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Cuánto rinde un alquiler de departamento frente a otras inversiones en abril 2025
En el actual contexto global, ¿el real estate vuelve a posicionarse como un refugio de valor frente a otros instrumentos financieros?
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LA NACIONCandela Contreras
En medio de un contexto de completa incertidumbre y volatilidad por el revuelo en los mercados globales -con impacto en los bonos, acciones y criptomonedas-, luego de que Estados Unidos anunciara medidas arancelarias a la mayoría de los países, muchos inversores comenzaron a preguntarse dónde conviene colocar sus ahorros y salieron a buscar alternativas más rentables.
“La mayoría busca hoy refugiar el valor de sus ahorros y tener seguridad”, señala Jonatan Kon Oppel, experto en finanzas y educación económica. “Cayeron las inversiones más riesgosas y hubo más demanda por inversiones más conservadoras”, agrega.
Esa tendencia, sin embargo, no es homogénea. “La forma de invertir depende mucho de cada persona: alguien que está retirado va a priorizar liquidez y seguridad, mientras que alguien joven que piensa ahorrar por los próximos 20 años buscará rentabilidad. Por eso, la inversión ideal para cada uno es diferente”, destaca Kon Oppel.
Sin embargo, en estos momentos de turbulencia muchos inversores vuelven a mirar al real estate como una de las opciones más estables para proteger sus ahorros. “En tiempos de crisis, los activos inmobiliarios han mantenido retornos atractivos y estables”, afirma Ramiro Juliá, CEO de Americas Capital.
El rendimiento del alquiler
En marzo, de acuerdo a Zonaprop, la relación alquiler/precio subió y se ubicó en 5,26% anual. Actualmente, se necesitan 19 años de alquiler para repagar la inversión inicial, un 11,2% menos de lo requerido hace un año atrás.
“Hay barrios donde el combo entre precio de compra bajo y alta demanda de alquiler hace que la rentabilidad suba fuerte”, dice Ezequiel Wierzba, CEO de Clicks Aparts, y agrega: “Si elegís bien la zona y la propiedad, el alquiler sigue siendo una gran forma de cuidar tu plata, generar ingresos y apostar a largo plazo en algo concreto”.
Lugano y Nueva Pompeya encabezan el podio de barrios con mejores opciones para los inversores que buscan renta, con un retorno del 8% cada uno. Parque Avellaneda completa el podio, con una renta del 7,5%. En contrapartida, Puerto Madero, Palermo y Belgrano son los barrios con la rentabilidad más baja, con un 3,6%, un 4,2% y 4,3%, respectivamente.
En números concretos, el valor promedio del alquiler de un monoambiente en la ciudad de Buenos Aires es de $509.943 mensuales. En tanto, un departamento de dos ambientes se alquila por $604.905 por mes, mientras que un tres ambientes alcanza los $813.274 mensuales.
El alquiler frente a otras inversiones
El ladrillo fue históricamente visto como un refugio de valor. Según Soledad Balayan, analista del mercado inmobiliario y titular de Maure Inmobiliaria, “este es un buen momento para volver al mercado de alquiler”.
“Los propietarios que con la ley de alquileres -sancionada en julio de 2020 y derogada en diciembre de 2023- querían vender sus inmuebles, ahora quieren volver a alquilar. Ven al ladrillo más rentable y más tranquilo que lo financiero, que puede ser más volátil”, explica. Hoy, asegura, “volvimos a una rentabilidad del 5% bruto anual”, y aunque admite que hay riesgos –como la posibilidad de elegir mal al inquilino–, destaca que “los contratos se ajustan por inflación” y que “a futuro es un activo que podés dejar a tus hijos”.
Kon Oppel coincide en que el rendimiento bruto ronda entre el 5% y 6% anual en dólares, tomando datos de Zonaprop y de Informe Inmobiliario, pero advierte que esa cifra no contempla gastos de mantenimiento, impuestos y costos de entrada y salida como escribanía o comisiones. “Cuando se tiene en cuenta todo eso, la rentabilidad es menor”, remarca.
En contraste, explica que “hoy los bonos de empresas argentinas rinden entre 7% y 8% anual en dólares, y los del Gobierno superan el 10%”. Para quienes buscan diversificación global, hay bonos internacionales con tasas similares pero menor riesgo local.
Ventajas y desventajas de cada opción
Invertir en ladrillos
“La ventaja del ladrillo es que da una renta mensual, lo cual es útil para personas que buscan ingresos constantes. Y suele acompañar la inflación local”, dice Kon Oppel. Pero resalta que “es muy caro entrar y salir de esta inversión, y se necesita mucho capital para diversificar”. Además la inversión en ladrillos no es líquida.
Balayan subraya otro punto clave: “El inversor tradicional del ladrillo no necesita grandes conocimientos técnicos. Es algo más generacional y cultural. El mercado financiero requiere un saber técnico más complejo”.
“Cuanto mayor es la brecha con el oficial, más lejos estás del dólar MEP y la rentabilidad tiende a bajar”, advierte el CEO de Americas Capital, quien suma una visión más global. “Estamos en una época de súper turbulencia. En el mundo, cuando hay inestabilidad, la gente se refugia en el oro o en el ladrillo. El oro es el activo más buscado globalmente, y luego el real estate, dependiendo del mercado puntual”.
Según explica, en Estados Unidos –país que hoy genera parte de esta turbulencia global– el comportamiento de los inversores también está condicionado por las tasas de interés. “Si las letras del Tesoro rinden 5%, muchos prefieren quedarse tranquilos con eso. Pero si, como se espera, la recesión obliga a bajar las tasas, el refugio financiero dejará de ser tan atractivo y veremos una migración al real estate”, anticipa.
“Hace tres años que se invierte poco en ladrillos por el alto costo del dinero, pero la demanda por vivienda y oficinas sigue. Creo que se viene un nuevo ciclo expansivo: los activos Core -inversiones inmobiliarias seguras y estables, que son de bajo riesgo- sin apalancamiento (sin crédito o deuda) dejarán un 6-7% anual, y con apalancamiento podrían llegar al 10% en activos clase A”, proyecta Juliá.
En Argentina, el CEO de Americas Capital también detecta una migración de capitales hacia el real estate. “El Banco Central dejó de prestarle al Gobierno, ahora le presta al sector privado y eso empuja hacia negocios genuinos. Las acciones y bonos vienen en caída, por eso veo que los inversores están yendo hacia activos más duros y seguros”, afirma.
Sin embargo, aclara que “las rentas no son tan buenas porque los salarios están deprimidos y la pesificación por la brecha es muy desfavorable”. Aun así, el mercado local, según Juliá, se encuentra en condiciones favorables: “Vamos hacia un crecimiento lento pero positivo. No espero un boom, pero sí una suba moderada de precios. Se viene un ciclo expansivo para el real estate, y con el ‘liberation day’ (con la nueva política arancelaria de Trump), más todavía”.
En definitiva, concluye: “Mientras el mundo va al oro, el argentino va al dólar en las épocas de inestabilidad".
Invertir en bonos y acciones
A diferencia del ladrillo, “los instrumentos financieros permiten invertir y desinvertir con bajo costo, y en múltiples activos y países. Además, podés colocar desde montos bajos y hasta vender una parte. En real estate no podés vender el 3% de un departamento”, resume Kon Oppel.
En el cortísimo plazo, los instrumentos financieros sufren la volatilidad. “En los últimos días cayeron las acciones y los bonos, por lo cual hoy estarías mejor habiendo tenido dólares bajo el colchón que hace 10 días. Pero si invertiste hace unos años, ganaste más con acciones y bonos que con los dólares”, sostiene Kon Oppel.
Y advierte: “Los dólares sin invertir pierden valor todos los años con la inflación. Las acciones y bonos, si los mantenés por suficiente tiempo y diversificás, siempre protegieron el valor adquisitivo y el crecimiento de los ahorros”.
El especialista explica que las acciones del mundo están más baratas que hace unos días, y los bonos ofrecen tasas de interés mejores. Lo que está pasando en el mundo ayuda a aquellos que disponen de dinero para invertir. Además, “la reciente volatilidad le enseña qué tipos de movimientos puede ver en su cartera de inversiones de largo plazo”.
Por lo que, aquellos que tienen ahorros que no van a usar por los próximos años, “ahora pueden aprovechar para invertir pudiendo obtener mejores rendimientos durante los próximos años”. Pero, es necesario entender que el próximo año los bonos y las acciones podrían o no caer y que esto es imposible saberlo.
“Quienes vayan a mantener sus inversiones por varios años, pueden obtener buenos rendimientos y hacer crecer sus ahorros para objetivos importantes que tengan”, asegura Kon Oppel, y agrega: “Esto no significa que comprar cualquier acción o bono sea seguro. Pero invertir en forma diversificada en numerosas acciones y bonos, siempre protegió el valor de los ahorros y los hizo crecer”.
La volatilidad cambiaria y las propiedades
¿Cómo influye la volatilidad cambiaria en la decisión de invertir en propiedades? Los especialistas concuerdan en que este es un punto que puede afectar a los posibles compradores de una propiedad, principalmente a aquellos que decidan tomar un crédito hipotecario porque las propiedades se venden en dólares, pero los préstamos se otorgan en pesos. Este es el punto clave que puede dejar a una persona fuera de la posibilidad: si el dólar sube, se necesitarán más pesos para acceder.
Cuando el dólar se mantiene estable y el valor de las propiedades en dólares no se mueve demasiado, el salario en pesos puede ir ganando algo de terreno en términos relativos. Es decir: cada vez se necesita menos sueldo (o menos dólares) para llegar a una propiedad. Pero cuando el dólar sube, todo se da vuelta.
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