Departamentos usados: registran la mayor caída de precios en 15 años

Los valores de venta en dólares de los departamentos usados en Capital Federal siguen en baja: en el último trimestre se registró el descenso de precios más fuerte en 15 años. En números, los valores en dólares de los departamentos usados de dos y tres ambientes mostraron una merma promedio del 6,7% durante el último trimestre y del 16,7% en su comparación interanual, según un informe realizado por la consultora Reporte Inmobiliario. “Hasta el año pasado, cuando hacías esta comparación interanual, la baja no era de dos dígitos. Recién este año se está dando una caída de esa magnitud, que es cerca del 17%. Pero tal vez no sea tampoco la caída que por precio haga revitalizar al mercado”, aclara José Rozados, director de la consultora.

Si se tiene en cuenta que la entidad realiza el mismo relevamiento desde el 2005, este trimestre se consolidó como aquel de mayor caída. Para remontarse a una cifra similar por fuera del 2020, el único trimestre que destaca por sus variaciones negativas es el de febrero de 2014, con el -4,1%.

Luego del pico de los valores de venta en dólares que registraron las propiedades usadas ofertadas en febrero de 2019, con un valor promedio de US$ 2400/m2, los precios revirtieron su tendencia y comenzaron un recorrido descendente, acumulando un hundimiento del 22,09% desde aquel entonces.

En ese sentido, el valor del metro cuadrado promedio para las viviendas usadas para calidad estándar, sin amenities, se ubicó en los US$ 1870/m² durante noviembre, cuando el mismo mes de 2019 la cifra rondaba los US$ 2245/m², y en 2018 los US$ 2349/m².

Una sumatoria de razones

Desde el sector inmobiliario señalaron que las razones sobre por qué los inmuebles se están ajustando a la baja van más allá de la pandemia. La caída de la actividad económica desde el 2018, la devaluación de la moneda, el aumento de las tasas de interés y el fin de la oferta de los créditos hipotecarios, son algunos sucesos que explican este comportamiento.

“Otro factor es la sobreoferta de producto que se da hoy en el mercado. Muchos queriendo vender y pocos queriendo comprar. Por simple ley de oferta y demanda, los precios caen. Por eso creemos que mientras el mercado no de señales de recuperación, los precios se mantendrán a la baja aunque ya llegaron a un nivel más estable”, analiza Mateo García, gerente de administración de Toribio Achaval, en diálogo con LA NACION.

La caída de la actividad económica, la devaluación de la moneda, el aumento de las tasas de interés, el fin de la oferta de créditos hipotecarios, la sobreoferta de producto actual, son algunas de las causas de esta caída en los precios de los inmuebles.

Si se evalúa barrio por barrio, Caballito y Saavedra fueron los que registraron el mayor ajuste de valores de cierre, ambos del 26,5%. En sentido contrario, la menor caída de precios se dio en Once (-7,1%), Villa Urquiza (-7,3%) y Agronomía (-7,8%).

Los vendedores se resisten a bajar precios

Si bien en el último tiempo se registra una tendencia a la baja de precios, desde el sector indicaron que la oferta no muestra signos de tener una flexibilidad aún más profunda. Ante el hundimiento del valor de sus propiedades, solo quienes tienen la necesidad imperiosa de vender aceptan rebajar sus ganancias.

“Hay que ser muy prudentes a la hora de hablar de bajas, ya que no es un mercado homogéneo, hay productos que son más elásticos a las crisis y resisten mejor los avatares del mercado y la economía. Esto quiere decir que no podemos generalizar el sector en un porcentaje único, sería injusto e irresponsable”, aclara García. Igual, reconoce que hay una tendencia marcada a la baja. De hecho, según sus registros se observan descensos de entre 10% y 18% entre los valores de publicación y los de cierre, en la comparación con los números de los tiempos de prepandemia. “Aunque depende de las características individuales de cada producto, como la ubicación, las dimensiones, tipologías, servicios disponibles y la necesidad personal del vendedor”, aclara el ejecutivo de Toribio Achával .

En el caso del segmento premium, conocido por resistir a las crisis, hubo operaciones con ofertas de hasta un 20% menos del precio en dólares. Sin embargo, desde Ocampo Propiedades remarcan que tal comportamiento se dio en casos puntuales, ya que los propietarios e inversores del sector prefieren esperar a la recuperación del mercado.

“Históricamente el segmento premium es un resguardo de valor para el argentino, el ladrillo es un activo que le permite refugiar su dinero. Al estar dolarizado, es una manera de convertir los pesos en dólares de una forma conservadora. Por lo tanto, al no haber otras alternativas de inversión más atractivas en este momento, los propietarios prefieren retirar de la venta aquellos inmuebles que no convalidan con los valores de hoy”, remarca Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.

A continuación, el valor promedio de venta barrio por barrio y cuál fue la variación según el relevamiento realizado por Reporte Inmobiliario:

• Agronomía US$ 2130 (-7,8%)
• Almagro US$1785 (-15,4%)
• Barracas US$1630 (-22,9%)
• Barrio Norte US$ 2520 (-22,1%)
• Belgrano C US$ 2325 (-24,4%)
• Belgrano R US$ 2330 (-23,1%)
• Boedo US$ 1805 (-18,5%)
• Caballito US$ 1885 (-26,5%)
• Colegiales US$ 2185 (-17,1%)
• Congreso US$ 1775 (-11,9%)
• Constitución US$ 1320 (-21,4%)
• Chacarita US$ 1995 (-15,8%)
• Flores US$ 1575 (-22,6%)
• Floresta US$ 1520 (-22,1%)
• La Boca US$ 1280 (-24,5%)
• Liniers US$ 1585 (-12,9%)
• Mataderos US$ 1560 (-18,8%)
• Montserrat US$ 1620 (-17,6%)
• Núñez US$ 2275 (-15,4%)
• Nueva Pompeya US$ 1405 (-15,9%)
• Once US$ 1570 (-7,1%)
• Parque Avellaneda US$ 1595 (-13,6%)
• Parque Chacabuco US$ 1710 (-10,2%)
• Parque Patricios US$ 1605 (-12,8%)
• Palermo US$ 2435 (-19,5%)
• Paternal US$ 1870 (-10,1%)
• Recoleta-Retiro US$ 2610 (-17,3%)
• Saavedra US$ 1915 (-26,5%)
• San Cristobal US$ 1686 (-12,5%)
• San Nicolas US$ 1880 (-12,8%)
• San Telmo US$1795 (-15,5%)
• Villa Crespo US$ 1935 (-15,3%)
• Villa del Parque US$ 2015 (-9,2%)
• Villa Devoto US$ 2030 (-13,1%)
• Villa Pueryrredón US$ 2015 (-9,6%)
• Villa Urquiza US$ 2155 (-7,3%)