Qué impuestos deben pagar por una propiedad en alquiler

Los inmuebles son una tradicional manera de resguardar el valor del patrimonio. El clásico refugio del ladrillo o la tierra. Casas, oficinas, depósitos o campos suelen otorgar estabilidad, manteniendo su valor monetario mejor que otros bienes más líquidos y volátiles. En esa línea, la rentabilidad es un factor clave. Es decir, el hecho de que lo que cuesta mantener un inmueble pueda ser cubierto por el dinero que genera colocarlo en alquiler. Y obviamente, cuanto mejor sea la rentabilidad, el propietario se asegura no solo el sostenimiento patrimonial por encima de la inflación, sino también la generación de ganancias netas.

Hoy en día, con niveles de rentabilidad en bajos históricos, el instinto ganancial lleva a poner el ojo en el costo, y particularmente en su principal componente: los impuestos. Claro, en épocas de ingresos flacos y en el contexto de una carga tributaria alta, distorsiva, y con malas contraprestaciones, los propietarios (y, por extensión, los contribuyentes en general) analizan con mayor atención cómo, por qué, para qué y, sobre todo, cuánto están pagando en impuestos a la hora de poner un inmueble en alquiler. Pero además, la rentabilidad del alquiler está castigada no solamente por condiciones macroeconómicas desfavorables, que perforan el beneficio monetario, o por la dañina estructura legal de la Ley de Alquileres, que genera desincentivos, sino también porque el alquiler está gravado de manera distorsiva. “La carga fiscal es demasiado alta, sí, pero un problema aún mayor es que está mal diseñada”, explica Santiago Sáenz Valiente, socio fundador de Estudio SSV y Asociados, y experto en cuestiones impositivas. En otras palabras, el principal problema es la distorsión, que castiga la rentabilidad y coloca al alquiler en una posición desventajosa con respecto a otros tipos de renta, como son la empresarial o la que se obtiene por el trabajo personal. “En Ganancias, por ejemplo, hay distintos tipos de deducciones especiales: para el que trabaja en relación de dependencia, para el autónomo, para el que tiene un trabajo en forma independiente con honorarios, etc. Pero quien tiene un alquiler no está sujeto a deducción especial alguna”, dice Sáenz Valiente. Solo un detalle inicial que ilustra la sobrecarga.

¿Cuáles son los distintos impuestos que se aplican a inmuebles en alquiler? ¿Por qué son distorsivos? “La carga impositiva a la hora de alquilar tiene cuatro aristas: el Impuesto a las Ganancias, el Impuesto sobre los Bienes Personales, Ingresos Brutos y el Impuesto al Valor Agregado (IVA)”, resume Sáenz Valiente. Por supuesto, la aplicación de cada uno de los impuestos y sus respectivos montos varían según el destino que tiene el alquiler (no es lo mismo, por ejemplo, alquilar una vivienda o una oficina) y en función de quién es el propietario o inquilino en cada caso (si es persona humana o sociedad, si está inscripto como mnotributista o en el régimen del IVA, etc.).

Impuesto a las Ganancias

La carga fiscal que se enfrenta con respecto al Impuesto a las Ganancias depende de si el contribuyente, es decir el dueño que coloca la propiedad en alquiler, es una persona física o una sociedad.

En primer lugar, tanto personas físicas como sociedades deben computar la renta que perciben como ganancia. La renta que generan se incluye en la declaración jurada anual que se confecciona y según la cual se calcula el porcentual del impuesto. Además de los ingresos por sueldos, honorarios, intereses gravados, o rentas netas percibidas por una actividad empresarial, se incluye lo gravado por el alquiler. “Algunos tributaristas consideran, equivocadamente, que los alquileres son una renta no ganada. Interpretan que la renta percibida no es producto de un esfuerzo. Pero hay muchísimas personas que complementan su jubilación, por ejemplo, con ingresos de alquiler a través de una inversión con lo que se ganaron a lo largo de toda la vida”, apunta Sáenz Valiente. “El propietario no es necesariamente un privilegiado”. Pero la estructura tributaria trata a todos como si lo fueran.

Un ejemplo práctico del paso a paso: usualmente, el contribuyente debe pagar el saldo de Ganancias correspondiente en junio (este año se prorrogó para agosto). Para el periodo de ese año, tiene la obligación de abonar, cada dos meses, cinco anticipos iguales equivalentes al 20%, lo cual implica una carga financiera mayor al pago del saldo mismo.

Supongamos que una persona casada con dos hijos tiene un sueldo de $160.000 mensuales de bolsillo. Percibe por el alquiler de un departamento, en términos netos, unos $40.000 por mes. En ese caso, el impuesto que debe abonar para el periodo 2020 será de $368.000, lo que equivale a prácticamente dos meses de sus ingresos líquidos. No parecería una carga fiscal razonable.

Pero a ello se suma que, en el esquema de Ganancias, es irrelevante si el locatario efectivamente ha cobrado el alquiler. Tanto para el monto del alquiler como para los gastos extraordinarios se utiliza el régimen del devengado, es decir que “no importa si cobraste el alquiler o no, tenés que declarar y pagar la renta de todas maneras”, aclara Sáenz Valiente. En tiempos de pandemia, en los que muchos inquilinos no pudieron afrontar los pagos al propietario -tanto en oficinas, locales o departamentos-, dicho devengamiento puede resultar profundamente perjudicial. Muchos han accedido a complejos arreglos jurídicos para poder hacer frente a sus obligaciones.

El punto, según Sáenz Valiente, es que un esquema tributario progresivo, y por lo tanto más justo, debe considerar las distintas situaciones con mayor detalle.

Otro ejemplo: también tiene la obligación de pagar Ganancias quien presta un departamento, a un amigo o incluso un pariente. Eso abarca a las familias del interior que compran un departamento para sus hijos en la ciudad de Buenos Aires. En esas situaciones, la ley obliga a registrar en la declaración de impuestos del propietario, lo que se denomina “renta presunta”, que sería el alquiler equivalente.

“Estos hechos marcan la necesidad de verificar las situaciones especiales y considerar los aspectos prácticos, la cobrabilidad, la razonabilidad. Si no, se incurre en perjuicios profundos”, reclama. “Hay que dilucidar la efectiva realidad económica”.

Bienes Personales

El Impuesto sobre los Bienes Personales es otro de los tributos a los que queda sometido el propietario. Creado en 1991, aplica al valor de los bienes que el contribuyente posee, tanto en la Argentina como en el exterior. “Es un gravamen con profundas distorsiones que genera inequidades manifiestas”, dice Sáenz Valiente. La inequidad en Bienes Personales surge de la manera en que se calibra el valor de las propiedades. Depende principalmente del momento en que se adquirió una propiedad y el lugar en el que se ubica.

Por un lado está el eje temporal. Cuando la adquisición fuera reciente, el monto registrado aumenta, pues la cotización del dólar es mayor. Sáenz Valiente lo ejemplifica: “Supongamos que hay dos idénticas propiedades en dólares. Un hermano compró una en tiempos de convertibilidad y el otro compró la segunda en el 2019. En el primer caso, ese valor en dólares es igual en pesos. En el segundo, se multiplica por 50″, explica. El primero podría quedar por debajo del mínimo no imponible, y si no lo hace de todas maneras tributa por una suma menor. El segundo, en cambio, paga un impuesto muchísimo mayor. Y las propiedades valen lo mismo.

Si el inmueble está en Argentina, se valúa según su valor de compra original en pesos, restando por desgaste la amortización del edificio. Como valor mínimo se debe registrar al valor fiscal de 2017 actualizado por la inflación. L vivienda del contribuyente está exenta hasta $19 millones. Para las propiedades locales, el tributo llega al 1,25%. En el caso de las propiedades en el exterior, se alcanza a pagar el 2,25%, pero su valor se determina por el precio de mercado en divisa extranjera, no a valor fiscal. Nuevamente, se potencia el valor gravado de manera considerable.

“La tasa impositiva que se termina pagando depende del total del patrimonio, pero para 2020 llegar a la máxima del 1,25% resulta frecuente”, aclara Sáenz Valiente.

Ingresos Brutos

Los alquileres también quedan sujetos al Impuesto a los Ingresos Brutos. Se trata de un gravamen provincial, por lo que el monto a pagar depende de la jurisdicción en la que se ubique el inmueble. Se paga un porcentaje de la facturación (en este caso, de lo que cuesta el alquiler), independientemente de si hubo ganancia.

En la Ciudad de Buenos Aires, un propietario no tributa Ingresos Brutos si tiene hasta dos alquileres menores a $30.000 cada uno. De superar ese valor la tasa llega al 1,5%. En la provincia de Buenos Aires, por su parte, la alícuota por Ingresos Brutos es del 5%, con una base no imponible de $32.600. A diferencia de CABA, sólo se evita el impuesto cuando es un solo alquiler menor a ese monto. Con dos contratos o más, aun siendo menores al mínimo no imponible, se abona la alícuota por cada alquiler. Por otro lado, en Córdoba la alícuota de Ingresos Brutos para el alquiler se ubica en el 3,63%, y el promedio nacional de dicho rubro se ubica en el 3,78%. “A una renta magra, restale el 3 o 4% de Ingresos Brutos cobrado por muchas provincias… Tenés un problema”, observa Saenz Valiente. Todas cargas que se añaden y que, como en todo, se le trasladan al costo del consumidor. La inflación impositiva.

IVA

El Impuesto al Valor Agregado (21%) es otro gravamen que, por su elevado monto y en el contexto argentino, es considerablemente regresivo. Es básicamente un tributo al consumo, y quienes tienen menores ingresos destinan una mayor proporción de ellos al consumo. En el caso de los alquileres, solamente aplica a locales comerciales y oficinas, no a la renta destinada a la vivienda (sin importar el monto de dicho alquiler). La exención también aplica a los arrendamientos rurales destinados a la producción agropecuaria. Pero nuevamente, la aplicación del impuesto es global y homogénea; no tiene en cuenta particularidades perjudiciales que, obviamente, el propietario traslada al costo del alquiler. Sáenz Valiente lo ejemplifica: “Supongamos que un propietario le alquila una oficina de buena calidad y ubicación a una empresa solvente. Allí no hay demasiados problemas. La empresa está inscripta en el IVA, el propietario le factura con IVA, la empresa se lo toma como crédito y, si es pagadora en término, el efecto es nulo”, explica. Esto ocurre porque el inquilino puede descargar el monto de este impuesto en su liquidación mensual. “El problema aparece cuando el propietario le alquila, por ejemplo, a un monotributista. Supongamos que a un abogado. Le tiene que facturar con IVA, porque dicho propietario es responsable inscripto en IVA, y eso se lo tiene que trasladar al costo del alquiler, porque el monotributista obviamente no abona el impuesto. Si el precio de alquiler de mercado de la oficina es de $100.000, el dueño le termina cobrando $121.000”, continúa el tributarista. Son $21.000 que el inquilino paga y el propietario no recibe: van directo al fisco.

“Es decir, de base se tributa el 21% del IVA, pero a eso hay que sumarle lo que paga por Ganancias, más lo que corresponde a Bienes Personales, y finalmente a la jurisdicción local le abona Ingresos Brutos”, enumera.

Y eso no es todo. Falta el Impuesto de Sellos. Se trata de un tributo provincial que grava los actos formales, contratos suscriptos por ambas partes y operaciones monetarias. Al ser un tributo local, las normas y alícuotas nuevamente varían. Cuando el destino del alquiler es vivienda, la mayoría de los códigos disponen la exención del impuesto, al igual que el IVA. Es decir que Sellos, en la gran mayoría de los casos, aplica para oficinas y locales comerciales. “Es un impuesto a la seguridad jurídica”, apunta Saenz Valiente. “Si el día de mañana uno hace, por la razón que fuera, un planteo judicial, la prueba es mucho más firme si el contrato está ‘sellado’”, explica. “Se cobra un impuesto para ‘reforzar’ la seguridad jurídica”. En CABA se aplica el 0,5% del monto del contrato. En la provincia de Buenos Aires, se cobra el 1,2% y hasta se aplica, a diferencia de la Ciudad, a contratos de vivienda en el caso de que superen un mínimo no imponible.

Aún más impuestos que se apilan sobre una lista ya de por sí larga, y que en el caso de contratos de alquiler de mayor duración supone una suma nada desdeñable.

Más es menos

El alquiler es solo un caso testigo de la arquitectura impositiva en la Argentina. Pero es representativo. La elevada carga tributaria no hace más que empujar al contribuyente hacia la informalidad. Pero no es solamente una cuestión de montos, sino también de legitimidad. Los impuestos se perciben mal diseñados, distorsivos, extractivos. Injustos y sin contraprestaciones visibles o reales. Lo cual configura otro motivo de enojo que también conduce hacia la evasión. Mas evasión equivale a menor recaudación y al crecimiento de la economía informal, con todos los perjuicios que eso conlleva.

El perjuicio recaudatorio no es únicamente en el corto plazo. Rentabilidad herida hoy, es inversión escasa mañana, lo cual eventualmente supone menos ingresos para las arcas públicas. La inversión simplemente se va para otra parte. Enrique Abatti, abogado y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, explica que “la carga impositiva sobre el alquiler en países vecinos o en economías con mercados inmobiliarios que compiten para atraer al inversor argentino es menor. Además, tienen niveles de rentabilidad más elevados. El que puede invierte en Uruguay o en los Estados Unidos. Y no tenemos cómo competir”, afirma el letrado.

Abatti agrega un concepto de la teoría económica: “Las autoridades parecen ignorar lo dispuesto por la famosa curva de Laffer”. El punto es que una vez que se pasa un punto de equilibrio, cuantos más impuestos se cobran, menos es el dinero que recauda el Estado. El contribuyente simplemente deja de contribuir. En el caso de los alquileres, cada vez más evasión o simulación de contratos. En términos macro, una tasa de informalidad (empleo en negro) que ya supera la mitad de la población empleada. No puede sorprender a nadie. “No se mide bien la capacidad contributiva y por lo tanto se alimenta al monstruo de la evasión”, sentencia Sáenz Valiente. Todos perjudicados.