Dónde están las oportunidades. Por qué comprar en pozo puede ser un mejor negocio que un departamento usado

El 2020 arrancó con renovadas expectativas en el real estate. Más allá de la adversidad que arrastra el mercado, atravesada por la inestabilidad del dólar y la inflación - que golpearon fuertemente las ventas de inmuebles- el sector inmobiliario apuesta a florecer con los proyectos de pozo. Ante la escasez de instrumentos de ahorro que le ganen a la inflación, el ladrillo vuelve a ser un lugar atractivo y seguro para el ahorro.

A pesar de la baja en los precios del valor de venta de los departamentos usados - la estimación es que las propiedades que ingresan están un 20% o 25% por debajo de los valores prepandemia- y la sobreoferta, la disparada del dólar y la falta de créditos hace casi imposible acceder a una vivienda. Razón por la que los desarrolladores y las inmobiliarias ponen en juego toda su creatividad para vender los proyectos de pozo.

“Están bajando más rápido los pozo que los usados en muchos barrios, entre ellos Recoleta, Palermo o Belgrano. Es más fácil negociar con un desarrollador por una unidad que tiene en marcha o que está terminando que negociar con un propietario que tiene un inmueble usado. Hoy el desarrollador baja mas porque entiende que es un negocio y tiene en cuenta que tiene un costo dentro de todo barato. En cambio, una persona que tiene un inmueble que es de familia o tiene que vender para comprar otro es menos contemplativo de una mejor oferta”, explica a LA NACION Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate.

En los barrios en donde actualmente se concentra la mayor cantidad de inmuebles a la venta, el 70% de los departamentos en stock son usados y el 30% a estrenar o en pozo.

Por eso, ya sea a partir de descuentos por adelantos o la posibilidad de optar por adelantar más efectivo - en general pesos-y reducir las cuotas, los brokers diseñan estrategias para los proyectos que, aseguran, aseguran que hay un boom de ventas desde fines de 2021 y que continúa en enero, sobre todo en las unidades amplías es decir de más de tres ambientes.

Claro que en un escenario tan inestable es difícil establecer cuanto puede variar un proyecto de un año a otro. La variación del índice CAC de noviembre 2020 a octubre 2021 (12 meses) fue del 54,4%; esto quiere decir que, una cuota en pesos y ajustada de esta manera se hubiera incrementado en ese porcentaje.

“El valor de los proyectos de pozo no varió mucho en dólares, sigue en US$3000 el m2. Lo que va cambiando es el punto de equilibrio interno, que es la capacidad de negociar un poco más abajo el precio de lista, ya sea un 10 % o 5 % dependiendo lo que llamamos el punto de equilibrio que es en donde me queda el costo de construcción en el momento que analizo el precio teniendo en cuenta CAC, dólar e inflación”, indicó a LA NACION Diego Rybka, director del grupo desarrollador Uno en Uno.

El ejecutivo compara el costo de construcción con una fotografía. “El costo de la construcción es una foto y uno recién sabe el precio cuando termina la película que es la unión de todas las fotos que componen el proceso de la obra. Lamentablemente en nuestro país muchas veces es muy cambiante.”

La mayoría de los proyectos mantiene la misma lógica: un adelanto promedio del 30% del valor y cuotas en pesos ajustables por la CAC. La variación del precio de las unidades depende de las características de la unidad, la ubicación y los amenities .

Otra característica que hace fluctuar los precios es en qué etapa del proyecto se ingresa. En el proyecto Casa Living - desarrollado por LA NACION-, un condominio ubicado en la calle Tomkinson al 2000, ofrece departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios con amenities y mucho verde - dos características que se volvieron requisitos indispensables post pandemia- a distintos valores y cuotas.

Ignacio Colombo, uno de los desarrolladores del proyecto que se construye en un terreno de 17.000 m2 donde antiguamente funcionaban las oficinas de un laboratorio alemán cuenta que en la actualidad hay dos posibilidades de inversión. En primer lugar, comprar unidades de la primera etapa del proyecto - son 76 departamentos de los cuales 57 están vendidos - y cuya fecha de entrega es en diciembre 2022. En este caso, la forma de pago es un adelanto del 30 % en efectivo y 12 cuotas que son las que faltan hasta la fecha de entrega. “Los departamentos que quedan disponibles son los de mayor valor de venta , con valores por US$230.000, con ambientes de 70 m2 cubiertos en planta baja y con jardín. Sería un adelanto de US$65.000 y cuotas en pesos cuotas y ajustables por CAC”, indica Colombo .

Además, la opción de comprar una unidad de la segunda etapa que estarán disponibles en septiembre del 2024., contempla el anticipo y 36 cuotas. Las unidades más económicas son los monoambientes de 65 m2 que tienen un valor de venta US$160.000.

“Todos los proyectos en pozo son una promesa de entregar un departamento, en una determinada fecha y de una calidad específica y por eso es muy importante quien está detrás de esa promesa que se hace”, afirma el desarrollador.

Por su parte, Rybka considera que en los últimos tiempos la comercialización de los proyectos en etapa de pozo ha demandado una gran apertura a la hora de captar clientes.

“Uno tiene que ser creativo en las ventas en este momento. Si alguien quiere quiere pagar un adelanto más importante y menos cantidad de cuotas, o por el contrario prefiere guardar billetes y aumentar los pagos, en cualquier caso hay que ayudar al cliente a inclinar la balanza para comprar”, asegura.

Para dar un ejemplo de los beneficios, el director comercial del grupo Uno en Uno afirma que si alguien paga en efectivo por adelantado tiene un descuento, que dependerá de la unidad que oferte y la disposición. “Hubo un caso de alguien que ofreció el pago del 40 % en billete en agosto de 2020 y las cuotas empezó a pagarlas recién en diciembre, a los 8 meses del inicio de obra. Su primera cuota fue de $490.000 por mes y hoy subió a $ 730.000. La CAC viene aumentando fuerte, acompañada de la inflación, hoy inclusive más que el dólar”, reconoce el desarrollador que avanza con dos proyectos en los que se ingresa con un fijo de adhesión del 35 %. Mientras que el emprendimiento Yardvert Nuñez - un complejo de cuatro pisos- ofrece un plan de 30 cuotas ajustables por CAC, Departs - un edificio de 9 pisos con departamentos de hasta 5 ambientes - posee 36 cuotas. “Nunca paramos de vender en todo este proceso. Sobre todo en vivienda destinada a consumidor final. Tuvimos y mantenemos un boom de venta de unidades de 3, 4 y 5 ambientes. En ambos proyectos vendimos el 90% de las unidades grandes”, añade el desarrollador.

En este sentido, sostiene que entre diciembre 2021 y enero 2022 “tuvimos muchas consultas por arriba del promedio y cerramos 3 operaciones”, agrega.

Desde la inmobiliaria Toribio Achával cuentan con una gran cantidad de proyectos, que ofrecen departamentos a partir de un anticipo de entre un 35% y el 40% en dólares y el saldo restante en 24 cuotas en pesos. Como ejemplo, citan al proyecto de Lafinur 3183, ubicado en el corazón de Palermo Chico, a pocos metros del Boulevard Cerviño, el antiguo Jardín Zoológico y a sólo 200 metros de la avenida Del Libertador. Se trata de un edificio premium de 17 unidades de viviendas, con semipisos de 3 ambientes. “Lo más interesante que presenta el mercado hoy es que los valores en dólares de emprendimientos como este transitoriamente se han adecuado a la situación coyuntural del país desde 2019 y en particular desde la pandemia del año 2020″, dice a LA NACION, Eduardo Bagnato, director de Emprendimientos de Toribio Achával.

Bagnato se refiere a que los valores de venta actuales han registrado una significativa baja de más del 35% de sus precios en dólares respecto de los históricos de la zona. “En esa parte de Palermo Chico hasta 2019 el precio del m2 se valorizaba en torno a los US$4400 en el pozo y actualmente los precios para el mismo tipo de propiedad están en torno a los US$3200, y esto en un contexto internacional de tasas de inflación inusualmente altas en dólares. Todo esto hace suponer que tan pronto se supere la pandemia y la situación local se torne algo más estable, los precios irán recuperando sus valores históricos”, añade.

También Daniela Pérez de Graffe, gerente comercial del Grupo Coria detalló los valores para ingresar a un proyecto de pozo con un adelanto del 30 %. Por ejemplo, para una unidad de 3 ambientes de Altos de la Cañada que cuesta US$73.000 se pagan a la firma del boleto US$21.900, luego refuerzos hasta sumar US$14.600 y a la posesión US$7300 el día que el propietario recibe la llave, un mes después de la posesión se empiezan a pagar cuotas de $82.108 ajustadas por el índice CAC.

“En el lanzamiento de los barrios se suelen hacer importantes descuentos por pago de contado por lo que muchos inversionistas prefieren pagar el 100% a la firma del boleto y obtener un mejor valor que a la larga es para ellos un mejor rendimiento por cada unidad”, dice Pérez de Graffe a LA NACION.

Por su parte, Hernán Nucifora, Ceo de Global Investments apunta que se puede ingresar con un 20% y luego cuotas. Nosotros tenemos proyectos de hasta 120 cuotas. Para proyectos más avanzados, como por ejemplo Camino Building, se entra con un 50% y luego 24 cuotas ajustadas al CAC. Además, en caso de pagar en efectivo, ofrecen entre un 5 y un 10% de descuento.

Juan Manuel Tapiola, presidente de la desarrolladora Spazios, también apuesta por financiar a largo plazo: ideó planes para comprar departamentos a cuotas más bajas que el valor promedio de un alquiler. Tiene un plan de pago “ flexible” que consta de un anticipo en dólares o su equivalente en pesos –que el comprador puede pagar en hasta un año-, monto que la desarrolladora destina a la compra de terrenos. El resto se salda en 360 cuotas en pesos actualizadas por la Cámara Argentina de Construcción (CAC) a pagar en 30 años y una “cuota aguinaldo” adicional optativa cada 6 meses, que se traduce en reducir el precio del resto de las cuotas mensuales.. “La financiación de los departamentos en los nuevos proyectos será desde los US$5000 de adelanto y cuotas desde $25.000″, detalla el empresario que en 2020 facturó $3000 millones y planea cerrar el 2021 con $10.000 millones.

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