Donaciones de propiedades: mitos, verdades, siete preguntas clave y las razones por las que el 2022 será un año récord

Las donaciones de inmuebles han ido a contramano del golpeado mercado inmobiliario, que en los últimos meses empezó a experimentar los primeros signos de recuperación, aunque todavía en un escenario muy complicado para el sector. Tal es así que el 2022 ya supera el récord histórico de donaciones que se registró en 2021 en la Ciudad de Buenos Aires: hasta noviembre se contabilizaron 10.633 operaciones. Esto significa un 11% más que en 2021.

Es decir que, en lo que va de 2022, cada 2,8 escrituras de compraventa, hay una donación. Para tomar relevancia del aumento se puede apreciar lo que sucedió en 2007, un muy buen año de operaciones de compraventa de propiedades: en ese caso fueron 7727, una cada 9,5. Mientras que en 2018 - cuando había mucha actividad por crédito y las donaciones eran observables - fue una donación cada 17 escrituras en la Capital Federal.

Además, se trata de un 360% más que en 2020, año de pandemia y con las aplicaciones legales previas a la reforma del Código.

Este dato es clave ya que, con la reforma de 2020, la cantidad de donaciones crecieron a más de 11.000 en 2021 y a pocos días de cerrar 2022, fuentes del Colegio de Escribanos de CABA señalaron a LA NACION que “no es descabellado pensar que se podría llegar a las 12.000″.

“Es importante remarcar que todos los inmuebles pueden donarse. Lo hace la familia que tiene su única vivienda, y lo realizan familias que tienen comercios, por ejemplo. No importa que ese inmueble sea de poco valor o considerado de lujo”, señala Jorge De Bártolo, presidente de la entidad porteña.

Tras dos años de la reforma aprobada en el Congreso, en noviembre se concretaron 1240 donaciones, un 3,5% más que en el mismo mes del año pasado. En líneas generales, en las mediciones desde 2004, había unas 7000 donaciones anuales. Después de la sanción del Código, el número bajó drásticamente a 3000 o 4000 hasta el récord del año pasado.

¿Por qué se da este salto hasta el récord? Desde el Colegio de Escribanos apuntan que como mínimo se puede entender que hay un dato “atrasado” que se sigue corrigiendo, producto de 5 años de esa observabilidad de las donaciones. “Es posible que ese crecimiento comience a suavizarse dentro de un tiempo, pero también es verdad que la gente comienza cada vez más a valorar esta herramienta”, explican.

Además, ya empiezan a observar una cuestión “cultural”, en el sentido de que las personas empezaron a percibir la donación de inmuebles como una herramienta para evitar demoras sucesorias en un futuro.

De qué se trata una donación

Antes de los cambios establecidos con la sanción de la Ley, donar un inmueble significaba un potencial conflicto para las partes, porque durante 10 años el inmueble quedaba observable. “Lo que ocurría es que podía aparecer un hijo no reconocido y pedir su parte del bien, e ir directamente sobre el inmueble. Ahora, con este cambio, si ese bien ya lo vendió el que lo recibió por donación, no se le puede reclamar al actual poseedor, y quien obtuvo en la donación más de lo que correspondía podrá responder con el equivalente al valor en dinero”, indicó el escribano Martín Gutman a LA NACION. Además, Gutman apuntó que al tratarse de una trámite más económico que una escritura “resulta lógico que se haya incrementado el número de donaciones comparativamente con años anteriores”.

Con el escenario actual de inestabilidad, luego de una semana marcada por una fuerte incertidumbre política, que culmina con el anuncio de la creación de un “súper” Ministerio de Economía con Sergio Massa, la demanda de inmuebles suele paralizarse a la espera de que se estabilice la situación. Pero, ¿qué pasa con las donaciones? “No veo una relación directa entre la inestabilidad y la suba del blue con las donaciones. Sin duda caen las ventas o las consultas por ventas. Por ahí lo que pasa es que como generalmente las donaciones de inmuebles se terminan cobrando en pesos a un dólar tan elevado, el costo final para el cliente medido en dólares es menor y quizás por eso se animan a avanzar”, señala a LA NACION Bernardo Mihura de Estrada, secretario del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires.

Los mitos más comunes

Cuando se habla de donación de inmuebles, muchas veces se cometen errores conceptuales respecto al alcance de las mismas o a la interacción con otro tipo de trámites, como por ejemplo con el bien de familia.

En este sentido, el secretario de la entidad porteña apunta los errores más comunes que suelen tener las personas que se acercan a consultar por este tipo de operación.

• Cuando se adquiere una propiedad y se pone como bien de familia -hoy denominada afectación al régimen de protección de la vivienda- se cree erróneamente que ya se le está donando la propiedad a los hijos.
• En los casos que los padres donan a su hijo/a, temen que la nuera o el yerno pueden reclamar una parte de la propiedad.
• La falsa teoría de que el inmueble donado no se puede vender. “Hoy la doctrina es unánime en sostener que si el inmueble fue donado a los hijos no hay ningún problema en vender la propiedad cuando lo deseen. En caso de que los padres estén vivos, con la firma de ellos -que tienen el usufructo- y en caso de que hayan fallecido, no hay límite para realizar la operación”, dice.

Por otra parte, Mihura de Estrada advierte sobre la falta de información acerca de los significados del usufructo, el derecho a acrecer y la posibilidad de pactar la reversión de la donación, y explica de qué se trata cada uno de esos términos.

- Derecho de acrecer: cuando dos personas o más son usufructuarias, en caso de que una muera, el 100% del usufructo se consolida en la que se queda en vida, de tal forma que hasta que no muera el último usufructuario los hijos no tienen derecho a las rentas o beneficios del inmueble.

- Derecho de reversión: Es la posibilidad que tiene el donante de pedir la revocatoria de la donación en caso de muerte del donatario antes que del donante.

- Usufructo vitalicio: es el derecho a usar y gozar de una propiedad de por vida o hasta que uno voluntariamente renuncie.

Siete preguntas sobre las donaciones

• ¿Se puede volver atrás? Sí, con el acuerdo de las mismas partes que intervinieron. Judicialmente, y por motivos determinados por la ley, también.
• ¿Qué costo tiene? Desde el Colegio de Escribanos indicaron que en líneas generales, las donaciones en CABA pagan tasas y derechos de registro en porcentajes bajos, vinculados al Valor Inmobiliario de Referencia de la propiedad. En la Provincia de Buenos Aires se suma el pago del Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, cuyas alícuotas son altas y variables según el valor de los bienes donados. “Es más económico que una venta. Al estar exenta de impuesto de sellos y de impuesto a la transferencia de inmuebles, impuesto cedular, el costo se reduce a la tasa de inscripción, aporte notarial, costos de certificados registrales y administrativos, fojas notariales y primera copia, y honorarios profesionales”, señala Gutman. En tanto, con relación a los honorarios profesionales por la instrumentación del contrato de donación y la transferencia del inmueble donado “hay que saber que el honorario sugerido por el Arancel Notarial y el Colegio de Escribanos es del 2% de la valuación del inmueble donado”, dijo a LA NACION Roxana Cutri Hollar, secretaria de la entidad porteña.
• ¿Se puede vender la propiedad? Siempre puede venderse, aún cuando fuera otra persona quien tuviera el usufructo. Pero dependiendo de quién hizo la donación, qué vínculo de parentesco tiene (o no tiene) con la persona beneficiada por esa donación y dado que la ley prevé algunas acciones para proteger los derechos de los herederos de quien realizó la donación, ese título puede tener algunas restricciones temporales que podrían no hacer conveniente la compra por parte de un tercero interesado en la propiedad.
• ¿Sobre quién es el impacto impositivo? ¿Quién seguirá pagando por ese inmueble? Tanto respecto de los impuestos, tasas, contribuciones, expensas, etc. que gravan directamente al inmueble, así como respecto del impuesto a los bienes personales, el responsable de su pago es quien tiene el usufructo de la propiedad. “Es decir, si un padre le dona a su hijo un inmueble y se reserva para sí el usufructo (usar y gozar de la propiedad), será el padre quien deba pagar; si la donación es del dominio pleno de la propiedad, quien deberá pagar será el hijo”, aclaró Bernardo Mihura de Estrada, secretario del Colegio de Escribanos de la Ciudad.
• ¿Qué pasa si me donan la propiedad estando casado/a y luego me separo? El bien donado es propio de quien lo recibe, por lo que no formará parte del patrimonio del matrimonio y, por lo tanto, tampoco será objeto de la división de bienes en caso de divorcio. “Ahora, si ese inmueble donado es el domicilio donde reside la familia podrá suceder que, por disposición judicial, el uso de esa propiedad sea atribuido temporalmente al cónyuge no titular de la misma”, añadió Cutri Hollar.
• ¿Le puedo donar a un menor? Sí, se puede realizar este trámite pero Gutman advierte que “quienes tienen que firmar la escritura como donatarios, son quienes detenten la patria potestad del menor”.
• ¿Le puedo donar a alguien que no es de la familia? Sí, puedo donarle a cualquier persona sobre la que no pese ninguna restricción o prohibición para adquirir bienes. “La ley es clara respecto de que las eventuales acciones de herederos no forzosos contra el donante o llegado el caso al donatario, son de índole patrimonial pero no afectan al inmueble objeto de la donación. Los herederos forzosos siguen protegidos por la ley, solo que ahora si existiera una donación que afectara sus derechos, podrán utilizarse otros mecanismos, tales como la compensación con valores al heredero afectado mediante la acción de colación, y no ya mediante la acción de reducción que impactaba directamente sobre el inmueble donado, aún cuando el mismo hubiera sido posteriormente vendido a terceros adquirentes de buena fe, a título oneroso”, finalizó Gutman.