Cuánto va a aumentar el alquiler en diciembre y enero para los inquilinos y cuánto perderán los propietarios

Sea por actualización o por nuevo contrato, hoy es casi utópico alquilar un departamento por menos de $200.000. Hace un año, los dueños de departamentos de dos ambientes pedían cerca de $93.000 en la ciudad de Buenos Aires, según Zonaprop.

Los inquilinos que en ese momento firmaron un contrato de alquiler de tres años por este precio bajo la ley 27.551 sancionada en 2020, acordaron actualizar el valor una vez por año. Los primeros días de diciembre, el precio del alquiler se ajustará un 128%, que dejaría el valor congelado por un año en $212.040 para quienes empezaron pagando $93.000.

Ese porcentaje de ajuste aplica para los contratos que se actualicen en los primeros días del último mes del año. En caso de tener que realizar el ajuste más adelantado diciembre, enfrentarán subas que podrían llegar hasta el 136%, según estima el economista Federico González Rouco. En vistas al año que viene, calcula que los ajustes podrían llegar a ser del 145% para fin de enero.

El cálculo sobre los contratos en curso iniciados antes de octubre 2023 se hace en base al Índice de Contratos de Locación (ICL), indicador formulado por el Banco Central que toma como referencia en partes iguales el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). Un dato no menor es que la fórmula de dicho índice está desfasada porque utiliza los datos de dos meses atrás. Es decir que para actualizar los contratos en diciembre, el índice se elabora con los datos de inflación y sueldos de octubre.

La odisea de buscar departamento

Si bien pagarán más del doble, la situación se complica aún más para quienes por emanciparse o simplemente mudarse salen a buscar un nuevo alquiler. Un contexto donde la escasez pone en peligro de extinción al mercado formal de alquileres, con menos de 1000 unidades publicadas. “Durante octubre, quien buscaba alquilar o recambiar su actual locación en Buenos Aires, sólo encontraba 158 opciones de monoambientes, 262 departamentos de dos ambientes, 103 de tres y apenas nueve de cuatro ambientes, en toda la extensión de la geografía de la ciudad”, analiza un informe de noviembre de Reporte Inmobiliario que releva las bases de datos propias de la entidad.

Esa falta de oferta dispara los precios por encima de la inflación y el ICL, por lo que la barrera de acceso cada vez es más alta y difícil de atravesar.

En el último año, de noviembre 2022 a noviembre 2023, ”los aumentos acumulados fueron de 275% para los monoambientes porteños, de 300% para las unidades de dos ambientes y de 261,9% para los de tres ambientes, en todos los casos superando la inflación interanual que a octubre ascendió al 142,7%, según el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec)”, señaló un informe difundido por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO).

En ese sentido, la entidad precisó que el precio medio actual para las unidades en la ciudad son:

• Monoambientes: $225.000
• Dos ambientes: $280.000
• Tres ambientes: $380.000

Estos valores cubren el 52,14% y 38,42% del salario mínimo respectivamente según tipologías, de acuerdo al CESO.

Los precios de los alquileres de departamentos en la ciudad de Buenos Aires registraron en noviembre incrementos de entre 21,7% y 26,7% mensual, según la ubicación y la cantidad de ambientes, de acuerdo con el relevamiento

El CESO destacó que “en la ciudad de Buenos Aires, los altos precios impiden a gran parte de la población alquilar siquiera un monoambiente medio, empujándoles hacia zonas con infraestructura y servicios de menor calidad”.

Un panorama engorroso para el propietario

El panorama de aumentos se amplía cuando entra en juego la nueva modificación a la ley de alquileres, sancionada en octubre de este 2023. La misma dispone que los contratos se ajusten cada medio año en base al coeficiente Casa Propia, el mismo que se utiliza para el programa Procrear.

Daniel Bryn, creador del monitor inmobiliario Invertire, muestra la pérdida que le generará al propietario la nueva fórmula para ajustar los alquileres. Al igual que al comienzo de la nota, toma como referencia un alquiler realizado el 1 de diciembre del 2022 y analiza a cuánto se actualizaría hoy, usando de referencia un alquiler de $100.000.

• Si se actualizase por el ICL del Banco Central el precio pasaría a ser $219.495.
• Si se ajustase por inflación (Indec), se elevaría a $242.660.
• Si se actualizase según los salarios (Indec), la cuota mensual se elevaría a $232.034
• Si se ajustara por el Índice de Precios Mayoristas (INDEC), el precio pasaría a ser $241.689
• Si se actualizara por Casa Propia, como lo harán los contratos firmados después de octubre del 2023 a partir de abril, el nuevo monto sería de $184.401.

La lectura del especialista es que “claramente este índice de Casa Propia perjudica al propietario en comparación con la inflación, el ICL, los salarios, Precios mayoristas, etc”. Los números evidencian una pérdida para el propietario, que podría traducirse en una mayor crisis de escasez dada la baja en la rentabilidad.