Propiedades: el 2022 fue el mejor año desde 2018, cómo impacta en los precios y qué pasa con los márgenes de negociación

El 2022 cerró como el mejor año del mercado inmobiliario desde 2018, período en el que la demanda aún se movía impulsada por el envión de los créditos UVA.

Con 33.753 escrituras, durante el año pasado se realizaron un 17,1 por ciento más de operaciones de compra de propiedades en la ciudad de Buenos Aires que en 2021. Pero si la comparación es diciembre 2022 versus el mismo mes de 2021, el incremento fue del 25,7 por ciento.

Durante el año pasado hubo 300 más escrituras que en 2019 cuando se firmaron 33.429. Números lejanos a los de 2018 que cerró en casi 56.000 operaciones por la inercia del financiamiento UVA.

De todas formas los registros aún están lejos de los mejores años de los últimos 25 como por ejemplo el 2004 y el 2007 cuando se firmaron entre 73.000 y 75.000 escrituras al año. “Con los números del 2022 estamos en la mitad de los mejores momentos de la serie”, analiza Jorge De Bartolo, presidente del Colegio de Escribanos Porteño.

Las transacciones con crédito siguen siendo poco representativas: en diciembre, hubo 142 escrituras formalizadas con hipoteca y en todo el año fueron 1441 hipotecas. Este dato implica una caída del 17,4% respecto al mismo mes del 2021 pero en el análisis anual la debacle fue del 7,4 por ciento -que es muy fuerte si se tiene en cuenta que en 2021 fueron 1500 firmas con crédito y en 2020, 1000-. Pero si la comparación es con 2018 los números sorprenden aún más: ese año en un mes se llegaron a cerrar 2500 operaciones con crédito.

“El mes de diciembre también fue el mejor mes en cuatro años. Es el reflejo de la lenta recuperación desde la prepandemia. Expresa también, claramente, que es un mercado sin crédito, porque de esas 33.753 operaciones, hay solo 1441 hipotecas en el año”, analiza De Bartolo.

Los datos conocidos recientemente son una prueba más de que se afianza la tendencia de cambio de ciclo, fundamentada por dos datos clave:

1) La demanda entendió que no habrá remate de propiedades, es decir los valores de venta no seguirán bajando -salvo oportunidades muy aisladas-.

2) Por otro lado, aumentó la cantidad de propietarios que tienen predisposición para vender. En números, pasó de representar el 14% en el 2019 al 31% en el 2022, según el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI). Es decir que en cuatro años se duplicó el número de personas que sienten la urgencia de vender su inmueble.

¿Es una buena señal para quien quiere comprar una propiedad? ¿Cómo impacta a la hora de negociar el precio? ¿Hay mayor margen para contraofertar?

En la encuesta del ROI, los consultados afirmaron que “resignaron precio para poder cerrar la operación”, detalla Fabián Achával -CEO de la inmobiliaria homónima- por lo que este fenómeno tiene un impacto directo en el valor de los inmuebles.

De todas formas, el broker aclara que según una investigación realizada por su equipo, el 70% de los inmuebles en la ciudad de Buenos Aires aún están fuera de precio y de ese número el 11% se vende por debajo del valor promedio de cierre.

Esta resignación de la cotización final se podría convalidar con la suba en la agresividad de las negociaciones que se generó en el último tiempo.

Durante 2022 el porcentaje promedio de rebaja en el precio de cierre respecto del valor de publicación fue de 8,4% y particularmente en el último trimestre del año la negociación promedio llegó un margen del 9,2%, según el relevamiento. “Creo que la brecha está correlacionada con el apuro de vender porque si estás apurado entonces aceptás una mayor contraoferta y si no te ponés más firme”, asegura Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.

En ese sentido, Alejandro Schuff, director de Soldati afirma que los precios en varios segmentos parecen haber tocado fondo. “A medida que esa tendencia se confirme y sea percibida por los compradores podría acelerar decisiones de compra previendo incrementos futuros”, analiza.

Leandro Molina, director de Zona Prop coincide con su colega: “En los últimos 20 años se repite una constante: cuando los precios de venta de las propiedades tocan el piso, éstos comienzan a subir gradualmente durante los próximos cuatro años. Es decir, que se avecina un proceso de crecimiento de los valores”. Otra de las razones que podría estar impulsando a los vendedores a aceptar mayores márgenes de negociación.

Por otra parte, el ajuste del dólar de las últimas semanas podría generar oportunidades en departamentos en pozo para quienes tienen dólares en el colchón porque en esa moneda el costo se ajustó, es decir se necesitan menos billetes que hace un mes atrás para construir un metro cuadrado. Pero esta es la foto. Hay que recordar que las obras demandan como mínimo dos años de construcción, en cuotas en pesos que se ajustan por CAC -y que crecen al ritmo de la inflación-. El final de la película, es decir saber si el departamento valdrá menos o más una vez terminado es un enigma difícil de predecir en un país como la Argentina.

En este punto, el economista Federico González Rouco analiza que. “Por el lado de la oferta, un aumento de la brecha del tipo de cambio puede incentivar a los desarrolladores y a un segmento finito del mercado que puede invertir en eso, aunque tampoco es inagotable”, dice. Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades agrega que los proyectos en pozo y a estrenar “se posicionan como la gran alternativa de refugio de valor para los ahorros”.

Un dato importante del último mes del 2022 que también podría leerse como un signo de reactivación es una fuerte caída en la oferta de propiedades en venta: en CABA hubo 142.338 inmuebles en oferta, según datos publicados por el Monitor Inmobiliario. ¿Cómo se explica esa baja en la cantidad de unidades publicadas?

Hay tres razones: “En primer lugar, en los últimos meses se registró una buena cantidad de ventas que absorbió parte del inventario. Además, ante la gran presión que sienten los propietarios por parte de los inmobiliarios para sincerar los precios, muchos desisten de la venta. Por último, hay muchos inmuebles que pasaron de la venta al alquiler temporario, lo cual corrobora la suba en la oferta de propiedades destinadas a ese negocio”, responde Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate.

De todas formas, los números en alza de las escrituras y el piso en los precios de venta ilusiona a algunos brokers con convertir al 2023 en el año para concretar operaciones. “Tenemos casos de propiedades que se pueden adquirir hasta un 45% más baratas que hace cinco años. Creo que los precios tocaron un piso y, en un año de elecciones, sumado al blanqueo para la compra de departamentos usados que se aprobó recientemente, el mercado comenzará a recuperarse”, coincide Martín Pinus, dueño de la inmobiliaria homónima.

Otro fenómeno es que mucha gente está volviendo a resolver sus necesidades y deseos de vivienda que había pausado por la pandemia. “El balance es positivo tomando en cuenta de donde venía la actividad y los indicadores tanto de operaciones concretadas y de dinámica de consultas han mejorado. Como así también la convalidación en precios de los proyectos que hemos lanzado”, finaliza Goldszer.