La isla de Olivos: los precios de los departamentos top en una zona con casas, árboles y a 10 minutos de la capital

La excepción hace a la regla. Y si en Olivos la regla es una zona residencial de casas bajas, la excepción es “La isla”. En un radio muy corto de la estación del tren Mitre de Olivos, se da lugar a una microzona verde con edificios de hasta 18 pisos de alto que decoran las silenciosas calles del barrio de zona norte.

Con una gran densidad de árboles, calles empedradas y conectividad ideal para quien busca un equilibrio entre su vida en la ciudad y en la provincia, “La isla” es un lugar consolidado donde abunda la oferta inmobiliaria. Propiamente dicho, se le llama “La isla” a las manzanas rodeadas por las calles Matías Sturiza, Comandante Leonardo Rosales, Juan Bautista Alberdi y las vías del ferrocarril Mitre y del Tren de la Costa. Sin embargo, el crecimiento de la zona le da la licencia a algunas cuadras a la redonda para sumarse bajo esa denominación y los límites -para algunos- llegan a las calles Corrientes, Rawson, Nogoyá y la avenida Libertador.

“Es una zona que se comenzó a desarrollar a partir de los años 90 con edificios de categoría, de los cuales muchos de ellos se hicieron de gran tamaño. Si bien hay unidades de dos y tres ambientes, en general podés encontrar desde los cuatro hasta los seis ambientes ya que se trata de una zona donde la construcción está destinada a familias jóvenes”, indica Daniel Salaya Romera, titular de la inmobiliaria homónima. “Está caracterizado por ser un barrio muy residencial de unidades grandes, de edificios que se diseñaron cuando se empezaron a incorporar los amenities y la seguridad privada”, suma a la reflexión Maximiliano D´Aria, director de D’Aria Propiedades.

En línea con las excepciones, “La isla” también es una excepción geográfica. “Olivos es normalmente chato y ahí hay un afloramiento geológico donde la tierra se eleva. Por eso, en las cuatro manzanas que la tierra naturalmente se eleva se había permitido construir torres de 18 pisos, rodeada de una zona que son de hasta siete pisos y de muy residencial con casas. Es decir que el área de la estación antes de que se modificara la zonificación de Libertador era donde se podían construir los edificios más altos de todo Olivos”, indica Salaya Romera. “La alteración en el suelo da una ventaja fundamental para la altura, ya que lo que sería planta baja en ´La isla´ es como un tercer piso sobre Libertador por estar 12 metros más elevado que la avenida”, agrega el experto.

Un aspecto singular de esas cuadras es que tienen una única entrada y salida dado el sentido de las calles, hecho que según los especialistas de la zona le otorga mucha seguridad. Para acceder a “La isla” se debe entrar por Alberdi y salir por Entre Ríos desde Rosales o directamente por Corrientes desde Rosales.

Una zona muy completa

En un contexto que se prioriza la calidad de vida y el bienestar, quienes se mudan hoy en día valoran la posibilidad de llegar rápidamente a sus casas después de un día de trabajo. Es por eso que la accesibilidad y ubicación son dos de los vientos que más soplaron a favor en el posicionamiento de la zona. Las vías del tren Mitre y del Tren de la Costa delimitan la microzona, que además se encuentra a pocos pasos de la avenida Libertador y a 10 minutos en auto de la subida a la autopistas General Paz y la avenida Lugones. Además, las familias jóvenes que se mudan aquí tienen los mejores colegios del país como el San Andrés, Northlands, San Lucas, San Nicolás y otros como el Huerto de Olivos o el San Gabriel en la cercanía.

Entre las calles Azcuénaga y Corrientes existe un corredor comercial con supermercado, verdulería, carnicería y panadería. Más allá de la necesidad de almacenes y locales de servicios, parte de la calidad de vida se incentiva a través del ocio.

Por el lado de la estación de Olivos existe un pequeño polo gastronómico con una serie de restaurantes, que se complementa con la amplia oferta que recorre Libertador. En ese sentido, también hay un lugar para quienes consideren la navegación como un hobbie, tienen tres clubes náuticos en la cercanía con amarras disponibles: el Yacht Club Olivos, el Club Náutico Olivos y Círculo de Pilotos de Yate. Completan la oferta deportiva el Centro Galicia de Buenos Aires y el Olivos Tenis Club.

“En definitiva, la zona es muy completa porque tenés deporte en el víal costero de Vicente López, una amplia oferta gastronómica que creció exponencialmente en los últimos 15 años, una serie de propuestas educativas de diversos niveles consolidados, varias líneas de transporte entre el tren y los colectivos que pasan por Libertador”, resume Leonor Achával, directora de de Achával Cornejo.

Los nuevos proyectos

Esas características fueron las que incentivaron el desarrollo inmobiliario y dejaron como resultado un agotamiento de casi todos los terrenos edificables desde el comienzo de su proliferación. El último en venderse lo compró el Grupo Chomer, que se quedó con los tres lotes de la esquina de Alberdi y Rawson donde hoy los carteles de obra rodean la vieja casona que dejará de estar en su lugar y será reemplazada por el nuevo emprendimiento Aura Olivos. “En congruencia con las tendencias inmobiliarias actuales, muchos eligen adaptar su estilo de vida a espacios más verdes en zonas residenciales, pero sin dejar de lado la cercanía a la ciudad. Es por esto que surge la idea de un proyecto ubicado en la proximidad del puerto de Olivos que conjuga calles tranquilas con la arboleda propia de la zona”, detalla Iván Chomer, CEO del grupo homónimo.

Pero es un lote en especial el que tiene el ojo de los desarrolladores puestos encima: los aproximadamente 7000 metros cuadrados que ocupa el tradicional y exclusivo colegio San Andrés. La institución de origen escocés hace años que mudó jardín y primaria a la calle Uruguay, en un terreno de aproximadamente 17 hectáreas en San Fernando, y dejó únicamente la secundaria en el que sería el último terreno en la zona que es apto para hacer tres torres.

“Es uno de los lugares más exclusivos de zona norte en cuanto a valores de departamentos”, enuncia Igarzábal, y agrega: “Allí, los desarrolladores intentaron competir y mejorar amenities por lo que casi todo se enfocó en clientes exigentes con todos los servicios estando a pocos minutos de la ciudad”. En ese sentido, Diego Tejedor -gerente de dos sucursales de Toribio Achával en zona norte- señala que “Olivos y Vicente López hace años que le ganaron en valores a barrios bien posicionados como Belgrano, Recoleta, una zona linda del Alto Palermo o Figueroa Alcorta por el verde, la cercanía con la ciudad y el paradigma pospandemia mientras que antes en esos lugares el valor de las propiedades era mayor a las de zona norte”.

El inversor o consumidor final interesado en la zona pero que busca un producto donde invertir en pozo se puede inclinar con el proyecto Aura Olivos, en la esquina de Alberdi y Rawson, que lleva el 60% de sus unidades vendidas y demandó una inversión estimada de US$20 millones. Las unidades en el único proyecto en construcción serán de dos ambientes con 55 m² a cinco ambientes desde 285 m² y los compradores podrán entrar con un mínimo de US$2041/m² en el caso de las unidades equipadas con lo básico y desde US$2440 el metro cuadrado para los departamentos equipados con electrodomésticos.

Si bien ese es el único para comprar unidades en construcción, todavía existe oferta a estrenar en algunos de los últimos edificios ya construidos. Por ejemplo, desde Salaya Romera indican que el edificio en Rawson 2475 de siete pisos está terminado y quedan sin vender un 25% de las unidades. Los tickets parten desde los US$190.000 para los dos ambientes y US$258.000 para los de tres ambientes, ambos con cochera. Un caso similar es el de Alberdi 585, vendido en un 95%, donde los departamentos de dos ambientes de 60 metros cuadrados se venden desde US$175.000 y los de tres ambientes de 88 m² a partir de los U$S260.000.

Esta nueva oferta amplia las opciones para el comprador que busca algo nuevo en zona consolidada. “El público es variado, aunque los colegios le dan una impronta de familias jóvenes con hijos en edad escolar”, opina Salaya Romera.

A pesar de la exclusividad de la zona, Igarzábal destaca que hay mucha oferta de usados publicada. “Eso no está relacionado solo al crecimiento de la zona de ´La isla´ sino también a la falta de resultado de venta, porque hoy el que busca se encuentra con muchas opciones y vendedores dispuestos a escuchar propuestas”.

En base a la oferta publicada en portales online, se puede ejemplificar que sobre la calle Rosales un departamento de 60 m² está en venta por US$165.000, uno de 88 m² a US$299.000, otro de 101 m² a US$269.00, un piso completo de 188 m² en la esquina de Rosales y Alberdi en un edificio de 14 años de antigüedad cuesta U$S590.000 y, si se buscan superficies mayores, una unidad de 220 metros cuadrados se vende a US$730.000.

La oferta para alquilar

Así como hay mucha oferta de compraventa, hay muy pocas opciones para alquilar una vivienda. “La oferta es mínima porque la demanda es infernal, y lo que se publica se toma en no más de 15 días”, advierte Igarzábal. A grosso modo, los alquileres solicitados por un perfil ABC1 se hacen mayoritariamente en dólares y promedian precios de entre US$700 y US$750 mensuales por un dos ambientes y entre US$1000 y US$1300 por un tres ambientes con cochera. Sin embargo, las inmobiliarias que ofrecen alquileres en pesos en la zona señalan que, en líneas generales, un monoambiente en un edificio de 15 años pide desde $90.000 a $100.000 al mes, un dos ambientes desde $160.000 y un tres ambientes a partir de los $230.000.

En cuanto a las expensas, el costo de los inquilinos varía en función de las amenities del edificio. Sin embargo, a modo de ejemplo, en un edificio de 15 años de antigüedad con seguridad las 24 horas los valores rondan los $53.000 mensuales.

Efecto derrame

Frente al posicionamiento de “La isla” y la escasez de tierras para desarrollar, la revalorización de la zona propició el crecimiento de los alrededores. “Mientras que en ´La Isla´ son casi todas torres sin edificios entre medianeras, su alrededor quedó como una zona de casas. Hubo derrame de desarrollo hacia la calle Corrientes de edificios más chicos y sencillos cuyos valores están un 10% por debajo de los de ´La isla´”, señala D´Aria.

Según D´Aria, el nuevo desarrollo de la zona se vio favorecido por el crecimiento del Puerto de Olivos: “La gente que quizás miraba ´La isla´ hace 10 años, hoy mira al puerto. Ambas zonas separadas por apenas 300 metros son competencia y se retroalimentan a la vez, por ejemplo con las oficinas que hay sobre la Avenida del Libertador y los nuevos proyectos”.

Coincide Igarzábal, quien dice que “cuando se agotaron los terrenos en ´La Isla´ se estableció un nuevo código de edificación en el puerto de Olivos y desde hace ocho años que hay mayor construcción y se desarrollan más torres entre medianeras en el corredor del puerto”, y aclara que se hicieron edificios de vivienda y oficinas.

En el caso de “La isla”, lo que la hizo más fuerte a la vez es lo que la debilitó. “Al haberse desarrollado tantos edificios en el puerto, muchos departamentos se quedaron sin la vista al río que tenían 15 años atrás. Entonces, el que busca vista ahora va a la zona del puerto”, añade Igarzábal. Esto se traduce en los precios y según el especialista dado que los edificios cercanos al río son más nuevos y gozan de mejores vistas promedian precios entre un 10% y un 15% más costosos que los otros. En concreto, los departamentos promedian entre US$3500 y US$4000 el metro cuadrado en los edificios más exclusivos y los de “La isla” entre US$2800/m² y US$3500/m² En cuanto a la oferta más antigua, los valores descienden a US$2200 el metro cuadrado para edificios construidos hace más de 30 años. “Los compradores que eligen estos deciden vivir en edificios sin amenities, sin vistas y con estructuras antiguas pero con las ventajas de la zona”, concluye.

Además de viviendas, oficinas

Para complementar esa variada oferta residencial, otro desarrollo que creció fue el de oficinas. “A raíz de la pandemia, las empresas que estaban en microcentro empezaron a ver si podían migrar para zona norte y desde el puente de la General Paz hasta la zona del puerto por la Avenida del Libertador, se nota que hubo un crecimiento”, destaca Leonor Achával, de Achával Cornejo.

En cuanto a este mercado, Tejedor de Toribio Achával opina que no abunda la cantidad de lugares donde trabajar. En ese sentido, señala que no hay muchos proyectos en la zona y los que se ejecutan son para oficinas AAA dado el alto costo de los terrenos.

Por ejemplo, a pocos metros de la estación de tren de Olivos se encuentra cercano a terminar la obra el edificio comercial Lumiere, desarrollado por Salaya Romera, donde las oficinas AAA con vista al río de una superficie de 69.25 m² se comercializan a US$228.000 y las más amplias de más de 200 metros cuadrados a US$668.000, con la opción de pagar un anticipo del 30% en dólares y 36 cuotas pesificadas más seis refuerzos semestrales actualizables por CAC.