Los barrios en los que es más difícil vender un departamento y por qué

Lo que pasará este año en el mercado inmobiliario es incierto. Ante un escenario cambiante, los especialistas no se animan a arriesgar: creen que en la Argentina todo es posible. Por lo pronto, el 2022 arranca con una cantidad importante de propiedades en venta y un ritmo de operaciones demasiado lento, que lleva a que el stock se acumule. Con la oferta concentrada en cuatro barrios porteños, deshacerse de un inmueble es un desafío más grande para algunos propietarios que para otros.

Pese a que el valor del m² de publicación cayó 7,47% en el último año -según datos de Zona Prop-, muchos dueños decidieron deshacerse de su inmueble en lugar de ponerlo en alquiler. Así, el stock de unidades a la venta creció exponencialmente: actualmente, hay 161.438 propiedades con el cartel colgado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).

En total, hay 119.100 departamentos en venta, un 23,05% más que hace un año, según datos del Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate. Para aclarar el panorama, en diciembre de 2017 había 45.636; en el mismo mes de 2018, 65.809; en 2019, 89.579 y en 2020, 96.786. La cifra continuó en ascenso durante todo 2021.

Hoy, la oferta se concentra principalmente en cuatro barrios porteños: Palermo, Belgrano, Recoleta y Caballito. Mientras que el promedio de departamentos por manzana en CABA es de 10, en esas zonas la cifra asciende a más de 30. “Con esa cantidad de departamentos en venta es claro que quien quiere comprar tiene muchísimas más alternativas para elegir y obviamente para negociar un mejor precio”, señala Bryn en diálogo con LA NACION.

El especialista remarca que, aunque Palermo, Belgrano y Caballito son los barrios que concentran la mayor cantidad de búsquedas de propiedades (37%, 14% y 10% respectivamente), que haya una cantidad excesiva de inmuebles ofertados dificulta la venta. En conclusión, en esas zonas puede ser más difícil deshacerse de un departamento que en otras no tan densas, como Villa Devoto, Villa del Parque o Saavedra.

En los barrios en donde actualmente se concentra la mayor cantidad de inmuebles a la venta, el 70% de los departamentos en stock son usados y el 30% a estrenar o en pozo. “A diferencia de lo que ocurre en otras zonas, los propietarios suelen ser más reticentes a bajar los precios, dado que no suelen estar apurados por vender como quienes hicieron una inversión y necesitan recuperarla pronto”, explica Bryn.

Para él, que Palermo, Belgrano, Recoleta y Caballito concentren oferta tiene que ver con varias razones: “Por un lado, comprobamos que hay muchos propietarios que tenían sus departamentos en alquiler y por el contexto, ahora prefieren deshacerse de ellos; otros clientes lo hacen porque dejan el país; por último, los brokers observamos que estos barrios son los más ‘resistentes” a la baja de precios”. En ese sentido, sostiene que, en zonas donde los dueños se encuentran más abiertos a negociar los valores -como en el centro y sur de CABA-, los inmuebles “se acumulan menos y se venden más rápido”.

El análisis se encuentra en la misma línea que lo expuesto por el Registro de Operaciones Inmobiliarias, realizado en diciembre por las inmobiliarias Fabián Achával Propiedades, Maure, Bresson, Soldati, Interwin, Covello, Izrastzoff, Braulio, Altgelt y Evoluer. El informe arrojó que, en el corredor Norte, la caída del valor del metro cuadrado entre enero de 2019 y diciembre de 2021 alcanzó el 25,7% en Belgrano y el 21,9% en Recoleta. En tanto, Palermo fue el barrio que más mantuvo los precios, con una caída del 7,6% en ese período.

Qué tener en cuenta para vender un departamento en este contexto

Quienes hoy desean vender un departamento en los barrios donde se concentra la oferta no deben perder de vista lo siguiente: para tener éxito, tienen que hacer “resaltar” su inmueble ante la competencia. “Las publicaciones que cumplan con tres puntos importantes tienen 15 veces más oportunidades de venta que un aviso simple”, indica Bryn. En ese sentido, plantea que las tres claves son:

• Tener el inmueble a la venta a un precio razonable. El especialista recomienda que, para que sea más atractivo, debe encontrarse dentro del 10% de las unidades similares con el precio más bajo.
• Publicar la propiedad en los principales buscadores con avisos destacados. “Las publicaciones simples de dueño directo, por ejemplo, no sirven. Hay que invertir en la publicación en los portales”, asegura.
• La publicación debe ser muy atractiva para quien bucea los portales. Lo mejor es recurrir a fotos profesionales, videos, recorrido virtual y sumar los planos de la propiedad en el aviso.

¿Una oportunidad para inversores?

En CABA, el valor promedio del metro cuadrado se ubica en torno a los US$2354, lo que representa una caída del 7,47% con respecto a un año atrás. “Con esta baja, comprar un departamento a un precio adecuado en estas zonas puede ser una oportunidad para el alquiler temporario”, asegura Bryn.

Históricamente, los barrios porteños con más cantidad de departamentos temporarios fueron Palermo, Recoleta, Barrio Norte y el Microcentro. Antes de la llegada de la pandemia de coronavirus, en CABA, había 22.600 unidades destinadas a ese fin. Actualmente, hay apenas 10.000.

“Creo que con paciencia podemos esperar que el mercado del alquiler temporario repunte en un tiempo y llegue nuevamente a generar rentabilidades que dupliquen las del alquiler tradicional”, anticipa Bryn. Además, hace hincapié en que hoy, se venden departamentos totalmente equipados como temporarios con su calificación vigente en plataformas como Airbnb, lo que hace más simple y atractiva la oportunidad.