¿Cómo se explica?: el sueldo no alcanza pero cada vez se necesitan menos años de ingresos para comprar un departamento

El informe anual Real Global Estate Bubble Index, elaborado por el banco suizo UBS, analiza el riesgo de burbuja inmobiliaria en las principales ciudades del mundo. Entre los indicadores clave destaca el esfuerzo salarial, que mide los años de ingresos necesarios para que un trabajador promedio del sector servicios pueda adquirir un departamento de 60 m² cerca del centro urbano. Este índice no solo evalúa riesgos del mercado inmobiliario, sino que también permite comparar la accesibilidad a la vivienda entre distintas ciudades.

Si bien el índice de UBS no incluye a Buenos Aires, Reporte Inmobiliario aplicó la misma metodología para integrar a la capital argentina en el ranking. Los resultados revelaron una mejora significativa para 2024, al destacar que el tiempo necesario de ingresos dolarizados para comprar una vivienda en Buenos Aires se redujo un 47%, pasando de 19 años a solo 10 años de sueldos promedio en solo 12 meses. Este cambio se debe, en parte, a una variación en la cotización del dólar, una mejor rentabilidad en el alquiler y a un mercado que comienza a reactivarse con el crédito hipotecario.

Buenos Aires y una mejora notable en la accesibilidad

El valor promedio de un departamento que se tomó fue el informado por Remax/Ucema/ Reporte Inmobiliario del mes de octubre en Buenos Aires (US$1998/m²), lo que sitúa el costo de una unidad tipo de 60 m² en aproximadamente US$119.880. Al cruzar este dato con los ingresos promedio registrados en el momento de elaborar el informe, el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables) de septiembre 20204 era de $1.075.145,08 y dolarizados según la cotización MEP de ese momento, el esfuerzo salarial bajó un 47% respecto al año pasado. Este cambio refleja una notable apreciación del salario medido en dólares.

José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, explicó a LA NACION los factores detrás de esta mejora: ”La evolución diferencial del tipo de cambio respecto al salario fue clave. Si bien los precios de las propiedades aumentaron, el salario registrado creció más en dólares debido a la estabilidad relativa del dólar MEP en comparación con la inflación local. Esto mejoró significativamente la accesibilidad a la vivienda. El crecimiento del salario dolarizado es el principal motor de la mejora en la relación entre ingresos y precios de las propiedades”. A modo de ejemplo: quien ganaba $1.000.000 a fines de diciembre de 2023 con un dólar blue a $1200, su ingreso dolarizado era de US$833. Si ese mismo trabajador hoy percibe $1.500.000 con el dólar blue a $1100, su ingreso dolarizado creció a US$1300.

El impacto del alquiler y el crédito hipotecario

El tiempo del ingreso necesario para adquirir una propiedad en Buenos Aires experimentó una notable mejora. En 2023, se requerían 19 años de sueldos promedio para comprar un departamento, mientras que en 2024 se redujo a solo 10 años. Rozados explicó que, aunque históricamente el mercado local no se basaba en el crédito hipotecario, esta tendencia está cambiando. “Por primera vez en años, el crédito comienza a tener un impacto. Aunque todavía es incipiente, representa un motor adicional que podría potenciar el acceso a la vivienda, especialmente si se mantienen las condiciones macroeconómicas actuales”. En octubre de 2024, el 16% de las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires se realizaron con crédito hipotecario, un salto considerable respecto al 4% del mismo mes del año anterior.

“Hoy realmente es posible comprar un departamento de 40 a 45 metros cuadrados con dos ingresos promedio solicitando un crédito hipotecario”, señaló Rozados, destacando que, aunque el crédito está comenzando a jugar un rol clave, el mercado ya se encontraba activo debido a los precios más accesibles. Si la estabilidad económica persiste, es probable que el crédito continúe creciendo y se convierta en un factor decisivo en la compra de viviendas.

Rozados señaló que, aunque el mercado local históricamente no se ha basado en el crédito hipotecario, esta tendencia está cambiando: “Por primera vez en años, el crédito hipotecario comienza a tener un impacto. Aunque todavía es incipiente, representa un motor adicional que podría potenciar el acceso a la vivienda, especialmente si se mantienen las condiciones macroeconómicas actuales”.

Otro aspecto evaluado es el tiempo necesario para amortizar el costo de compra a través del alquiler. En Buenos Aires, este indicador se redujo de 23 a 17 años gracias a una mejor rentabilidad en el último año, según Reporte Inmobiliario.

Un futuro más prometedor

Consultado sobre las perspectivas a largo plazo, Rozados se mostró optimista: ”Si la estabilidad macroeconómica se mantiene y las líneas de crédito hipotecario siguen expandiéndose, más personas podrán acceder a una vivienda propia. Esto no solo dinamizaría el mercado inmobiliario, sino que también reduciría la dependencia del alquiler”.

“Si vos tenés la decisión de comprar la propiedad, sea para invertir o sea para uso propio, mi recomendación sería que no la demores demasiado. Si vas a sacar un crédito hipotecario, tomate tu tiempo para analizarlo, tené en cuenta que ese crédito hipotecario es asumir la responsabilidad de que es una deuda que no se te va a licuar”, concluyó.

Aunque Buenos Aires aún enfrenta desafíos en términos de ingresos y acceso al crédito, los avances recientes marcan una dirección positiva. Con una mejora en los indicadores de esfuerzo salarial y amortización por alquiler, la ciudad parece posicionarse mejor en el contexto global. ¿Será este el comienzo de un cambio sostenido en el acceso a la vivienda para los porteños? El tiempo lo dirá.

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