Dólar imparable: cómo impacta la suba del blue en la construcción, los alquileres y en los precios de las propiedades

En un comienzo de semana convulsionado tras la renuncia de Martín Guzmán al ministerio de Economía y el alza desenfrenada del dólar blue, que arrancó el día lunes con la nueva ministra Silvina Batakis a $41 más arriba que el viernes anterior -el último día de Guzmán-, la incertidumbre crece en todos los sectores económicos ante el escenario de inestabilidad cambiaria mientras se conforma el nuevo gabinete.

Dentro del sector inmobiliario empezaron a sonar las alarmas respecto a los contratos de alquiler, que según el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central (BCRA), ya proyectaba un ajuste del 58,15% para julio. Además, para los ahorristas en dólares, crecen las dudas sobre cómo afectará el valor de venta del metro cuadrado en el mercado de inmuebles a la vez que vuelve a ampliarse la ventana de oportunidad que genera un costo de construcción más barato en dólares con los ajustes cambiarios.

¿Es momento de vender? ¿Y de comprar? ¿Qué pasa con las obras en construcción? ¿Cómo será el ajuste del Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central (BCRA) en los nuevos contratos de alquiler? Estas son algunas de las preguntas que se generaron en el día de hoy entre los especialistas del sector y los actores involucrados.

Qué pasa con la construcción

Luego de varios meses en los cuales la cotización del dólar se mantuvo estable, una variable que en un contexto inflacionario fue cerrando la ventana de oportunidad para construir que se había generado en plena pandemia, la tendencia alcista del blue que comenzó la semana pasada y se aceleró con la renuncia de Guzmán, puede significar una nueva oportunidad para los ahorristas que cuentan con moneda extranjera.

Hasta fines de la semana pasada, el costo de construir un edificio perdía competitividad en dólares. Desde enero de este año construir un metro cuadrado se encareció, en dólares, un 22,1 %. Es decir, la ventana de oportunidad que se había abierto durante los primeros meses para los desarrolladores argentinos -gracias a una cotización del dólar estable que generó que los costos de construcción de un edificio rozaran los valores más bajos de la serie histórica- comenzó a cerrarse en los últimos meses. “Lo que afectó la subida de costos medidos en dólares fue el contraste de una cotización más estable del dólar desde hace seis meses versus los incrementos en pesos que siguen muy fuertes. Ambos factores generaron ese aumento en moneda dura”, señala Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario a LA NACION.

Ahora, el escenario es otro y con un dólar más alto se abarata el costo de construir un metro cuadrado que hasta el viernes apenas superaba los US$700/m². Un costo que, medido en dólares, resultaba bajo con respecto a la medición histórica, que hasta la semana pasada se ubicaba un 38,6% por debajo de los máximos registrados en 2017.

Un análisis aparte merece cuánto cuesta construir un metro cuadrado de una casa ubicada en un barrio cerrado. En este caso, los números son más altos que los de construir un edificio de propiedad horizontal. Y el fuerte incremento de costos en pesos -por efecto de la inflación-, sumado a un dólar con cotización estable de los últimos meses, puso fin al veranito que vivieron quienes tenían los billetes en el colchón, por lo menos para viviendas de categoría premium en countries. Según el último informe de Reporte Inmobiliario, el valor del metro cuadrado llegó a los US$1725,63/m² en mayo- teniendo en cuenta la cotización del dólar blue de ese momento- muy por encima del promedio de los US$1200 que venía manteniendo en meses anteriores y cercano al piso máximo de US$1836/m² registrado en la época de los créditos UVA entre 2017 y 2018.

Con este salto del blue se espera que esos valores reflejen una baja en esta tendencia alcista de los precios, aunque lejos del mínimo registrado en 2020, cuando el metro cuadrado llegó a los US$700.

Qué pasa con el valor de venta

En las últimas semanas, los especialistas del sector, brokers inmobiliarios y desarrolladores comenzaron a diagnosticar que los precios de las propiedades habrían tocado piso, a partir de un amesetamiento de los valores de los inmuebles en los últimos meses. Según los datos del “Índice m² real” que elabora Re/Max en alianza con la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA) y Reporte Inmobiliario, hace seis meses que los precios de las propiedades dejaron de bajar.

Con la suba del blue se abre otra incógnita respecto a qué pasará con el valor del metro cuadrado. Por un lado, de acuerdo a las publicaciones realizadas en ZonaProp, el número de viviendas en venta sigue en los máximos históricos, con más de 164.000 propiedades publicadas en Capital Federal. Sin embargo, el número de escrituras, aunque sigue recuperándose, lo hace a ritmo muy lento y todavía lejos de la última etapa de créditos hipotecarios, cuando se registraron casi 6000 operaciones mensuales. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, el mes de mayo registró 2866 escrituras en la compraventa de inmuebles. En el Gran Buenos Aires la recuperación de las operaciones viene siendo más sostenida y levemente mejor que en CABA.

Gómez Picasso indica que los escenarios de devaluación e inestabilidad cambiaria no se reflejan de manera inmediata en los valores del mercado. Pero lo que se observa es una paralización de las operaciones de compraventa.

“Parecería que los precios tocaron piso, no están cayendo. Pero ahora hay que esperar para saber qué va a pasar; todo depende de cuán profunda sea la devaluación. La experiencia indica que cuando hay devaluaciones fuertes el precio de las propiedades no ajustan inmediatamente, tardan meses o años. Venimos de tres años de un ajuste que fue muy paulatino. Lo que sí pasa con los movimientos fuertes del dólar es que se frenan las operaciones de compraventa porque en general el que tiene ahorros cree, muchas veces injustificadamente, que van a bajar los precios y eso no pasa en el corto plazo”, indica el especialista.

Según el index de ZonaProp, el valor del metro cuadrado de un dos ambientes en Palermo en junio llegó a US$2979, con un dólar blue por debajo de los $230. Mientras que el mismo mes en 2020, el valor era de US$3500, cuando el blue rondaba los $160. En tanto, en 2018 –pleno auge de los créditos UVA y con un dólar paralelo que no llegaba a los $30– el metro cuadrado estaba en US$3655.

Qué pasa con los alquileres

El dramático escenario que atraviesa el mercado locatario es cada vez más sombrío. Mientras se demora el tratamiento de los dictámenes para modificar la ley de alquileres, los precios suben y la oferta sufre el desabastecimiento.

La semana pasada, desde el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) aseguraron que la suba de los precios de los alquileres de acuerdo al ICL alcanzará el 58,15% en julio. Así, por ejemplo, quienes iniciaron un contrato en julio del año pasado por $47.047 mensuales, que era el valor promedio que se pagaba entonces en Palermo según ZonaProp, pasarán a abonar $74.404. El monto se encuentra por debajo de lo que cuesta cerrar un nuevo contrato de alquiler hoy en ese barrio porteño ($80.463).

De acuerdo al index mensual que realiza ZonaProp, alquilar un monoambiente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) cuesta $53.993 por mes. Un departamento de dos ambientes y 50 m² se alquila por $64.581 por mes, mientras que una unidad de tres ambientes y 70 m² cuesta $87.931 por mes, en ambos casos, sin considerar el costo de las expensas y otros servicios.

Sin embargo, la situación cambió radicalmente este lunes: con la desenfrenada suba del blue por la salida de Martín Guzmán y la entrada de Silvina Batakis al ministerio de Economía, se encendieron los alertas entre inmobiliarias, propietarios e inquilinos.

¿Cómo impactará en el ICL la suba del dólar paralelo? “Esta suba del dólar va a recalentar la inflación de los próximos meses, por remarcaciones y mayores complicaciones para importar, todo eso hace que la inflación suba. Ese piso más alto de inflación hace que el ICL sea, de base, más alto. Encima, los salarios en algún momento van a tener que acompañar y el ICL sube por los dos canales”, apunta Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.

En tanto, el especialista explica que generalmente, el alquiler se analiza en relación al valor del inmueble, lo que se suele llamar “rentabilidad bruta”. “Con este salto, el alquiler en dólares cae y eso hace que la rentabilidad sea menor. ¿Qué significa esto? Que seguramente veamos un aumento en los alquileres”, advierte.

En cuanto a los nuevos contratos, el escenario es aún menos alentador. Para los especialistas, la falta de previsibilidad respecto al plan económico del Gobierno es un factor que empuja los precios y genera más desabastecimiento en el mercado locativo.

“Este aumento del dólar era algo que tarde o temprano iba a pasar, y los alquileres van a seguir subiendo hasta que no haya estabilidad, pero estamos lejos”, dice Rouco.

Para Gómez Picasso, el problema de los alquileres depende más que nada de la falta de oferta. “Porque la ley no convence y el propietario prefiere sacar las propiedades del mercado. Creo que esto sólo se va a agravar y vamos a un mercado de oferta cero”, afirma.

En la misma línea, el Presidente de la Cámara de Propietarios, Enrique Abatti, considera que hay mucha incertidumbre entre los distintos actores a la espera de definiciones del nuevo gabinete y de las decisiones de la nueva ministra de Economía. “Hoy ya había varios contratos nuevos de locales comerciales para firmar que se suspendieron. Tanto propietarios como inquilinos no saben dónde están parados. Con respecto a los contratos de vivienda, los nuevos directamente ya están aumentando. Si la semana pasada un inmueble partía de la base de $70.000, hoy ya arranca en $80.000″, sostiene.

El letrado señala que el locador teme quedarse retrasado y el inquilino teme pagar de más. “Si el índice del Banco Central da un acumulado de 58% para este mes, y partimos de la base que un contrato que ya estaba inflado entre un 15% y un 20%, porque el dueño había tomado recaudos ante la sanción de la ley 27.551, ya hablamos de un aumento del 78%. por encima de la inflación. Mientras tanto, la ley sigue dando vueltas y sigue perjudicando sobre todo al inquilino”, finaliza.