos a dos años, están aceptando valores iniciales más moderados”, señala Javier Igarzabal, director de DIC Propiedades.

La coincidencia entre varias inmobiliarias es el constante crecimiento, semana tras semana, del inventario de propiedades disponibles para alquiler. “El DNU está generando resultados positivos tanto para inquilinos como para propietarios”, destaca Daniel Salaya Romera, director de la inmobiliaria homónima y agrega: “Esto se refleja en el continuo aumento del stock de propiedades en alquiler. Se espera que, con el transcurso de las semanas, este inventario siga creciendo, lo que permitirá a inquilinos y propietarios alcanzar condiciones más equilibradas y predecibles”.

En este sentido, Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina anticipa que el mayor aumento de la oferta “se verá recién en seis o siete meses. Por eso el propietario que alquile hoy conseguirá defender un mejor precio que dentro de un tiempo, cuando habrá más competencia, y cuando el inquilino estará en una posición de exigir más condiciones”, analiza.