Cómo se destraba el círculo vicioso que enfrenta el mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario viene agonizando desde mediados del 2018. Enredado en el mismo círculo vicioso, producto de una macroeconomía débil que no pareciera mejorar con el tiempo, sino todo lo contrario. Enfrentando más cepos, mayor inflación, mayores regulaciones, devaluación de la moneda y un claro deterioro del salario real.

En abril 2021 publiqué en mi cuenta de Twitter el siguiente diagrama que representaba este círculo. El mercado inmobiliario enfrentaba grandes dificultades, además de las impuestas por la macroeconomía: valores de publicación totalmente fuera de la realidad, cantidad de operaciones de venta en mínimos históricos, demanda contenida, una acumulación de avisos de venta sin precedentes, una rentabilidad prácticamente negativa y la nefasta ley de alquileres que paraliza aún más al mercado.

¿Hubo algún cambio en las variables que formaban parte de ese círculo vicioso? ¿Todo sigue igual, o hubo alguna mejora?

Los precios y operaciones de venta

Un punto clave en ese círculo vicioso era la gran brecha entre los valores de publicación y los precios reales de venta, debido en parte a la falta de información sobre los precios de cierre de operaciones inmobiliarias. En el último año, han surgido varios informes y herramientas como el ROI (un relevamiento de operaciones inmobiliarias entre varias empresas del mercado) que han proporcionado información valiosa sobre la caída del precio del metro cuadrado de venta en la Ciudad de Buenos Aires.

Basándonos en el ROI, se demuestra que la caída en el valor del metro cuadrado promedio entre 2022 y 2019 (en CABA) llegó a superar el 35% en dólares. Sumado a la inflación del dólar que ronda el 8% anual, podemos afirmar que la caída fue aún mayor en términos reales.

Este tipo de informes propició tasaciones más precisas y consecuentemente mayor agilidad de operaciones de venta. A fines de 2022 ya no tendremos un mínimo histórico de ventas (aunque siguen siendo muy bajas) sino una tímida mejora.

Informes de los portales de propiedades, como los de Mercado Libre y Zonaprop, confirman que las propiedades que ingresan a los portales lo hacen a valores por debajo del promedio de las que ya se encuentran publicadas. Este indicador confirma que los precios siguen ajustando hacia la baja a medida que se van publicando propiedades a la venta.

La retasación es otro factor interesante que figura en algunos informes sobre el mercado. No solo las propiedades que ingresan a la venta lo hacen a menor valor, sino que también un porcentaje de las ya publicadas sufren retasaciones en sus valores.

Precios de mercado más bajos y más certeros estimulan la demanda y al mismo tiempo dejan tranquilo al vendedor, quien se da cuenta de que para vender hay que ajustarse a esos valores de mercado y que eso no significa regalar la propiedad.

La oferta de departamentos en venta

Por otro lado, el stock de propiedades a la venta pareciera no seguir creciendo a la tasa que lo hacía con anterioridad. Si bien sigue habiendo una acumulación de stock y mayor cantidad de departamentos en venta que años anteriores, esto parece haberse frenado, al menos, en el buscador de mayor cantidad de avisos a la venta, Zonaprop. No podemos hablar todavía de caída en cantidad de departamentos a la venta, sino más bien de caída en la tasa a la que venía creciendo esa cantidad.

Rentabilidad

Respecto a la rentabilidad de los inmuebles, se ha visto una mejora que viene de la mano de dos factores: la caída del precio de los inmuebles en dólares (medido con los precios reales de venta y no de publicación) y una suba del precio de los alquileres en pesos bastante significativos (aunque se la va comiendo la inflación en el camino, recordemos que los ajustes de los contratos de alquiler son anuales por ley bajo el Índice de Contratos de Locación).

De todas formas, la ley de alquileres sigue siendo el gran enemigo del estímulo de oferta en este segmento. Si la oferta se viera incentivada mediante la derogación de la ley, generaría más opciones y menos presión sobre precios, dándole un respiro a futuros inquilinos. Hay que tener presente que sin inversores no hay alquileres.

Las variables macro que conforman el círculo vicioso no mejoran

A pesar de los factores positivos para el mercado mencionados anteriormente, no podemos decir que el resto de las variables hayan demostrado una mejora, todo lo contrario. Cada vez hay más restricciones, más impuestos, menor poder de ahorro y poder adquisitivo necesario para estimular la demanda de compra de inmuebles a niveles anteriores.

Ya sabemos que hacer predicciones en Argentina es imposible, pero tampoco se necesita la bola de cristal para saber que, si se siguen cometiendo los mismos errores con las mismas decisiones, difícilmente tengamos resultados positivos.

*La autora es titular de Maure Inmobiliaria y coordinadora del ROI

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