Ley de alquileres: qué pasará con los contratos vigentes si se aprueban los nuevos cambios

El mercado inmobiliario está ilusionado. La Cámara de Diputados dio un paso positivo al darle media sanción al proyecto de ley que modificaría la ley de alquileres. El proyecto impulsado por el arco opositor al Gobierno propone, entre otras cosas, modificar algunos de los puntos controversiales más polémicos de la norma: que los contratos duren dos años en lugar de tres y que los ajustes se hagan mínimamente cada cuatro meses con una indexación elegida por las partes.

A la espera del tratamiento del proyecto en el Senado que avanzaría este martes próximo con la constitución de una Comisión de Legislación General primero y un plenario con la comisión de Presupuesto después, las opiniones acerca de las condiciones del proyecto están divididas, aunque las cámaras del sector incentivan el cambio para reactivar un mercado resquebrajado y en crisis. Más allá de las visiones, el mercado apretó el botón de pausa una vez más y -como ante todo anuncio de cambio- echa anclas para no navegar durante la incertidumbre.

En este contexto, resuena una pregunta entre propietarios, inquilinos e inmobiliarios. ¿Qué pasará con los contratos de alquiler vigentes si se aprueban las modificaciones a la ley? El interrogante tiene afortunadamente una respuesta simple y lineal: “La ley no se aplica retroactivamente salvo disposición expresa”, aseguró Enrique Abatti, abogado y presidente de la Cámara de Propietarios de la Argentina. En otras palabras, un cambio de ley no afecta a los contratos en curso.

El experto explicó que la nueva ley se aplicaría a los contratos que se firmen después de su sanción, por lo que “los contratos en marcha van a seguir vigentes”, aclaró. Lo mismo sucedió cuando se sancionó en julio del 2020 la ley de alquileres que rige hoy en día. Los contratos que estaban vigentes cuando se promulgó mantuvieron sus condiciones hasta su finalización.

En caso de que se sancione este proyecto, los contratos vigentes bajo condiciones de la ley de alquileres actual podrán aplicar cuestiones que se definan con la nueva ley. “Por ejemplo, si un juez tiene que intervenir en un caso de reparaciones, se va a usar la definición de arreglo urgente que diga la ley y va a aplicar ese criterio”, detalló Mariano Esper, abogado y profesor de posgrado UBA, Austral, Notarial Argentina, especializado en temas inmobiliarios y empresariales.

En la misma línea, señaló que “otro punto que se aplicaría a los contratos en curso es la multa por rescisión anticipada en los contratos temporarios” que propone el proyecto. Esto alude a uno de los ítems de la propuesta con media sanción, el cual plantea que en los contratos por plazo menor al mínimo legal (dos años, según este proyecto), se aclare que la multa al locatario por la rescisión anticipada (de dos meses de alquiler, como en la actualidad) se calcule sobre el precio locativo del mes en que se restituye el inmueble, es decir, el último mes de alquiler. Este aspecto es importante porque la ley vigente no aclara en base a qué mes se calcula “la multa”.

Cómo mantener un contrato con la ley anterior

Un dato fundamental es que existe una herramienta que permite mantener las condiciones de un contrato por más que se sancione una ley nueva. Se trata de las prórrogas, que pueden extender un convenio hasta 20 años. Esto puede utilizarse siempre y cuando el inmueble y las partes sean las mismas, por lo que en caso de cambiar de inquilino o de inmueble se debe iniciar un contrato nuevo con la última ley promulgada.

Esta es una práctica muy utilizada en la actualidad, ya que los dueños que mantenían una buena relación con sus inquilinos y no querían someterse a las condiciones de la nueva ley apelaron a esta alternativa. “Mayoritariamente se están haciendo prórrogas a los contratos por seis meses. Esto es lo más aconsejable en este contexto inflacionario porque cuando un contrato se prorroga se puede fijar un nuevo precio de acuerdo al mercado y a un libre acuerdo entre las partes, no en base al aumento del Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central que está desfasado de la inflación”, indicó Enrique Abatti.

A la espera del Senado

La media sanción de Diputados tomó por sorpresa al sector, después de que múltiples comisiones especiales el año pasado quedaran en la nada. La primera respuesta ante esta decisión fue de desconfianza, ya que la inactividad del Senado indicaba que podía demorar el tratado del proyecto. Sin embargo, fuentes especializadas en el tema advierten que el proyecto podría abordarse esta misma semana en la Cámara alta.

El viernes pasado, la coalición opositora Juntos por el Cambio (JxC) pidió para que se constituya la comisión de Legislación General del Senado y el oficialismo aceptó. Esto quiere decir que el tema empezará a tratarse en la Comisión de senadores, la instancia previa para llegar al recinto, luego de firmar el dictamen. Es importante destacar que el oficialismo no reúne el número suficiente para habilitar la sesión sino que necesita acordar con la oposición. Recién en ese caso se trataría en el Senado, en cuyo caso se necesitaría una mayoría especial para su aprobación. “Porque todos los proyectos cuando se dictaminan necesitan siete días para llegar al recinto con lo cual sin esa mayoría, este jueves no se podría tratar”, relató Lorena Zapata, directora de Esfera Pública quien reconoce que tras las PASO, el mapa del Congreso cambió repentinamente.

Por ahora, el próximo paso es que la comisión se reúna mañana martes. El procedimiento contemplaría la conformación de Legislación General y luego un plenario con la comisión de Presupuesto, en el que se tratarán varios proyectos, entre ellos el de Alquileres votado en Diputados.

El tratamiento de la norma que regula el mercado locativo revolucionó el Congreso el viernes pasado, dado que hace tiempo que el oficialismo quiere sesionar -porque está el pliego del caso Figueroa, la senadora que tenía fecha para jubilarse que trata el tema HoteSur- pero la estrategia de la oposición es no darle ese quorum en el Senado. “Lo que se buscaba es no avalar el pliego de Figueroa pero ahora el oficialismo quiere forzar a la sesión con alquileres, un tema propio de la agenda de la oposición y así lograr el avance sobre el tema de Figueroa. Entonces la postura de los senadores del oficialismo es si quieren seguir bloqueando también lo harán con su tema: alquileres. Mañana se sentarán a negociar”, detalló la trama de la interna, Zapata, quien anticipa que si todo avanza el tema y se sube “a tablas” llegaría al recinto este jueves. En caso de aprobarse, luego habría que esperar la publicación en el Boletín Oficial.

Un dato fundamental es que a la oposición solo le faltaría un voto para aprobar el proyecto que avanzó en Diputados el pasado miércoles con 125 votos positivos, 112 negativos y 3 abstenciones. Según cálculos extraoficiales, la iniciativa tendría un apoyo de 36 senadores si se proyectan las fuerzas políticas que votaron en la Cámara Baja. Hay que aclarar que en el caso de que el tema avanzara en el Senado, faltaría todavía el paso por la instancia del poder Ejecutivo y la publicación en el Boletín Oficial para que entre en vigencia.

El avance del tema es clave porque desde el sector inmobiliario aseguran que los momentos de transición paralizan aún más los mercados. “Nadie quiere cerrar un contrato hasta no saber qué pasará con la actual norma”, explican las fuentes consultadas.