Suba del dólar: las consecuencias inesperadas en los créditos hipotecarios
En los últimos días, el MEP subió más del 10% y complica a los posibles tomadores de los préstamos hipotecarios
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Para LA NACIONCandela Contreras
Durante los últimos meses, los créditos hipotecarios habían empezado a cobrar mayor protagonismo gracias a un contexto de cierta estabilidad cambiaria y salarios en pesos que, al menos de forma nominal, corrían más rápido que el valor del metro cuadrado de los inmuebles en dólares: en enero de 2025, el índice de salarios se incrementó 2,9% mensual -de acuerdo a los datos del INDEC-, contra un m2 que aumentó un 0,6% en el mismo mes -según Zonaprop-. Esta distinción es importante porque no hay que olvidar que en la Argentina los inmuebles se venden en dólares, pero los préstamos de los bancos se otorgan en pesos y se ajustan mes a mes en UVA.
Pero, este equilibrio era frágil. En el último mes, el dólar MEP -la cotización que se utiliza en las operaciones con crédito hipotecario- subió más del 10% y dejó fuera de juego a muchos que estaban a punto de firmar porque los bancos tardan entre 30 y 40 días desde que se solicita el crédito hasta que se entrega el dinero. Un caso concreto es el de una persona que ya había señado la propiedad que iba a comprar con un préstamo y, a raíz de la suba, desistió de la operación.
La mayoría de las entidades financian hasta el 75% del valor total de la propiedad en pesos, siempre que la cuota inicial no supere el 25% de los ingresos del solicitante. Por eso, cuando el dólar aumenta, se necesitan más pesos para comprar la misma propiedad y, como consecuencia, el porcentaje que representa la cuota en el salario será mayor, generando que personas que antes calificaban no puedan hacerlo.
Una alternativa para quienes el aumento de la cuota, debido a las fluctuaciones cambiarias, los deje afuera, es ampliar el anticipo en dólares. Los bancos exigen que sea el 25%, pero una salida es desembolsar más dinero de entrada para que lo que resta financiar en pesos sea menor, pero vale aclarar que “no todos tienen ese dinero bajo el colchón”.
“El crédito hipotecario estaba sostenido por la estabilidad del dólar. En cuanto el MEP se movió, se rompió la ecuación”, resume Federico González Rouco, economista especializado en vivienda. A eso se suman dos elementos adicionales: la suba de las tasas de los créditos hipotecarios (no solo las ofertadas -hoy están en 7,5% en promedio-, sino principalmente las contratadas -5,6% en promedio-) y un aumento del valor del metro cuadrado. La combinación encarece los préstamos y exige más ingreso o más dólares ahorrados.
Sin dejar pasar el contexto global actual que genera incertidumbre en el impacto que pueda tener en la economía local. “La incertidumbre global o regional suele disparar la demanda de dólares, lo que complica aún más cualquier esquema de crédito en moneda local atado al dólar, como los hipotecarios que tienden a utilizar el MEP para acceder a los dólares de forma inmediata para comprar la propiedad”, explica Alan Daitch, CEO de Tasa Tasa.
El efecto del dólar en los créditos
Cuando el dólar se mantiene estable y el valor de las propiedades en dólares no se mueve demasiado, el salario en pesos puede ir ganando algo de terreno en términos relativos. Es decir: cada vez se necesita menos sueldo (o menos dólares) para llegar a una propiedad. Pero cuando el dólar sube, todo se da vuelta.
“Como el valor del metro cuadrado está en dólares, un salto del 10% en el tipo de cambio implica que, en pesos, ese m² cueste 10% más. El problema es que los bancos no prestan más, entonces ese 10% extra lo tiene que cubrir el comprador: o tiene más sueldo, o tiene más dólares ahorrados. Ninguna de las dos cosas es fácil de conseguir”, dice el economista de la consultora Empiria.
Sobre esto concuerda Daitch: “La suba del MEP se combina con la suba del m2 (por expectativas o inflación) y con el encarecimiento de la cuota si suben las tasas, entonces el ingreso necesario para calificar sube también. Es un efecto dominó que puede dejar a muchas personas afuera".
¿La suba del MEP te puede dejar afuera del crédito, aun cuando ya tenías parte del dinero comprometido? La respuesta es sí. “Si la diferencia entre lo que te da el banco y lo que necesitás se amplía de golpe por la suba del dólar MEP, te podés quedar corto. Es un riesgo real que se acentúa ante este tipo de saltos de la cotización”, dice el CEO de Tasa Tasa. Y agrega que: “Con el salto del MEP y una recomposición salarial que no queda claro si seguirá acompañando, la ventana de los créditos como una buena alternativa corre riesgo de cerrarse. Volveríamos a una lógica donde el acceso está más condicionado por el acceso al dólar que por la capacidad de pago en pesos. Se vuelve más elitista, en cierto punto”.
A pesar de que es un momento en el cual es necesario que el futuro tomador esté más atento a los cambios en la economía local, Daitch dice que “aun es temprano para saber si esto no fue solo una turbulencia y los ingresos pueden continuar su vía de recomposición”.
El impacto de la suba de las tasas
En paralelo, también subieron las tasas de interés. No solo las que publicitan los bancos, sino también la tasa promedio contratada, que viene aumentando a un ritmo de 0,2 puntos por mes. Hoy se ubica en torno al 5,6% efectiva anual, aunque el Banco Nación, que mantiene una tasa del 4,5%, concentra una porción importante del mercado por su competitividad. “Es el que está traccionando la mayor parte de las solicitudes por tener una de las tasas más competitivas del sistema”, concuerdan los especialistas.
Sin embargo, los analistas coinciden en que la tasa no es hoy el principal obstáculo. “Si la tasa sube, podés cambiar de banco o ajustar el plazo. No es sencillo, pero hay herramientas. El problema es cuando se mueve el dólar: eso es un factor que puede pinchar el crédito de forma directa”, sostiene González Rouco.
“El crédito hipotecario es muy sensible al equilibrio. Se trata de operaciones en el límite: no estamos hablando de gente con sobra de ingresos, sino de personas que hacen cuentas muy ajustadas. Cuando ese equilibrio se rompe, la demanda se retrae enseguida”, explica el economista.
Pero, además de la suba de tasas promedio contratada, también subieron las ofertadas por las entidades: de los 24 bancos que ofrecen créditos hipotecarios, 12 de ellos decidieron elevarlas, lo que encarece aún más el acceso a la vivienda. Los analistas del mercado señalan que esta tendencia responde a la necesidad de las entidades financieras de frenar de alguna manera la demanda frente a que su capacidad prestable es limitada. “Con una tasa inferior, califica más gente, pero los bancos no tienen el fondeo necesario para que esto ocurra, por eso suben las tasas”, explica José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario.
El mercado hipotecario argentino es todavía incipiente. El stock actual ronda los US$200 millones en promedio, una cifra baja para un país del tamaño y las necesidades habitacionales de Argentina. Muchos de los créditos otorgados en los últimos meses se apoyaban en la percepción de que el dólar no se iba a disparar. Hoy esa confianza está en revisión.
Pese a la coyuntura, ¿el real estate argentino sigue siendo una buena oportunidad para quien pueda entrar? La respuesta que dan los especialistas es sí. “Para quien ya tiene los dólares y puede comprar sin depender del crédito, sigue siendo un buen momento”, aseguran.
“Los precios en dólares siguen bajos en comparación histórica. Además, si el crédito sobrevive a esta coyuntura y se normaliza, los precios pueden empezar a subir y ahí gana el que entró antes. Pero es un juego que hoy solo pueden jugar quienes ya están líquidos o tienen espalda financiera. El acceso masivo todavía está muy limitado”, suma Daitch.
Sobre esto concuerda González Rouco: “Los inmuebles todavía no subieron como van a subir. Es una propiedad que sigue subvaluada, y si podés meterte, hacelo. No se le puede poner precio a la seguridad de tu casa”.
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