Propiedades: lo que proponen las tres fuerzas políticas para el futuro del mercado inmobiliario
Las propuestas de candidatos, ex funcionarios y legisladores acerca de las formas de abordar el déficit habitacional
LA NACION
Se acercan las elecciones presidenciales y las campañas no dejan de lado las políticas de vivienda. Los candidatos y referentes de partidos políticos compartieron su diagnóstico del mercado inmobiliario y las propuestas que evalúan para revertir la crisis habitacional en un evento realizado por Reporte Inmobiliario.as
Juntos por el Cambio
Ivan Kerr, ex secretario de Vivienda de la Nación de Juntos por el Cambio, catalogó como “catastrófico” el estado del mercado inmobiliario. Compartió que el déficit habitacional crece continuamente desde la década del 80 pero que en las últimas décadas atravesó un cambio de paradigma: pasó de ser un problema cuantitativo a cualitativo, o sea, que prevalecen las necesidades de nueva vivienda que mejora de la existente. “Hoy dos tercios de la población necesita más un mejoramiento de las condiciones existentes que una nueva vivienda. La política pública viene muy encarada en que el Estado es el que hace todo y no incorpora al sector privado como parte de la solución”, dijo.
Para revertir este escenario, estableció una serie de lineamientos que desde su punto de vista deberían realizarse en el país.
1. Derogar la ley de alquileres. “Creo que en un mercado en el que sobran oferentes y demandantes, el Estado en vez de poner la pata y ser el que arbitra tiene que salir y decir cómo generar alquilar social para ayudar a los que no llegan alquiler y dejar que el mercado genere las propias condiciones”, manifestó en el evento. En esta línea, señaló en base a su experiencia que en los barrios populares la ley actual no funciona: “Ahí nadie alquila bajo la ley de alquileres. Donde vos querés más protección no la hay, sino que viene el dueño de todas las propiedades y si no pagaste te saca sin juicio de desalojo de por medio”.
2. Realizar un acuerdo de planificación territorial con los grandes conglomerados urbanos del país. “La Argentina crece muy mal por una mala planificación y después resulta muy costoso llevar adelante esa infraestructura”, sintetizó y sostuvo que proponen acuerdos para crecer. Desde su visión, el foco tiene que estar puesto en las ciudades. Explicó que el plan Procrear que plantea como solución construirse una casa en un terreno propio es inviable “porque no existen ni terrenos con título de propiedad para dar hipoteca” y que en su lugar el Estado “tendría que promover mayor densidad en las ciudades”.
3. Redirigir el rol del Estado. “Creemos que el rol del Estado es subsidiar la demanda e incentivar la oferta, no lo que se hace hoy que es subsidiar la oferta a través de contratación de obra pública para que construya viviendas”, dijo Kerr.
4. Recuperar el crédito hipotecario. En consonancia con los representantes de los otros partidos, Kerr definió que hasta no conseguir estabilidad macroeconómica, no va a haber crédito hipotecario.
En ese sentido, dijo que para cuando el escenario sea más viable el partido trabaja en hipotecas sobre bien futuro -que funcionan en Perú- o de hipotecas con promesa de ventas registrable, que es en gran parte como se financian mucho de los desarrollos inmobiliarios en Uruguay. “Hasta que no se subdivide y escritura un proyecto inmobiliario, no se puede dar un crédito hipotecario y eso encarece el valor de la propiedad. Si ese desarrollo es de pozo y se pudiera hipotecar desde la promesa de ventas, el financiamiento podría entrar desde el pozo y abarataría muchísimo el costo final de la vivienda”, sostuvo.
También planteó la necesidad de digitalizar las hipotecas: “Trabajar en que todas las firmas sean digitales, en que la vinculación se haga directamente a través de datos biométricos, donde ya no exista una escritura pública que va a un registro, que se guarda y que todo eso encarece costos del acceso a la vivienda”.
5. Qué hacer con el sector de más bajos recursos. Teniendo en cuenta que el 60% del déficit habitacional tiene menos de dos salarios mínimos vitales y móviles y que las encuestas señalan que el problema de vivienda en este segmento es más cualitativo que cuantitativo-según señaló-, propuso “desarrollar herramientas de microcrédito para la mejora de la vivienda, para la conexión en la infraestructura, agua potable, cloaca, gas, etc”.
6. Qué hacer con el FONAVI. Se trata del impuesto a los combustibles que financiar la política habitacional. “En los hechos, va directamente a las provincias para el gasto corriente de la provincia y no lo utilizan para la política habitacional. En cambio, debería usarse como herramienta para apalancar el financiamiento, que es lo que más necesita el sector inmobiliario”, dijo.
7. Crédito hipotecario UVA. Los senadores se reunieron en un plenario de comisiones para tratar modificar las condiciones de los créditos hipotecarios indexados al UVA, que actualmente tiene alrededor de 95.000 deudores en el país. Defendió esta iniciativa y habló de la creación de un fondo compensatorio. “El Gobierno actual dice que los créditos UVA son una estafa pero lo que es una estafa es la inflación, que es lo que hay solucionar. El que compró un crédito hipotecario UVA se queja porque su cuota se ajustó mucho más de lo que se ajustó su salario. Sin embargo, no perdió porque antes no era un propietario. Los alquileres se ajustaron por arriba de la inflación, o sea que si hubiera alquilado habría pagado más que lo que pagaba por su cuota. Lo que nosotros proponemos en nuestro proyecto de ley es crear un Fondo Compensador donde el usuario pague ajustado por el salario, pero que el banco perciba inflación”, detalló.
La Libertad Avanza
En el caso de Ramiro Marra, candidato a Jefe de Gobierno porteño por La Libertad Avanza, sus propuestas se rigen por tres reformas principales:
Por un lado, planteó la reforma del Estado para propiciar la generación de negocios en el ámbito privado. En ese sentido, opinó que en el país los ascensos sociales están mal vistos, como por ejemplo ganar plata o vivir en un barrio privado o una torre. Entonces, hizo foco en generar la oferta necesaria motorizada por la inversión privada para captar la demanda de quienes naturalmente ascienden socialmente. “Fomentamos todo tipo de desarrollos desde el sector privado. Entendemos que hay ciertos sectores que a veces necesitan cierta contención para poder acceder a su primera vivienda, pero también necesitamos que se genere mayor oferta, que no hay que perseguir a los desarrolladores inmobiliarios, ni hay que ponernos en un lugar de despectivo porque quieren ganar plata”, dijo. En resumidas cuentas, expresó que “cada uno es libre de vivir donde quiera si tiene el capital para acceder”.
Por su parte, definió que la dificultad de invertir hoy en la Argentina está relacionada con el marco de incertidumbre y no con falta de fondos.
Además, propuso una reforma laboral para acceder al crédito de sectores formales e informales y por otro lado una reforma monetaria y financiera, que implica la dolarización de la economía.
Bajo esa línea de pensamiento, el candidato quiere derogar la ley de alquileres. Con el paradigma de “menos leyes y más mercados” como norte, alentó que el mercado locativo vuelva a regularse entre las partes.
Además, su visión está orientada a desarrollar subsidios para la demanda y poner al Estado en un rol de facilitador.
Frente de Todos
Para Manuel Socías, legislador de la Ciudad de Buenos Aires por el Frente de Todos, la filosofía económica del oficialismo sigue una visión de “estabilización expandida”.
En relación al diagnóstico del mercado inmobiliario, consideró que “la situación habitacional en la Argentina es crítica”, aunque asumió responsabilidad del partido al respecto: “La mirada del Peronismo en torno al ámbito habitacional basada en la producción pública de vivienda para hacer entregada en propiedad evidentemente no tiene escala, capilaridad ni velocidad y fiscalmente es muy muy ineficaz”.
Sin embargo, apuntó en contra de incentivar el mercado de la construcción privada inmobiliaria. En su opinión no ayuda a revertir el déficit habitacional porque “produce opciones de inversión para que los sectores de altos ingresos encuentren en el inversión inmobiliaria una forma de dolarizar o preservar el valor de sus ahorros cosas”.
Ese foco se complementa con una visión de Estado como proveedor en materia de producción de vivienda. “El Estado es el que tiene que garantizar el derecho a la vivienda arbitrando las políticas, alineando recursos e incentivos para que efectivamente el sector pueda producir viviendas y no instrumentos financieros de cobertura frente al riesgo. A partir de la responsabilidad del Estado, el sector privado puede hacer negocios pero que sean negocios socialmente útiles que ayuden a revertir el problema habitacional”, resumió.
Para Socías, el principal problema habitacional de la Argentina es el mercado alquileres, aunque desacredita que sea a causa de la ley que repetidas veces el Congreso discutió su modificación. “Tenemos entre 8 y 10 millones de personas que son inquilinas en un mercado que está colapsado, no producto de la ley sino producto de la inestabilidad macroeconómica, la inflación y muy probablemente por la brecha cambiaria, porque la rentabilidad para un propietario de un alquiler medido en dólares paralelos hoy está en el piso histórico”, dijo. En esa línea, señaló que todos los incentivos están alineados para que el propietario vuelva al mercado de alquileres.
El legislador admitió que el problema de alquileres es uno que “nuestro Gobierno no atendió” a pesar de tener un ministerio dedicado a la vivienda y al hábitat, y como respuesta puso sobre la mesa lo que para él podría reestablecer el mercado.
En concreto, su propuesta para revertir la situación está basada en que “ya no alcanza con un marco normativo sino que hay que ir hacia un fondo de estabilización. Hay que hacer una inversión fuerte del Estado que le adelante a un segmento de los propietarios el valor presente neto del contrato alquiler y el fondo se lo cobre a los inquilinos en 36 cuotas consecutivas, con la actualización que esté por debajo de la inflación, que le resuelva al propietario la exposición a la inflación y que le resuelva al inquilino la exposición a unas actualizaciones que están por encima de su de su variación de ingreso”, propuso.
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